我從 1991 年創立萬通集團到今天，在房地產這個行業已經幹了 30 年了，一路上都在邊學邊幹，學習是我一直在堅持的事情。過去十幾年，我去了 60 多次美國，學到了它 200 年來房地產的變化，我發現其實中國的房地產行業的變化也在遵循著這個軌跡在走。
記得在 2018 年初的時候，我看了一部電影叫《芳華》，馮小剛給這個電影一個特別的解釋，他拍這個電影目的是要給青春賦予一種力量，並且展示出青春的一種吸引力、一種生命力。
每個人都在用生命和熱血綻放著屬於他們的芳華
青春就是這樣，過去的日子雖然有一點酸澀，但又是甜蜜的，就像中國房地產發展的這一路，我們過了太久的好日子，房價一直漲，口袋裡的錢也漲，規模也漲，我們的思想也在膨脹，我們的意志、我們的願望、甚至我們的每一個器官都在膨脹。正是這樣，所以有了過去差不多20多年的好日子，這讓我們沉迷其間一直不能自拔。
事實上，我們正在進入一個新的時代，這個新的時代就是從傳統開發逐步走向更集中、規模更大、速度更快的後開發時代。另一方面，房地產也出現了新的市場、新的業態，甚至很多新的模式、新的玩法，我們要開始面對存量市場，面對細分市場，面對不動產金融的創新，也要面對資產管理挑戰，這一系列的問題，就是我們的當下，也是我們的未來。
2019 年我國人均 GDP 恰好突破一萬美元
那麼中國房地產的未來，準確的說是一些什麼內容呢？
從商業模式上來說，過去二十年，中國地產一直採取的是開發模式，很多人就認為這是房地產的唯一模式。但是過去三年我們一直在行業內講一件事，就是當人均 GDP 超過 1 萬美金之後，房地產應該怎麼做？目前發達國家人均 GDP 大概是 6 萬美金，人均 GDP 為 1 萬-6 萬美金，這段時間我們可以稱為房地產後開發時代。
根據研究，在後開發時代，房地產的主要模式將會由開發逐步轉向到資產管理和運營。那麼我們首先就要考慮一個問題，就是在住宅類產品以外，還有哪些產品可以做？
如果說在開發時代，我們最主要的產品就是住宅。到了後開發時代，至少還有 6 大類產品可以特別研究和重點發展：寫字樓、酒店+服務公寓、購物中心+商鋪、物流倉儲、教育研發以及醫療健康。
後開發時代房地產有無限被挖掘的可能性
全世界的房地產公司轉型以後都有一個特點，就是他們很少有一家公司橫跨這 6 大類的，除非是金融機構，比如保險公司、養老金和大型的基金，他們把其作為金融投資的一種方式來選擇不動產，可能會同時涉及到這幾個門類。
但是從房企自主轉型主動去應對和發展自己的業務方面來看，大部分公司不會橫跨這麼多門類，而只會選擇其中一個，最多兩個門類去做。比如普洛斯，它就全部聚焦在物流倉儲，目前它在中國擁有最多的倉儲物流土地及物流園區。它在中國的物流地產行業排在第一，市場佔有率達到 55%，遠遠超過行業排名第二的嘉民集團。當然它不僅在中國是第一，在全球範圍內也是絕對的第一。
全美排名第一的梅奧診所
又比如位於美國羅切斯特的梅奧小鎮，它的依託是梅奧醫學中心，形成了世界級的醫療小鎮，醫院與城市中心合為一體。除了醫院、醫學研究院，還有各類小鎮生活配套，它解決了當地三分之一居民的工作。
而國內聚焦文旅社區的阿那亞，聚焦商業地產的太古地產也都做得風生水起，所以在後開發時代，商業模式上聚焦運營和資產管理，可以在六大類裡充分體現出來，那麼只要你選擇其中一類，圍繞著運營和資產管理把產品做好，那就是非常棒的一種轉型。
美股史無前例的一個月內四次熔斷
今年突然爆發了新冠肺炎，疫情不僅席捲了中國，更讓全球經濟蒙上了巨大的陰影。日本的奧運會推遲、原油價格雪崩、美國股市幾次觸發熔斷機制...全球經濟都受到了波及。在這種情況下，房地產當然也無法獨善其身。
英國前首相丘吉爾曾經說過，「永遠不要浪費一場危機」。雖然我沒有丘吉爾這麼偉大，但是我們小人物也可以說一些對的話，比如我常說「要把喪事當喜事辦」，要在困難的時候去尋找機會。
結合這麼多年，我對房地產行業的觀察，以及最近幾年所做的事情，我覺得不管疫情什麼時候過去，未來大家對大健康的需求，或者是對健康服務有關的空間需求一定會有更大的增加，同時對品質的要求也會更加提升。
未來大型購物中心將會重構空間形式
疫情發生之後，大家發現物流不能停，超市不能關門，所以未來與物流相關的智能倉儲型物業需求也會更旺盛。此外大家越來越依賴互聯網，那麼與互聯網相關的後臺數據中心的物業需求也會增加。
同時，像大型購物中心這種人流特別聚集的地方，未來對於建築的空間形式要求一定會改變。安全、通風以及緊急出現災害時人員如何疏散等等這方面的問題會被更多的關注到。
