要說上海最火熱的板塊，無疑是大虹橋。
9月份上海出臺《關於加快虹橋商務區建設打造國際開放樞紐的實施方案》，商務區在原有的佔地面積86.6平方公里的基礎上，新增64.8平方公里，作為虹橋商務區的拓展區。
因為規劃的出臺，拓展區的樓市近期也熱鬧了起來，相比於拓展區近期入市樓盤的火熱，最近虹橋主城區的一純新盤入市卻“遇冷”了！
就在近日，事長探訪了位於虹橋商務區主城片區中南虹橋片區的純新盤首創禧瑞薈，首創禧瑞薈作為目前華漕板塊唯一在售的新房項目。項目已於12月6日正式開盤，均價約61909元/㎡。
首創禧瑞薈區域概圖
據瞭解首創禧瑞薈共推出256套商品房，戶型包括92㎡，95㎡，108㎡，114㎡四種戶型。開盤當日大、小籌共計132組客戶參加選房，最終成交約100套，去化率不足40%。（數據統計截至至2019年12月6日13:30）
我們再來看看前段時間位於虹橋商務區拓展區的兩個樓盤的成交狀況，首先看看招商虹橋公館，共推出448套，戶型88-104㎡2-3房 ，均價5.8W，開盤當天銷售310+，去化率約70%。（數據統計截至至2019年10月26日13:30）
招商虹橋公館開盤當日（圖片來源網絡）
萬科天空之城星之嶼二期共推出416套房源，戶型75-100㎡2-3房 ，均價5.8W，開盤當天銷售250+，去化率約60%。（數據統計截至至2019年10月26日13:30）
萬科天空之城開盤當日（圖片來源網絡）
從這幾組對比數據可以很明顯的發現，首創禧瑞薈藉著華漕板塊唯一新盤以及大虹橋主城區的東風卻不敵身處拓展區的招商和萬科去化率高。
這個問題值得深思，同時也給華漕板塊其他即將入市的新盤一個警示：現如今房地產行業已經逐漸進入平穩期，消費者在購買時也更加趨於理性。
對於禧瑞薈遇冷的原因，事長也進行了簡單的分析。首先我們來看下禧瑞薈的周邊配套設施以及戶型設置等硬件情況：
周邊配套雖豐 工業園區環繞是硬傷
美國COSTCO超市
周邊配套設施中最大賣點就是美國大型商超COSTCO，距離禧瑞薈約500米，過條馬路就到，非常方便。除此之外，1公里左右內還有豐隆廣場、世紀聯華大賣場等商業配套。
周邊用地規劃
教育資源方面項目南面即新加坡學校（門口正對）、韓國學校、臺商及美國學校，基本都是國際學校，但並不是所有學校都接受中國籍學生。據銷售介紹，在該項目周邊有就有幾塊教育用地規劃，至於引進什麼學校目前還沒有確認。
醫療資源方面距離項目1公里左右為上海永慈康復醫院、新虹橋國際醫學中心、復旦大學附屬華山醫院。
交通方面，離項目最近的地鐵站是17號線的蟠龍路，大約4公里，還是比較遠的，徐涇東的交通樞紐站有直達公交車到小區，還算比較方便。自駕方面周邊有瀋海高速、嘉閔高架、北翟高架、松澤大道等快速路。
項目周邊實況
總體來說華漕板塊被北青公路分成南北兩個完全不同風格的區域，靠南區域是很早以前就開始發展的老城區，以中高檔住宅居多，也是外商聚集區，因此教育、醫療、公交等配套比較成熟完善。
而靠北區域就是以工業園區為主，首創禧瑞薈就是在這些工業區中間，目前來看周邊工廠聚集，生態環境並不理想，揚塵較多，對當前居住氛圍存在一定影響。不過未來工廠搬遷、改成居住用地是大概率事件。
項目為小高層，四種戶型滿足不同人群需求
沙盤圖
據悉該項目西至金輝路、北至張申浦、東至徐亭路、南至朱建路，緊靠天然河道張申浦。小區佔地1.8萬方，總建築面積5.2萬方，地上面積3.6萬方，由14到16層的5棟小高層公寓組成（其中一棟為保障及自持用房）。
建築進度
其中商品房戶數共計256戶，戶型包括92㎡，96㎡，108㎡，114㎡四種戶型，均價約61909元/㎡。據瞭解該項目全部房源均以精裝修交付，除廚衛硬裝外配套中央空調，預計交付時間為2021年年底。
92㎡戶型圖
96㎡戶型圖
108㎡戶型圖
115㎡戶型圖
開放樣板間為96㎡和92㎡戶型，其中96㎡戶型佈局方正緊湊，空間利用率高，南北通透全明設計。92㎡三開間朝南的房型由於是中間戶型，北面房間幾乎沒有什麼光線。廚房和衛生間也都是暗窗，採光效果比較差，且92㎡的三房佈局比較壓抑。
96㎡樣板間
單從戶型上來看，萬科和招商都是主推100㎡內的戶型，而禧瑞薈主推改善型3房，面積大，總價門檻高。
均價略高同區競品
除去配套等大環境問題，偏高的售價也是禧瑞薈遇冷主要原因。
縱觀整個虹橋商務區，新房不少，熱銷的也不少。近幾個月來入市的有：中駿天璟、保利雲上、萬科天空之城&招商虹橋公館等等，不過這幾個樓盤的均價都沒有超過6萬的，首創禧瑞薈以均價約61909元/㎡的價格入市，可以說略高於同類競品。
對比華漕地區的二手盤價格，周邊相同定位的二手盤均價都在7-8萬，比如萬科蘭嬌聖菲，但是要知道這些盤都是在華漕中心區域，周邊設施發展都很完善，事長覺得可比性並不大。
事長點評：整體來看首創禧瑞薈本次成績並不理想的原因是複雜的，定價、戶型、以及周邊環境與設想的有出入等等，雖說虹橋商務區的騰飛是必然的，但是消費者也不會盲目的去跟風。
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