三四線城市的雷真的是一個連著一個，排都排不完。
前兩天我寫了一篇《北方沒有房地產》，提出了北方沒有房地產，北方只會蓋房子。
粉絲說何止是北方沒有房地產，中國三四線城市都是沒有房地產的，還列出他們在三四線城市買房遭遇的血淚史。
確實，三四線城市更是房地產的灰色地帶，粗野草莽，路子更野。
雖然在這一波房地產擴張中，碧桂園恆大這些大開發商都下沉到了三四線城市，但是他們並沒有改變“三四線城市，沒有房地產”的現狀。
三四線城市開發商路子有多野？
爛尾
大家討伐三四線城市最嚴重的問題就是：錢房兩空，爛尾。
按照預售制度，應該是五證齊全、履行商品房預售資金監管機制。
在三四線城市程序不規範，五證不全，賣房很多都是內購，沒有簽訂規範的商品房交易合同。
由於程序不規範，產權問題不明晰，又缺乏監督機制，開發商財務不透明，極其容易發生轉移騰挪銷售款，股東抽逃資金，深陷債務和司法漩渦，拆東牆補西牆。
在項目資金鍊緊張時，甚至還會玩起循環抵押，玩高負債高槓杆，但是又不像那些大開發商一樣，具有強大的融資能力，然後就爆雷爛尾了。
買到爛尾樓，即使你打贏官司也是錢房兩空。多年以來，每次去到三四線城市，看到成片成片的爛尾，真是觸目驚心。
河南濟源爛尾樓
錢房兩空，半生積蓄打了水漂，成了多少縣城家庭一生的夢魘，夜不能寐。
維權、上訪、打官司都無用，悲哀又絕望。
開發水平低，路子野
三四線城市只是把房子蓋起來了，但產品品質真心是不敢恭維（戶型設計、小區設計、園林景觀、物業服務、城市規劃意識），
當地人的商品房的意識不強，本地房企習慣性“懶政”，就會讓外來大房企也想著降標減配。
碧桂園恆大憑著高大上的土豪售樓部，不出錯的89平三房兩廳兩衛、圍合式園林景觀和音樂噴泉都可以秒殺一眾本地房企。
他們認為，只要提供比市場超前一點點的產品與服務就可以了，但不管是產品本身還是推廣千萬不要太超前，只比本地項目超前一點點就可以了。
肇慶鼎湖碧桂園
而且本地開發商參差不齊，賣建材出身、做酒店出身，甚至還有有黑社會出身、養豬出身，缺乏產品運營的視角。
除了恆大碧桂園，降維打擊三四線城市，誰願意來購買力弱、經濟又差的三四線城市燒冷灶？
這麼多年來，三四線城市，就像跟房地產創新絕緣了一樣。
房地產的創新：太空鋁板&玻璃幕牆外立面、戶型創新、六重七重園林、全齡化社區...都沒有走進三四線城市。因為當地購買力弱，價格抗性很高。
而且更不科學的是，在不缺地的三四線城市，容積率還動輒飈到4.0-5.0，又高又密。
至於負責後期運營的物業，真的不配稱之為物業，也就是僱幾個保安保潔阿姨看門打掃衛生而已。
三四線城市的小區，毫無規劃可言
強龍壓不過地頭蛇，大房企進入三四線城市時，多少都會被本地房企排外。
尤其是在土地市場，三四線城市土地很少招拍掛，大都是定向出讓，大房企很難佔到便宜。
而且這些本地房企，大都是80年代、90年、21世紀初就早早囤好了地，硬生生捂地捂了幾十年。像東莞的中天、中山的大信、惠州的太東，都是珠三角有名的地頭蛇。
其中，中山的土地癥結是非常嚴重的，例如東區在售的敏捷項目，土地產權只剩50多年，而中山很多項目甚至只剩40多年的產權時間，全都是因為開發商囤地,真是割購房者的韭菜啊。
在三四線城市不僅僅是產品品質低下的問題，還有可能是：爛尾樓、內購卷錢跑路、五證不全沒有房產證、囤地，導致住宅產權只剩下四五十年、房子質量差物業不作為、承諾的學校商場沒有蓋...三四線城市的雷真的是一個個連著，排都排不完。
購房者沒有商品房意識
購房者的產品意識還很薄弱，不懂挑好產品，新房癌嚴重，不接受二手次新房。
一旦產品出問題，遇到無良開發商，老百姓不大敢鬧事，畢竟政商關係複雜，最多就是維權拉個橫幅，至於打官司，那是不敢的。
小城市的人也不像大城市一樣維權意識強，大多是想著胳膊擰不過大腿，認栽。
盤根錯節的政商關係
在三四線城市生活過的人，想必都會清楚那是一個什麼樣的營商環境。
從行政層到決策層，大部分都是人浮於事、草草了事。小房企也沒有什麼執行效率和創新能力。
而且小城市盤根錯節的關係網，抗拒市場化的變革，還縱容開發商。
三四線城市終究是個關係大於規則的社會，太缺乏市場經濟思想。
所以我走過的很多三四線城市基本都有各種各樣的問題。
漳州：瘋狂旅居概念，抬高海景房溢價，空置嚴重
濟源：爛尾樓多，開發商眼高手低，妄想搞個百萬平方米綜合體
江門：城市規劃差，城市界面亂，城市外立面質感差
中山：產業升級失速，囤地不開發，導致城建效率低下
惠州：天量供應，不停地種房子，飲鴆止渴的路子
潮州：浪費韓江的江景，沒有把資源最大化利用，開發水平很低
在這一波轟轟烈烈的中國城市化中，房地產作為最暴利的行業，基本上有錢有權都會想橫插一腳，粗放草莽，行業問題重重。
而在三四線城市，由於其閉塞、傳統，形成了這種野路子的房地產生態。
在中國城市分化的趨勢下，這個灰色地帶，越來越難見到光明。
閱讀更多 樓面 的文章
