聊一聊柬埔寨

說到投資最常說的一句話就是：投資是有風險的。這句話對於任何投資者來說都必須緊緊記住的一句話，既然所有的投資都是有風險的我們怎麼去看待風險這個詞呢？

最早規避風險的的是馬克維茨（1990諾貝爾經濟學獎）提出的股債混合模型

就是60%的股票+40%的債券配比，到後來的斯文森的耶魯模型，這組投資配比從1985年以12.8%的年華回報，30年以來只出現虧損一次。

其實投資最難的不是賺多少錢，而是持續的賺錢不虧錢。同時也說明投資持續穩定收入的重要性，耶魯模型除了傳統的股票和債券之外也加入了房產、油氣等等配比。

從圖中可以看到房產投資的佔比在整個投資比重中並不低，也可以說明房產投資作為硬通貨是可以在投資中對抗一定的投資風險。

柬埔寨金邊街景

說到房產我們可以關注下柬埔寨金邊的房產，首先我們先看下《全球物業指南》對於柬埔寨這個國家物業的一些評價

《全球物業指南》數據

根據國外全球物業指南的買入出租評級在2星的評級，在租金市場的回報的平均數據在5.33%。相對於國內的房產市場在出租回報這塊是屬於比較理想的範疇。同時該指南發佈的數據，柬埔寨金邊的租金價格約為9-18美金/㎡之間。一套60㎡的房子租金約為800美金，120㎡的房子租金則為1700美金左右。如果房子的地段好、配套佳、環境好，那麼租金還會更高。目前大家的印象對於柬埔寨，還是較為傳統的印象。有比較先天的代入感，但是不可否認的現在的柬埔寨正在連續多年保持GDP7%高速的發展中。

同時大家會有疑問，以現在的柬埔寨人均收入。房屋租的租金那麼高我買入的房產到底租給誰呢？

柬埔寨街頭的中介門店放租的物業

可以說的是目前柬埔寨的房產市場正處於起步階段，雖然早期臺灣和日本韓國的開發商湧入開發了一些房產項目，但是這些項目遠遠未達到飽和狀態，隨著經濟持續發展和城鎮化發展，要知道首都金邊無論在商業和就業環境來說佔整個金邊的70%左右，每年湧入金邊就業的新增人口達到20萬以上，金邊每年完工公寓的供應量不到3萬套，新增的需求完全有能力來消化市場庫存。至少未來10年之內，金邊的房產市場遠遠供不應求。

再者，柬埔寨的土地是私有的，大部分可供開發的土地掌握在當地的財團手裡，由於土地的性質，柬埔寨的建築面積總量受到限制，很難大規模開發房產，房產供應量不可能永遠大幅量的增長。同時隨著旅遊業的發展，柬埔寨旅遊部也制定了未來旅遊計劃，預計2020年將接待入境遊客700萬人次，為80萬人提供就業機會，住房需求將日益膨脹。

投資房產不像投資股票，如果您想一夜暴富投資柬埔寨房產短期套利不太可能，但是作為東南亞親中國家，中國“一帶一路”政策對沿路國傢俱有深遠影響，而且柬埔寨是“一帶一路”下受益最多的國家之一。我國將大量資金投入到柬埔寨基礎建設上，助力柬埔寨從低收入國家步入中等收入國家行列。中國宣佈今年從柬埔寨進口大米的配額將增至40萬噸，今後三年內將向柬埔寨提供6億美元（約40億人民幣）的無償援助，並鼓勵更多中國投資者繼續到柬埔寨投資興業，力爭2023年兩國雙邊貿易增至100億美元。在這樣的契機下投資柬埔寨做為一個價值投資不一定不是一個的選擇。

