雲南文山三七妹

看了前面幾個人的回答，要麼是忽悠，要麼是外地人在瞎扯的。昆明目前的房價平均在15000左右。三四十萬元做首付，其實只能買一個80平米不到的房子。還要是首次購房。如果是二次購房，那麼這點錢連首付都不夠。但是如果到呈貢區晉寧區或者是產水機場那一邊。這些遠郊區縣。目前1萬不到的房價還是多的。那麼30多萬塊可以購買一套100平米的房子，剛夠付首付。這些地段就不要談什麼學區房了。教育醫療配套都是非常差的。如果要想談學區房，其實只能考慮城區的二手房，但是地段好一點的小戶型。不過城區的老房子銀行貸款給你的年限可貸款量都非常少。所以三四十萬元錢在昆明要買房真的還是很尷尬的。

老洋芋382

昆明是全國一線城市，轄有14個行政管理區，常住人口685萬。在昆明市五大中心城區買房，選擇哪兒好呢？既要考慮到升值潛力，還要有學區，這個問題有點複雜，需要通過綜合分析，才能作出合理的參考意見。

• 昆明市區教育資源分佈情況
  

• 昆明市城市發展方向

• 五大中心城區房價走勢潛力分析

• 購房參考方案

昆明市區教育資源分佈情況

2018年：昆明GDP值5207億元，人均7.63萬元，高於全國6.46萬元平均數；住戶存款餘額4882.29億元，人均存款7.13萬元，高於全國5.19萬元水平；城鎮常住居民人均可支配收入42988元，農村常住居民人均可支配收入14895元，城鄉差別較大，全國城鄉平均水平28228元。作為全國一線城市的昆明，又是雲南省的省會城市，經濟發展水平不錯，五大主城區可以說聚集了當地城市所有優勢資源，生活配套基礎設施也是較完善，其中各學區公立學校分佈具體情況為：

根據昆明市教育設施完善工程方案，高等教育重點在主城北部和呈貢新城佈局高等教育院校；貫徹全面推進基礎教育設施均衡發展，優化現有教育設施佈局和規模，重點加強城市新建地區和新區範圍內的中小學配套。2020年底前，新建 6 所完全中學、6 所初級中學、2 所九年制學校、41 所小學，合計新建中小學 55 所。也就是說五大主城區隨著發展變化，都會有相應規模的配套學校。

昆明市城市發展方向

依昆明城市近期發展進度，重點是以南北向發展為主要中心軸。主城區與呈貢新區、空港經濟區形成發展三角帶。

通過市主城幅射功能，帶動層級式方向滲透發展，形成核心圈、帶動圈的經濟發展格局。

這是產業發展規劃圖，非常明確地可以認定，主軸方向上的主城區、航空經濟區和呈貢新區，是昆明發展的產業重點城區。

五大中心城區房價走勢潛力分析

昆明市主城區，不同城區房價有差異，其增值潛力也是有差別的。如何判斷不同城區房價潛力？和尚在前面的答題中有闡述過，邏輯運用： 二手房與新房的價差比值大小來判斷。當二手房價格越接近（或超過）新房價格、說明原來買的房子升值潛力較大；否則，就較小。

呈貢區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格10132元，2016年參考價格5681元，三年上漲78.35%，年化漲幅26.12%。

2019年9月新盤參考價格10473元，二手房較一手房價差比值=0.967。

西山區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格14461元，2016年參考價格8625元，三年上漲67.66%，年化漲幅22.55%。

2019年9月新盤參考價格14483元，二手房較一手房價差比值=0.998。

官渡區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格13015元，2016年參考價格8073元，三年上漲61.22%，年化漲幅20.41%。

2019年9月新盤參考價格14122元，二手房較一手房價差比值=0.921。

五華區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格13908元，2016年參考價格9099元，三年上漲52.85%，年化漲幅17.62%。

2019年9月新盤參考價格14656元，二手房較一手房價差比值=0.949。

盤龍區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格13746元，2016年參考價格8455元，三年上漲62.58%，年化漲幅20.86%。

