2019年，旅居地產又雙火了，為什麼？
2012年到2014年，江浙滬包郵區的朋友都曾經被鋪天蓋地的超低價一線海景房廣告轟炸了一波，海景房是典型的旅居地產，不知道看這篇文章的朋友有沒有那時候買過的，沒過兩年就後悔了吧！
從2017年下半年開始，以融創、泰禾、富力為代表的開發商在全國推出了多個旅居樓盤，這些項目或擁有一線海景，或在風景秀麗的旅遊區域，或擁有得天獨厚的自然環境，其中不乏過萬套的超級大盤。開發商不約而同的在旅居地產市場下注，各種發佈會應接不暇，各地的看房團紛至沓來，某樓盤月銷千套，這個市場確實火了。
我認為有三個原因讓旅居地產在2019年大熱。
一、中國經濟發展的必然
根據國家統計局的數據，2018年中國人均GDP為64644元，也就是接近一萬美元，已進入“中等偏上”收入國家。另外，2018年全國戶均房產擁有量已大於1套。這兩個數據帶來了居住和旅遊產業的質變，從“有房住”到“住得爽”的轉變，從“旅遊”向“度假”的轉變，旅遊地產的“
宜居”屬性順應趨勢，發展加快是必然的。北上廣是不可能逃離的，這輩子都不可能逃離的。擁有了本地的住房，在更“宜居”的城市擁有一套“面朝大海，春暖花開”的房子，給自己和家人的美好生活多一個選擇，比“逃離北上廣”更理性，更有擔當。
中國移動互聯網和高鐵的快速發展，也降低了人們切換生活城市的成本，5G時代，這種變化會更明顯。
二、
旅居地產市場經歷了多年的“蠻荒時代”，“賺塊錢”的開發商逐漸退出市場，2015年旅居地產的投資額降到了谷底。
從2016年起，旅居地產的投資額逐年遞增，目前旅居地產市場活躍的開發商，大多愛惜羽毛，重視產品打造，推出了一些能引領生活方式的旅居項目，越來越多的“阿那亞”出現了。
大背景是地產行業正在從“銷售”向“運營”導向轉變，說人話就是以前開發商只管賣房，現在賣房只是開始，後續的資產管理、社區運營、客戶服務成為更重要的事情。
軒飛認為沒有後續運營和長期區域規劃的旅居地產都是“耍流氓”，現在看起來“流氓”少了，旅居房產供給正在走向成熟。
三、房住不炒時代的投資選擇
像我朋友那樣的土豪在本地被限購，口袋裡有點錢想投資的人不是少數。P2P坑、股市過山車、比特幣不懂，而買房還是最穩妥的投資選擇。
大部分旅居地產是不限購不限貸的，房住不炒的時代，在異地買一套可度假、可出租的景觀房，是越來越普遍的房產投資選擇。
如何判斷旅居地產值不值？
在討論這個問題之前，我們先得建立旅居地產投資的價值觀：
1、長線投資，別有抄底心態（炒房暴富的時代過去了）
2、除了房產增值，更關注持有價值（房子不只是資產，更是生活）
在正確的心態和價值觀基礎上，判斷旅居地產是不是有價值，需要回答四個問題。
一、在不在大都市圈內？
中國房價走勢的根本邏輯是“城市化”的進與退，城市化增長最明顯的地方，是“大都市圈”，也是房產增值潛力最大的地方。
交叉比對旅居地產項目所在地與外地人購房限制政策寬鬆的城市
粵港澳大灣區：大灣區的發展是國家戰略，珠三角本來就是城市化和經濟發展先鋒，區域內有多個一線和強二線城市，大灣區城市群最具有國際化特徵，今後將成為世界上最發達的城市群地區，以及創新能力最強和最開放的城市群地區
二、區域配套靠譜嗎？
買房不要偏聽偏信開發商銷售人員的各種炫酷配套承諾，一定要事先做好功課，如果相關配套是地方政府乃至省政府的重點規劃，相比開發商自建兌現要靠譜。有長線思維的開發商已經開始“配套先行”，先造配套再造房子，體現了長期運營旅居項目的信心。
配套最需要關注的三個方面是交通、休閒和醫療。
1、交通：1公里內有高速公路出入口+2分，到機場或高鐵站車程60分鐘內+2分、90分鐘內+1分，到區域核心城市車程60分鐘內+3分、90分鐘內+2分，2公里內有地鐵站+5分，總分5分合格。
2、休閒：獨特的休閒度假設施（沙灘、溫泉、景區、樂園等）、餐飲、娛樂、健身、超市一個都不能少。
3、醫療：旅居地產特別適合老年人避寒或者避暑居住，高等級的醫療機構配套非常重要。
三、是不是全裝修房？
買了房就得裝修，裝修過自己家的人都知道是個“脫層皮”的事兒，而且永遠是遺憾工程，不在本地的房子自己裝修就更累人了，不是全裝修的異地房產真心不建議買。
擔心開發商賺裝修溢價，也沒有必要，畢竟自己找裝修公司也是要被賺錢的，品牌開發商比普通人對裝修公司的議價能力和裝修驗收經驗強很多，全裝修交付的房子會節省購房者諸多時間和精力，也便於拿房後可以儘快出租獲取收益。
需要注意的是：買全裝修房在購房合同中一定要包含裝修標準的條款，如果有單獨的裝修合同就更好了。萬一交房貨不對板，合同相關條款是後續維權的重要依據。
四、有沒有託管服務？
旅居地產大多在旅遊度假地，做為民宿或者短租公寓是兌現後續收益的主要方式，如果你想自己做Airbnb，勸你趁早打消念頭，民宿營銷、保潔、接待那堆事兒不是普通人異地能幹得了的。
在買房前，一定要確認交房後開發商或者物業是否能提供全面的出租託管服務，不能確定提供的，除非準備自住，否則就別買了。
對於託管服務需要關注這幾點。
1、軟裝服務：全裝修房離能生活居住還是有距離的，傢俱、家電、床品、配飾、廚具、餐具。。。一個都不能少，如託管方能提供軟裝服務就省心很多了。
2、收益分成：託管服務大多采用民宿經營收益分成的方式，用這個公式可以大致計算出全年的收益
（日均出租房價-每日出租管理費）✖️入住率✖️365天✖️分成比例
- 每日出租房價可以比照一下週邊中檔酒店大床房一晚的年平均價格（別用旺季價格）；
- 每日出租管理費是託管方收取的，是保潔、接待等管理的成本，一般不高於50元；
- 入住率建議按50%計算，不要太樂觀；
- 分成比例是出租收益業主方能分到的比例，常見的是60%或50%，這個比例也不是越高越好，太高了，託管方沒用經營動力，收益反而會少。
另外，收益結算方式是月結最好。
如果託管方給出保底收益，一定要確定保底收益的實現方式。
3、免費入住天數：託管方一般會為業主提供免費入住天數，業主回來度假的住宿費用就省了，入住的不一定是自己的房子，託管方會安排空房入住。如果託管方經營範圍是全國甚至全球的，免費入住通常也可以在其他度假地用。免費入住天數在一年中可以分幾次用也要了解清楚。
寫到這3000多字了，希望這篇文章能讓朋友們對旅居地產投資有一個全面的理解。風景如畫、氣候宜人的旅居地產很美，相比一般房產投資最關注的“地段”，旅居地產更要關注長期區域規劃和物業管理服務能力。在一個喜歡的地方，有一套“宜居”的房子，生活確實更美了。
關於旅居地產投資的問題都可以在下面留言或者私信我，抽空一一回復。
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