從十年前算起，房地產的年均銷售面積從10億平米，擴張到了17億平米，銷售額膨脹到了16萬億元的水平。
10年時間，年均銷售面積增加了7億平米，按100平米一套房子來算，相當於每年多賣出去700萬套房。
顯然，銷售面積和銷售額，可以看做房地產的“兩條腿”。
一條腿用來擴大體量，另一條腿用來提升利潤，兩條腿越走越快，才能帶動上下游數十個行業的擴張，上游的原材料，鋼筋水泥，中游的工程建築設備、施工機械，下游的傢俱、家電都會受到帶動。
但是，今年受短期事件衝擊，樓市卻迎來了2大反轉，銷售面積、銷售額全部走低。
銷售面積方面，在2月份，二線城市中新房、二手房各有12個城市無成交；三線城市中，新房有7個城市無成交，二手房有12個城市無成交。70個大中城市中，新房價格環比上漲城市僅21個，為近57個月以來最少，1月份為47個。
到了3月份，易居研究院監測的13個城市二手房成交量為5.1萬套，同比下降達28.6%，二手房成交量處於歷史低位。
從整個一季度來看，13個城市的二手房成交量同比下滑近三成，創出歷史同期最低水平。
銷售額方面也是如此，Wind數據顯示，截至3月29日，167家A股房企和赴港上市內房股發佈2019年年報，合計營業收入4.26萬億元，同比增長22.77%，淨利潤同比下降7.56%。
其中，太古地產、恆基地產、九龍倉置業、長實集團等63家公司淨利潤同比下滑。
要知道，這些房企公佈的業績報告，都是2019年的財報，今年的一季報還沒出來，短期事件的衝擊還沒有計入。
此外，龍頭房企恆大核心淨利潤預期較去年下降約48%，淨利潤預期約為人民幣較去年下降約50%，同屬第一梯隊的萬科銷售與淨利增速已達近幾年最低，這被市場解讀作“經營績效不及預期”、“為平滑利潤採用激進費用確認方式”。
當銷售面積、銷售額兩個關鍵變量全部“反轉”時，市場的“泥沙俱下”似乎已不可避免。
但是，正所謂“有人辭官歸故里，有人連夜趕科場”，市場低迷之時，我們卻看到了有大佬在暗暗“加倉”。
據新浪財經報道，李嘉誠家族最近不斷增持長實和長和，旗下公司更是接連暴漲，個人身家淨增逾400億，浮盈已經達成1個億的小目標。
4月7日，李嘉誠再度增持長實和長和，3月19日以來已經10次增持長實，3次增持長和。
也就是說，李嘉誠父子在短短20天之內，已經連續10次出手了，笑納了400億的新增身家。
我們可以看一下時間線。
在3月份，一間由李嘉誠及李澤鉅各自擁有50%權益的公司，於3月20日、3月23日、3月24日及3月25日，分別在36.0731-38.4493港元的均價區間，購入長實共1660.15萬股，涉及資金約6.2億港元。增持後，李嘉誠持股由33.93%增至34.38%。
另一間由父子各擁有50%權益的公司，則於3月20日、23日，以每股48.0596港元、46.4832港元的均價，購入長和共85萬股，涉資約4030萬港元。
到了4月份，4月1日、2日、3日、6日再度連續4日增持長實集團，分別買入39.8萬股、40萬股、113.5萬股、2.6萬股，合計195.9萬股，涉資8390萬港元。
為什麼李嘉誠如此急於出手？
原因有二。
1，近期資本市場波動劇烈，內房股的恆大、融創、碧桂園，A股市場的萬科、保利等龍頭企業均全線下跌，趁此機會增持，能攤薄持有成本，說明李嘉誠依舊看好房地產市場。
2，李澤鉅在其父親李嘉誠退任後首次擔大旗主持業績記者會，李澤鉅表示上任後集團發展策略一定沒有改變，亦沒有轉變“展不忘穩健，穩健不忘發展”的策略。
李澤鉅說的一句話更耐人尋味：“財務仍穩健，集團見慣風浪，亦在風浪中成長”。
看來，這父子倆是鐵了心要做“別人恐懼時我貪婪”的表率。
但是，他們對長實集團打的“算盤”，能適用於內地的房地產市場嗎？
當然不能。
藍白認為，李嘉誠父子的行動，更多是從資本市場持股權、資金週轉角度出發的，與房地產市場的景氣度沒有太大關係。
要知道，長江實業旗下包括物業銷售、物業租務、酒店、飛機租賃、英式酒館及基建業務，2019年長實收入總額為963億港元，同比增加49%。
說到這裡，答案再明顯不過了，為什麼李嘉誠家族出手如此豪闊？
因為太有錢了！
截至2019年底，銀行結存及定期存款達603億港幣，借款總額為801億港元，負債淨額與總資本淨額的比率約為 5.2%，且借款還款期攤分達17 年，1年內到期的借款只有68億港幣。
口袋裡有源源不斷的收入，看到自家公司出現了好價格，換做是誰，都會忍不住增持，這是人之常情，與房地產市場沒有太大關係。
重要的是，樓市在10年來首次出現了一個信號，這讓李嘉誠的行動，看起來有點“黯然失色”。
據中指院統計，一季度50個代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為近10年來同期最低水平，行業新開工、投資額均受到影響。
另據貝殼研究院發佈的數據，一季度重點18城二手房成交量環比減少39.2%，同比減少44.6%，當前成交量為近5年季度成交最低水平。
這樣的信號，似乎與首富的增持行動“格格不入”。
對兩類人來說，以後處境會越來越難。
比如，手裡現金不多，卻總是想加槓桿買房的人。
李嘉誠為什麼有底氣出手？因為人家賬上趴著603億的現金，身上的負債可以在長達17年的時間裡償還。
而我們這樣的普通人，每天朝九晚五的上班，一家人幾十萬的存款都攢了好幾年，還老是想著抄底樓市，這樣的想法，可能會使你埋在“半山腰”。
比如，月均淨收入不足以覆蓋房貸的人。
什麼叫月均淨收入？
把每個月的收入做個等分，除去各類消費貸、經營貸、車貸等還款、吃穿用度、旅遊、輔導班的錢，就叫做淨收入。
如果這部分月均淨收入連房貸、月供都捂不住，也就意味著供手裡這套房子捉襟見肘，要麼增加新的收入，要麼砍掉大的支出，沒有其他路可走。
從這個角度來看，認清自己所處的位置很重要，首富可以拿著幾個億在市場裡呼風喚雨，無視房地產市場的景氣度變化和週期輪迴，而對我們普通人來說，還是先考慮明天起床後工作能不能保住更務實一些。
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