2019年9月新盤參考價格15106元，二手房較一手房價差比值=0.91。

綜合上述五大主城價差比值結果顯示：西山區房價潛力最好，其次是呈貢區。

購房參考方案

樓主要求首付30~40萬元，就以昆明首套房最低首付三成計算，綜合上述數據信息，大體購房方案為：

1、總房款：一套總價款約120萬元；

2、房貸：按揭期限30年；按揭商業利率5年期LPR4.85+當地加點，若公積金貸3.25；

3、套房面積：西山區新盤價14483元/平，建築面積約83平米/套；呈貢區新盤價10473元/平，建築面積約114平米/套。

4、西山區、呈貢區樓盤位置分佈情況：

總的來說，昆明我國東南來門戶開放的樞紐城市，是國家歷史名城，重要的旅遊商貿城市，也是西南地區中心城市。在全國樓市“房住不炒”的定位下，剛需者可臨調控窗口期，選擇升值較好的區域購房，是比較理智的。在穩房價、穩地價、穩預期的調控目標沒有改變的環境下，不要奢望房價會大漲大跌。

💕謝謝閱讀！

野馬和尚

首付30～40萬，按照首付25～30%比例推算，總價在110～140萬左右，以現在昆明市區的價格，可以買個位置不錯的2房還有選擇性，3房只能買個小面積100平左右的，比較推薦的是現在剛剛崛起的東市區，可以考慮86，102，115平的三房選擇，帶幼兒園到高中學位，學校都在600米範圍內，另外就是現在已經通車的3號線地鐵口的2房78平，總價125萬左右

宜居昆明

看了前面的回答，一點不切實際，屬於根本沒有親自體驗過，拿著30萬到40萬的首付，在昆明到處看房的尷尬！

昆明買房只有兩種：新房和二手房。

昆明的新房！由於升值空間大 ，首付低，無稅費，必須首選！買昆明的新房（期房和準現房），一環和二環之間的就沒有合適的，像盤龍小學、武城小學、師大附小、昆一中、昆十中等等學校的本部，都在這個範圍內，所以一環二環之間首付不夠是，不用考慮了！（公寓價格高升值小推薦）。

其次是二環和三環之間，新房樓盤很多，像龍泉俊園、東原璞業、青雲府、融創文旅城、雲南印象、江東境界、保利璽樾、萬科城、上悅天地等等。這些開發商很聰明，都是帶學位的，才去開發！但學位的話是名校的分校，人多，房子也多，這些學校也容納不下那麼多人，所以必須排隊，有名額了才能去上；所以30到40萬首付（月供5000多）可以買這些新樓盤的兩室學位房，問題又回來了，兩房的話，升值空間很小，以後出手就是有價無市了！三房升值空間很大，但是首付差了10萬左右！

最後三環以外或呈貢、經開區、空港經濟區的新房很多，相對於來說價格也便宜，學區也帶，但都是名校的幌子而已，臨聘教師支撐，這些房子其實已經屬於昆明郊區，價格算是炒得高了，由於疫情影響和國家“住房不炒”的政策，近些年的話小編看不到升值空間，買了就是隻能是賭一把了！

二手房小編不多說了，稅很高，且各個位置的房子差異很大！首付30到40萬的房子，必須考慮二到三環之間才有買的意義，一般都是兩室的，位置較差的！好的位置，升值空間大，但是首付不夠。

小編這一年是親自看了昆明無數地方的房子總結的經驗。如果有不恰當之處，一起交流討論！

雲小南呀

萬科城瞭解下

用戶7680045568698

送我我就要

昆明賣房開發商

其實，如果帶學位的話，地鐵1號線大學城南站旁邊有一個小區叫浩創酌悅，之前幾期叫廣電苑，現在離地鐵站挺遠，但是有一個延長線的地鐵站步行大概7-8分鐘，這個小區早期是廣電集團的職工房，裡邊的學校是呈貢一小和呈貢一幼，算是昆明比較少的帶公立學校的小區之一了，而且這個學校只對本小區業主開放，百分百的學位房。價格的話一萬左右，30萬左右可以買100平米的三房兩廳一衛樓層好一點的，40出頭的話可以買120的，房子是有硬裝的，要自己買軟裝。個人意見，僅供參考。

羅北北的北呀

藍光花田國際，有地鐵有學校，有鮮花小鎮，萬達城配套也強，首付得加五到十萬

昆明何貴敏

西市區的學區房和學府路一帶的學區房都不錯。

這個問題我還真跟做置業顧問的朋友討論過，最終的結論是我們都認為經典集團在西市區那幾個教育地產項目很不錯，像經典雙城簽約的高新一小、經典明苑攜手的紅旗小學，都是昆明數一數二的好學校。

東道居房產

升值那肯定是滇池邊上，30-40萬，一點問題都沒有了，當然我所說的是呈貢這邊的

關鍵字: 昆明 要麼 首付