✎政策：新土改
2020年3 月12日，國務院發佈了《關於授權和委託用地審批權的決定》（國發〔2020 〕4號），對土地管理制度進行了再次改革，賦予省級人民政府更大用地自主權。
新土改是什麼？
政策出臺背景
1、經濟下行疊加疫情影響，國家加大逆週期調節力度，刺激市場活力
我國正處於經濟中長期轉型階段，疊加本次疫情影響，三駕馬車-投資、消費、出口漸顯疲態。從全國範圍擴大至全球範圍的新冠，消費和出口持續疲軟，國家加大調控，從投資入手，34萬大手筆的基建投資計劃和火熱的新基建推動，投資將在將到來的“十四五”期間居於高位。
從政府調控來看，國家宏觀調控力度加大，財政政策更加積極，專項債擴容促進基建投資，提高財政赤字率吃雞消費；貨幣政策持續穩健寬鬆，通過LPR改革疏通金融支持實體的傳導機制，開年來，LPR利率已多次下調來降低實體企業融資成本。
2、土地是國家發展的基石，利用新土改鎖定經濟地盤。
縱觀我國千年的土地改革史土地，土地永遠是國家的最重要經濟資源，是影響社會穩定的重要因素，對其進行的任何制度性改革都存在著體系性風險；從橫向看世界各國的土地文化，土地的佔有狀態決定了財富的社會分配，財富分配又事關社會穩定與朝代更迭。
鑑於土地的重要性和嚴肅性，每一輪土地的改革，都是慎之又慎，每一次新政策的變化都將引領市場的新變革。本次“新土改”在疫情爆發，經濟下行的背景下出臺，如果基建是我國本輪經濟的外動力，新土改則是本輪經濟發展的內生動力。
3、新版《土地管理法》於2020年1月1日正式實施。本次《國務院關於授權和委託用地審批權的決定》的出臺是對於新《土地管理法》的補充。
政策出臺意義
1、做到“放得下、接得住、管得好”，簡化審批流程，縮短審批時間
簡化審批流程，縮短審批時間主要體現在8個試點城市。試點城市均為經濟發展處於全國先列的一二線城市，用地需求較大，基本農田轉用和審批下放到省內完成，對於地區簡化流程是一個質的轉變。提高效率，解決各地基建、地產等項目用地由於審批效率、審批流程而造成的的求地而不得的問題。更重要的是減少不必要的違法用地現象。
在該文件出臺之前，農轉地的審批程序須報到國土資源部審批，短則半年，長則兩年。較多的地方項目由於用地需求較為緊迫，審批時間過長，出現不規範用地行為，如：未批先用，邊批邊用，以租代徵等。在文件出臺後，項目樂意直接報到省內審批，增強用地項目的時效性，保證項目在合法審批下的能夠及時開展。
2、各級政府自主規劃，有效緩解人口錯配問題
中國城鎮化戰略長期存在控制大城市規模、積極發展中小城鎮的傾向，與人口大都市圈化趨勢明顯背離。在一定程度上，市場決定人口流動方向，政府決定土地供給。由此導致一線和部分二線城市人口增長、土地供給不足，三四線城市人口增長緩慢、土地供給過多，由此造成土地供需錯配，這也是當前一二線房價泡沫、三四線庫存泡沫存在的主要原因
該政策的出臺，對土地供給權力的下放，放寬市場調節機制。各級政府對土地有更好的規劃權，能夠自主進行規劃，解決長期以來的人地錯配問題。一方面該政策有效的解決了人口、用地供給、房價的均衡問題，減少市場泡沫。另一方面，新土改的出臺在本質上打開了大城市擴張的大門。“地隨人走”將成為趨勢，即常住人口更多的城市，能獲得更多的土地指標，預測如廣東、上海等人口大省，將突破人口城市上限，進一步創造人口紅利。
3、相關基礎設施建設項目落地，促進經濟發展
新土改在保障農民的權益之下，進一步釋放農村用地的商業價值，同時推進城鄉融合進展。一方面在有地可用的條件下，相關用地建設項目進程加快，如農村振興項目等的開展，提高農村質量的同時，促進農村經濟發展；另一方面，城鄉融合進程的加快，與之對應的基礎設施建設項目落地以及配套的設施設備建設，促進各省市經濟回春力度。
發展趨勢和方向
1、振興農村經濟，發展城鄉融合-“土地活，城鄉融”
農村的永久基本農田可被授權用於建設用地審批事項，激發農村可用土地的使用力度，帶動當地的經濟發展。一方面面提高農民的種地積極性，擴展農村經濟來源，發展農村養殖、農家樂等。另一方面讓傳統的農業種植注入現代化技術和商業模式。
結合《新土地管理法》，宅基地政策變革，使農村宅基地有效盤活，帶動農村區域經濟發展，同時各省將隨後開展一系列的鄉村治理體系改革、農村集體產權制度改革、村莊規劃改革等，通過村莊整治、土地整理等方式節餘的農村集體建設用地優先用於發展鄉村產業項目。縮小城鄉差距，進一步改善城鄉二元對立平衡城鄉發展關係。就產業趨勢而言，各大房企將緊抓本次政策機遇，發揮自身優勢，注入當地特色資源，開展特色產業，發展“產鎮融合”政策，產業小鎮是促進城鄉融合融合的重要途徑。
2、加速城市更新，促進城市舊改
城市舊改之所以很難推進，跟土地供應量不足，地方政府迴旋空間不夠有關。土地鬆綁有助於倒逼城市更新，加快城市舊改。根據歷史數據，每一輪土地改革都將引發一輪新的城市舊改高潮。如2014年的新土改，深圳城市更新占房產項目36%。特別是城市城中村（如廣州）的改革，老舊小區的翻新項目等。
北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶這些城市土地開發都已經被迫進入到存量時代，供需矛盾非常尖銳。新的增量有限，主要土地供應依靠城市舊改，使城市容積率被迫大幅提升，這也是高樓大廈的身不由己。這個政策實施以後，地方政府可以更靈活的改變土地屬性，把市郊農地資源盤活變成建設用地。
3、新城鎮模式：“中心城市+都市圈+城市群”模式
在經歷了二十年的高速城鎮化後，如今我國整體的城鎮化率已達到了60%，開始從粗放式的高速發展轉向有質量的精細化發展；發展的重點從單一的“點”，轉向區域性的“面”。根據《中國都市圈發展報告2019-城鎮化白皮書5.0》，中國已具備都市圈發展的四個要素條件：城市型社會的到來，強大的核心城市、成長的周邊城市、發達的公共交通。
本次新土改將快速緩解人口淨流入地區長期用地緊張的問題，給新一輪城鎮化帶來了契機。2019年被稱為“都市圈元年”。中心城市將獲得更多的新增建設用地，發展空間加大了，吸引人口的能力增強了。因此“土地新政”會強化中國的“新型城鎮化”，即“中心城市+都市圈+城市群”。
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