同時之前我國駐柬埔寨大使王同洪森首相共同出席柬金邊第三環線公路項目開工儀式時，王文天大使就表示，過去20年來，在以洪森首相為首的王國政府領導下，柬經濟實現快速發展。2018年GDP增速達到7.3%，成為亞洲經濟新虎。作為柬埔寨的好兄弟、好朋友，中國對柬埔寨人民在國家建設中取得的成就感到高興。相信只要柬繼續保持和平穩定發展，2030年建成中等收入國家、2050年建成發達國家的目標就一定能夠實現。中方願與柬方一道，相互尊重、相互理解、相互支持，打造具有戰略意義的命運共同體，為本地區的和平與穩定作出貢獻

隨著對柬埔寨經濟的刺激和基礎建設的大力支持，會給柬埔寨未來的產業升級起到一定的帶動作用，未來柬埔寨的經濟發展會持續穩定的發展。

除了國際資金大量進入到柬埔寨，柬埔寨政府也在積極的規劃本國的發展。金邊市政府發佈了《2015至2035年金邊城市規劃》，據建設部官員介紹，金邊市20年城市規劃建設分兩個階段

金邊市2015-2035年城市規劃圖

第一階段到2020年金邊將建設成為一座面積375平方公里，能容納300萬人口的初步現代化城市。

第二階段到2035年金邊將成為一座面積675平方公里，城市現代化功能齊備，容納500萬人口的國際化大都市。

與此同時，城鎮化發展直接帶動了建築業需求的增長。根據柬埔寨城市發展戰略中心的研究報告，到2030年柬埔寨城鎮化率將達到44%，這就要求城市每年至少新增5萬套住宅。

金邊市政府城市規劃藍圖，是建築在未來20年金邊市工業、觀光業、服務業、房地產業等主要產業發展潛力基礎之上而制定的城市發展藍圖。

而據柬埔寨公共工程與運輸部外聯局局長陳波拉在金邊媒體透露，柬埔寨全國需要建設總長2000公里的高速公路，以完善公共運輸體系。

根據《柬埔寨國家路網規劃》，到2040年柬需要建設總長2230公里的高速公路，預計耗費260億美元。目前，柬已研究建設16條高速公路，主要是連接金邊至港口城市、金邊至泰國、金邊至老撾、金邊至越南。

柬埔寨的國內生產總值（GDP）從2013年至今保持著7%的增長率，估計未來幾年柬埔寨仍然保持該水平增長，這將使柬埔寨成為“亞洲經濟新虎”成為可能。

受到經濟的強勢影響，未來20年內金邊市房地產市場，將表現剛強堅挺、蓬勃發展。目前金邊市人口約200萬，根據《2015至2035年金邊城市規劃》，2020年將成長到250萬，增加50萬人口住房需求，如果有20%屬於城市白領階層，就有10萬人需要中高端住宅公寓

根據《柬埔寨國家路網規劃》，到2040年柬需要建設總長2230公里的高速公路，預計耗費260億美元。目前，柬已研究建設16條高速公路，主要是連接金邊至港口城市、金邊至泰國、金邊至老撾、金邊至越南。

柬埔寨國家銀行副行長妮佔塔娜女士接受新聞媒體採訪時表示，柬埔寨的國內生產總值（GDP）從2013年至今保持著7%的增長率，估計未來幾年柬埔寨仍然保持該水平增長，這將使得柬埔寨成為“亞洲經濟新虎”成為可能她表示，據相關報告顯示，2015年柬埔寨工業增長率超11%，成為區域GDP最大的貢獻者。同時，柬埔寨產品出口的增長率達14%，出口總額達85億美元。服裝和鞋子的出口量增10.2%，佔總出口數量的70%。除工業外，其他產業的發展也促進了柬埔寨國家經濟的不斷髮展。服務業緊隨工業成為柬埔寨經濟發展的第二大支柱產業，2015年服務業增長率為7%。其他產業如金融業和郵電通信業的增長率為8%，旅遊業的增長率為6%。農業因受厄爾尼諾（El Nino）現象的影響，增長率較低，但2016年農業的增長率能恢復到1.6%。

受到經濟的強勢影響，未來20年內金邊市經濟，將表現剛強堅挺、蓬勃發展