✎政策：新土改
2020年3 月12日，国务院发布了《关于授权和委托用地审批权的决定》（国发〔2020 〕4号），对土地管理制度进行了再次改革，赋予省级人民政府更大用地自主权。
新土改是什么？
政策出台背景
1、经济下行叠加疫情影响，国家加大逆周期调节力度，刺激市场活力
我国正处于经济中长期转型阶段，叠加本次疫情影响，三驾马车-投资、消费、出口渐显疲态。从全国范围扩大至全球范围的新冠，消费和出口持续疲软，国家加大调控，从投资入手，34万大手笔的基建投资计划和火热的新基建推动，投资将在将到来的“十四五”期间居于高位。
从政府调控来看，国家宏观调控力度加大，财政政策更加积极，专项债扩容促进基建投资，提高财政赤字率吃鸡消费；货币政策持续稳健宽松，通过LPR改革疏通金融支持实体的传导机制，开年来，LPR利率已多次下调来降低实体企业融资成本。
2、土地是国家发展的基石，利用新土改锁定经济地盘。
纵观我国千年的土地改革史土地，土地永远是国家的最重要经济资源，是影响社会稳定的重要因素，对其进行的任何制度性改革都存在着体系性风险；从横向看世界各国的土地文化，土地的占有状态决定了财富的社会分配，财富分配又事关社会稳定与朝代更迭。
鉴于土地的重要性和严肃性，每一轮土地的改革，都是慎之又慎，每一次新政策的变化都将引领市场的新变革。本次“新土改”在疫情爆发，经济下行的背景下出台，如果基建是我国本轮经济的外动力，新土改则是本轮经济发展的内生动力。
3、新版《土地管理法》于2020年1月1日正式实施。本次《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》的出台是对于新《土地管理法》的补充。
政策出台意义
1、做到“放得下、接得住、管得好”，简化审批流程，缩短审批时间
简化审批流程，缩短审批时间主要体现在8个试点城市。试点城市均为经济发展处于全国先列的一二线城市，用地需求较大，基本农田转用和审批下放到省内完成，对于地区简化流程是一个质的转变。提高效率，解决各地基建、地产等项目用地由于审批效率、审批流程而造成的的求地而不得的问题。更重要的是减少不必要的违法用地现象。
在该文件出台之前，农转地的审批程序须报到国土资源部审批，短则半年，长则两年。较多的地方项目由于用地需求较为紧迫，审批时间过长，出现不规范用地行为，如：未批先用，边批边用，以租代征等。在文件出台后，项目乐意直接报到省内审批，增强用地项目的时效性，保证项目在合法审批下的能够及时开展。
2、各级政府自主规划，有效缓解人口错配问题
中国城镇化战略长期存在控制大城市规模、积极发展中小城镇的倾向，与人口大都市圈化趋势明显背离。在一定程度上，市场决定人口流动方向，政府决定土地供给。由此导致一线和部分二线城市人口增长、土地供给不足，三四线城市人口增长缓慢、土地供给过多，由此造成土地供需错配，这也是当前一二线房价泡沫、三四线库存泡沫存在的主要原因
该政策的出台，对土地供给权力的下放，放宽市场调节机制。各级政府对土地有更好的规划权，能够自主进行规划，解决长期以来的人地错配问题。一方面该政策有效的解决了人口、用地供给、房价的均衡问题，减少市场泡沫。另一方面，新土改的出台在本质上打开了大城市扩张的大门。“地随人走”将成为趋势，即常住人口更多的城市，能获得更多的土地指标，预测如广东、上海等人口大省，将突破人口城市上限，进一步创造人口红利。
3、相关基础设施建设项目落地，促进经济发展
新土改在保障农民的权益之下，进一步释放农村用地的商业价值，同时推进城乡融合进展。一方面在有地可用的条件下，相关用地建设项目进程加快，如农村振兴项目等的开展，提高农村质量的同时，促进农村经济发展；另一方面，城乡融合进程的加快，与之对应的基础设施建设项目落地以及配套的设施设备建设，促进各省市经济回春力度。
发展趋势和方向
1、振兴农村经济，发展城乡融合-“土地活，城乡融”
农村的永久基本农田可被授权用于建设用地审批事项，激发农村可用土地的使用力度，带动当地的经济发展。一方面面提高农民的种地积极性，扩展农村经济来源，发展农村养殖、农家乐等。另一方面让传统的农业种植注入现代化技术和商业模式。
结合《新土地管理法》，宅基地政策变革，使农村宅基地有效盘活，带动农村区域经济发展，同时各省将随后开展一系列的乡村治理体系改革、农村集体产权制度改革、村庄规划改革等，通过村庄整治、土地整理等方式节余的农村集体建设用地优先用于发展乡村产业项目。缩小城乡差距，进一步改善城乡二元对立平衡城乡发展关系。就产业趋势而言，各大房企将紧抓本次政策机遇，发挥自身优势，注入当地特色资源，开展特色产业，发展“产镇融合”政策，产业小镇是促进城乡融合融合的重要途径。
2、加速城市更新，促进城市旧改
城市旧改之所以很难推进，跟土地供应量不足，地方政府回旋空间不够有关。土地松绑有助于倒逼城市更新，加快城市旧改。根据历史数据，每一轮土地改革都将引发一轮新的城市旧改高潮。如2014年的新土改，深圳城市更新占房产项目36%。特别是城市城中村（如广州）的改革，老旧小区的翻新项目等。
北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆这些城市土地开发都已经被迫进入到存量时代，供需矛盾非常尖锐。新的增量有限，主要土地供应依靠城市旧改，使城市容积率被迫大幅提升，这也是高楼大厦的身不由己。这个政策实施以后，地方政府可以更灵活的改变土地属性，把市郊农地资源盘活变成建设用地。
3、新城镇模式：“中心城市+都市圈+城市群”模式
在经历了二十年的高速城镇化后，如今我国整体的城镇化率已达到了60%，开始从粗放式的高速发展转向有质量的精细化发展；发展的重点从单一的“点”，转向区域性的“面”。根据《中国都市圈发展报告2019-城镇化白皮书5.0》，中国已具备都市圈发展的四个要素条件：城市型社会的到来，强大的核心城市、成长的周边城市、发达的公共交通。
本次新土改将快速缓解人口净流入地区长期用地紧张的问题，给新一轮城镇化带来了契机。2019年被称为“都市圈元年”。中心城市将获得更多的新增建设用地，发展空间加大了，吸引人口的能力增强了。因此“土地新政”会强化中国的“新型城镇化”，即“中心城市+都市圈+城市群”。
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