科技也許會顛覆地產行業的未來
未來在房地產市場，我認為第二重點需要關注的事情，就是科技如何為房地產賦能。
隨著人工智能、大數據、物聯網、區塊鏈等新的數字科技的崛起，越來越多的傳統房企也關注到房地產科技了。通過數字科技的賦能，以適應不斷變化的環境，同時也有一批新的參與者進入到房地產科技這一領域。
2016 年美國房地產科技投資的金額只有 20 億美元，但是到了 2018 年，這一數字已經上升為 140 億美元，可見房地產科技的增長速度和發展空間是巨大的。
家居互聯正在成為年輕一代的追求
我們可以看到科技已經滲透到房地產價值鏈的各個環節，在共享經濟領域最為典型的是 wework 和 Airbnb 這兩家公司，隨著 80、90 後的生活方式改變，他們樂於在社交平臺分享，把社交、分享、交換這三個關鍵詞嫁接在房地產中，於是就產生了住宅、辦公、酒店等不同領域的共享經濟，衍生出民宿、短租、聯合辦公等新物種。
在家居領域蘋果、小米、海爾開發的整體智能家居系統，大大加強了我們日常生活當中音響、水電、冰箱、空調、門禁等等的聯繫，同時也能夠提供個性化的一種服務體驗。
房地產+區塊鏈，嘗試著新的行業可能性
同樣的租賃物業管理也受到這次疫情的影響，於是易居將區塊鏈技術應用於社區、樓宇及案場安全防控管理的智控鏈系統，包括社區巡更鏈、案場智控鏈和樓宇智控鏈，直擊復工復產、社區管理、物業管理、長租公寓管理等多種場景下的動態防疫、精準防疫、科技防疫的需求和痛點問題，統統把它連起來。
這樣一來所有空間的租賃、使用、管理相關的所有事項都通過互聯網技術、區塊鏈技術來實現，這樣的話不僅提高了效率，另外也對健康管理的安全性有很大的幫助。所以我們可以看到科技正在重塑房地產行業，特別是在房地產的空間使用效率和交易的效率提升方面，有巨大的一個發展的機會。
目前科技能影響到房地產行業的其實只有兩個方面：一是空間使用效率和智能化體驗，另外一個就是交易過程、租賃過程當中的效率提升和準確性服務的質量。這也是在我的新課程《標杆房企商業模式24講》當中要講的一個重要部分。
房地產資產管理正在成為房企轉型的關鍵
另外我還講到了第三個重要的部分：房地產的資產管理。
資產管理其實也分成兩類人來做，一類是被動式資產管理，比如一些保險公司還有大型的養老金基金。他們只買好的、買貴的、買大的、買持久的，並且有穩定租金回報的，這樣一些好的物業。比如說有一個寫字樓，90% 以上都租出去了，租約很長，租金也很穩定，而且租客質量非常好，那麼他們就會拿錢把它買下來，買下來以後長期獲得穩定的收入，但是會交給專業公司來管理。
還有一種是主動式資產管理，哪些房企轉型到資產管理的優勢會比較明顯？就是開發公司。比如現在很多人稱為「小股操盤」，這都是轉型過來，實際上是把資產管理和開發結合起來，這也是一種特別的資產管理。在美國有一種叫收費開發商，就是像導演一樣，你給我錢，我幫你把這活幹好，把片子做好，我自己出很少錢，甚至不出錢，然後靠手藝來把產品做好，最後為投資人創造效益。
紐約最大的城市改造項目哈德遜廣場
比如現在美國有一家最大的城市改造項目叫 Hudson Yard，這個項目在紐約是由瑞聯集團來操盤的。在項目操盤過程中，它自己出的錢其實很少，主要是別人給它錢來做，在整個項目結束之後，獲利最高的確是它自己。之前它在華納中心的項目也是這樣，它們只出了 5% 的資本金，最後獲得了 45% 的分紅，然後其他跟投的投資人也獲得了不低於 30% 的回報，這就是主動式資產管理。
所以我們能夠看到未來地產行業的發展，大體上會在這三個方面展示出新的一些機會。房地產企業要轉型，要創造市場，特別是在後開發時代，就需要在商業不動產的細分領域要創造領先，也可以在資產管理和運營服務上取得領先，取得更好的業績。
當然要做到這一點，我們很重要的工作就是「學先進」，這也是風馬牛地產學院與八點地產學院一起合作這個課程的初衷。我們希望通過這些走在前面的中外優秀企業的成功經驗和商業模式，給大家在下一步的轉型升級和再創業當中一些啟發和靈感，也希望能夠對整個行業的轉型升級有一個助力的作用。
馮叔的新音頻課程《標杆房企商業模式 24 講》，已經正式在「風馬牛地產學院」上線了，用通俗易懂的語言，透析標杆房企的商業模式，讓你快速 get 大房企思維。
無論買房人還是賣房人
都應該知道的房地產知識
原價 ¥ 199 的課程
上線首周，限時秒殺 ¥ 99
《第一財經資訊》的讀者朋友們有福了
在評論區談談疫情對你買房的影響
內容選自
《馮侖：標杆房企商業模式24講》
閱讀更多 第一財經 的文章
