建造普通標準住宅出售，土地增值稅如何徵免

建造普通標準住宅出售，土地增值稅如何徵免

一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第八條一款規定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。”

二、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規定：“條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

納稅人建造轉讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：

（一）住宅小區建築容積率在1.0以上；

（二）單套建築面積在140平方米以下；

（三）實際成交價格低於同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。其中（二）、（三）項的具體標準以當地政府公佈的數據為準。

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。”

三、根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定：“十三、關於既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的如何計稅的問題

對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定。

土地增值稅清算辦法

一．土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二．土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩餘可售建築面積已經出租或自用；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。