去年以來，調控頻繁，紅利消弭，疊加疫情影響，在這些大環境的急驟變化之下，行業裡摸爬滾打的開發商們，從未像現在這樣感受到切膚之痛，發出無限的求生欲。
近期，房企密集披露2019年業績報告，闡述了未來戰略的一些變動軌跡和思想。
經歷過最多牛熊週期的萬科，再次喊出“活下去”；在多元化之路上持續探索的恆大，提出了今年的核心關鍵詞“降負債”；在收購市場上動作頻頻的融創，近期的口頭禪是“大洗牌”。市場充滿了不確定性，清醒的房企先行轉向。
01 萬科：現金為王，手有餘糧
“2018年秋天，萬科提‘活下去’，沒想到，今天‘活下去’成了特別真實的存在。” 萬科2019年度業績會上鬱亮如是說道。對於疫情給企業帶來的影響，鬱亮認為企業要有免疫力，而企業的免疫力來自於客戶的支持和穩定的現金流；另外此次疫情，不能只看到危，也要看到機。
關於未來政策對於樓市走向的影響，鬱亮說“當好農民種好地”。農民的本分就是種地，不要預測天氣，天氣好壞都要種地，只悶頭提高種地能力。字裡行間都透露出“謹慎”二字。
種好地的前提是有地，手握重金的萬科，2020年打算怎麼買地？
鬱亮表示要始終堅持不囤地、不捂盤、不拿地王。
萬科始終強調的“收斂聚焦，鞏固基本盤”體現在拿地和新增項目上更加謹慎。
1、始終關注客戶。持續關注人口導入、產業聚集、配套設施不斷完善的地區和城市，在裡面挖掘投資機會。
2、謹慎投資、量入為出。保障現金流安全是基本原則，手中有餘糧才能抓住更多機會。
3、投資只是開始，開發的全過程才是目的。所以服務好客戶、提供好產品，才能真正抓住投資機會。
截至2019年底，萬科在建、規劃以及舊城改造的項目，合計權益建築面積達到1.45億平方米，土儲貨值同比增加19.6%，達到8970億元。在去年拿地金額超過千億的房企中，萬科是拿地最多的，不過相比其歷年拿地的情況還是有所下降的。
除了充足的土地儲備外，萬科手握大把現金。
得益於一直強調 “以現金流為基礎”的策略，財報顯示，2019年萬科實現經營性現金淨流入456.9億元，連續11年經營性現金流為正；截止年底，持有貨幣資金1661.9億元，現金短債比為1.77，短期償債壓力無虞；淨負債率33.9%，繼續處於行業低位。
而房企籌錢過冬，融資成本是關鍵的勝負手之一。
而一直以來，萬科融資成本遠低於行業平均水平，其發行的各類債券中，最高一筆的利率是4.54%，最低一筆僅3.5%。
截止2019年底，萬科淨負債率33.9%，有息負債合計2578.5億元，其中銀行借款、債券及其他借款分別佔比54.5%、24.1%及 21.4%。銀行貸款成本不高於5.88%，債券則在2.95%-5.35%，其他借款在3.62%-6.16%之間。
相對穩健的市場戰略和負債水平，都是讓金融機構感到放心的關鍵因素。在現有環境中，金融機構更喜歡家底殷實的乖孩子。
02 恆大：高增長，控土儲，降負債
在集團業績發佈會上，許家印宣佈恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。
第一步，實現銷售高速增長
恆大透露了兩個銷售指標：今年要實現銷售8000億，到2022年要實現銷售1萬億。
今年一季度，恆大“試水”線上售房，銷售額實現1465億，大增23%；銷售回款1133億，大增55%。行業排名第一，並刷新恆大有史以來一季度銷售及回款最高紀錄。
第二步，嚴控土地儲備規模，實現土地儲備負增長
截至2019年底，恆大土儲規模高達2.93億㎡，恆大計劃未來三年每年降低3000萬㎡左右的土儲，到2022年降至2億㎡左右，以降低土地費用支出，減少資金沉澱。同時嚴控其他方面的投資，5年內不會再投資其他任何產業。
土儲是房企的“糧倉”，土儲豐厚代表未來有充足的地塊可開發，規模持續增長有保障。但是，土儲也是一把“雙刃劍”，過多的土地儲備會造成較多的資金佔用。近幾年的土拍市場，熱點城市土拍成本持續走高，房企利潤持續走低，在拿地時就幾乎被框定。
疊加疫情影響，全球的經濟局勢存在巨大的不確定性，近期發佈業績報告的頭部房企都在傳遞要謹慎拿地的態度。
第三步，降負債
按照許家印的降負債目標，要實現每年平均有息負債下降1500億，2022年總負債要降到4000億以下。
從財報數據看，恆大的負債確實“拖了後腿”。截止2019年底，恆大的資產負債率為77.9%，低於萬科、碧桂園等頭部房企；但是淨負債率為159.3%，相比之下差距明顯。
“高增長”和“控規模”正是“降負債”的一二板斧。
2018年、2019年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款7000億，就會增加2500億的銷售回款。
同時，恆大今年減少土地儲備3000萬㎡，就等於減少600億的支出。
這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。
在房地產這一資金密集型的行業，恆大曾經依靠高槓杆實現了大跨越，從而誕生了一批爭相模仿的“小恆大”。很多為了實現高速增長，追求規模的房企仍在竭力追求高槓杆、高週轉的發展模式，因為要實現高增長必須儲備大量土地，從而沉澱大量資金推高負債。
而當前，在很多房企都趁著低息發債、在土地市場瘋狂擴張的時候，以嗅覺靈敏聞名的恆大卻喊出降負債、去金融化的反向操作戰略目標，這對於目前行業內那些仍在採用高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”發展模式的房企具有巨大的警示作用。
03 融創：借好錢，換好倉，拿好地
孫宏斌表示，對於融創而言，2020年要做三件事情：
1、調融資結構，降融資成本
據2019年度財報，負債方面，截至2019年底，融創調整後的資本負債率為63.3%，已連續三年呈下降趨勢。淨資產負債率從2017年的高位927.58%，回落至2019年的741.98%。流動性方面，截至報告期末，融創賬面現金1257.3億元。
數據顯示，近五年，融創的融資成本介於6%-8%之間。2019年融創的平均融資成本為8.1%，同比去年有所增加，並且稍高於同級別房企其他頭部房企。孫宏斌表示，目前融創的融資成本偏高，希望能保持融資總量，但融資成本能降低1-2個點。“因為結構問題，融創的信託佔比高，今年可以通過多發債、多做銀行貸款來降低融資成本。”
“我們最近一直在做的就是調融資結構，降融資成本，降負債率，這幾年下來公司負債率是持續穩步往下走的，未來2-3年，我們的負債率往下走的方向是不會改變的。”
2、處理部分持有資產，優化資產結構
“處置資產是今年融創要做的比較堅決的一個事，今年要卸一點重資產。”孫宏斌多次重申，“今年是處置資產比較好的機會，因為現在市場上的流動性比較好。”2019年年底，融創賣掉了一個酒店，短期還有4個酒店會成交，此外還要賣掉一些商業和樂園。他表示，位於一二線的酒店和商業不會很難處置，但這些資產的交易對象不是投資基金。對於一些交易對象而言，由於重置成本難以覆蓋，可以成本價賣給它。
在宣佈處置資產的同一天，融創宣佈了一條債券融資消息，發行規模不超過40億元，票面利率詢價區間為3.7%-4.9%。發行首日2020年3月31日，起息日2020年4月1日。據悉，本期債券募集資金擬用於償還公司債券。
為拿地擴儲，近期不少房企再掀發債潮，這得益於國內貨幣政策的寬鬆。融創也感受到了資金層面的緩和跡象，“我們降成本調結構，加大銀行的開發貸低息融資比例是主要的方法。目前按揭端額度和放款速度已較去年有改善，這點有望貫徹到全年。”
3、拿對地方，拿對時間
融創將今年定義為“地產洗牌年”，很多公司流動性壓力很大，併購機會遠超以往任何一年，但優質併購標的可能不會太多。尤其是“像環球會展這樣土儲多、地價便宜、持有少的標的很少。”孫宏斌強調，只有在確信疫情對整體經濟和地產行業的影響可控後，同時在保證集團流動性充裕且不影響長期槓桿率下降趨勢的前提下，審慎補充優質土地儲備。
孫宏斌認為，房企在一二線城市的風險在於買貴地，三四線城市的風險在於波動大。目前土地市場價格偏高，但各城市供地壓力較大，疫情后土地供給放量後，可能會是更好的拿地時點。
疫情對房地產行業“總體影響不大”，因為“消費還在，房子沒壞，需求也還在，對需求的影響只是延遲了兩個月。” 而對於中國房地產市場的前景，他表示謹慎樂觀。孫宏斌在業績會上總結道，現在的融創已經具備一定規模，不是很在乎銷售額，結算利潤和市值更重要。
融創一系列“借好錢，換好倉，拿好地”的策略，正是當下頭部房企應對市場不確定性、進而尋求生存空間的縮影。
04 物競天擇，適者生存
寬鬆的高增長時代已然一去不返，高負債模式成為當下壓垮眾多房企的致命稻草，一招鮮吃遍天和以長板打天下的手法，皆漸行漸遠。
近期頭部房企的戰略變化都反覆出現著“不確定性”、“謹慎”、“現金流”等字眼。
一方面，現金流是房企的血液，足夠的現金儲備是應對“黑天鵝”的重中之重。另一方面，在土拍市場一片火熱之時，還是要謹慎行事。
當前和未來，已然發生了巨大的嬗變。刻舟求劍式的因循守舊，只能不進而退，末路狂奔，最終折戟沉沙，被市場所淘汰；而未雨綢繆者，紛紛改變思維和模式，不斷排兵佈陣，大概率未來的樓市，強者恆強之態勢將愈演愈烈。
“物競天擇，適者生存”即是當下房企發生重大變化的最好註腳。
面對巨大的變化和不確定性，需要各家房企有精準的戰略、有生命力的運作體系、優秀的產品質量，以及能持續造血的本利財務系統等等。
文 | 唐高文欣 編輯 | 唐高文欣
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