1、房子才开建，业主预售贷款买房

这是现在的房地产预售制度。由于房地产开发投入资金量大，为了降低开发商开发项目的财务成本，当开发商开发项目达到一定条件后，向主管部门申请预售，经过主管部门审核符合预售条件的，发放商品房预售许可证，开发商就可以开始销售房产，预售取得的资金在投入到本房产开发项目中，以确保按期完工交房。

根据《华人民共和国城市房地产管理法（2019年修正）》

“第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 ”。

在这么多年的开发、销售过程中，实行这一制度，有的地方也出现了一些问题，比如开发商实力不足、产品定位出现问题销售较差等等原因，导致出现烂尾楼的事件时有发生。因此，为了保障购房者的权利，市场上出现了要求现房销售（建设完工验收合格后才能销售）的呼声，现在在个别地方也开始了试行现房销售。

2、地下车库（人防工程），属于开发商投资，收益归属于开发商。

根据：

“《中华人民共和国防空法》

第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 ”。

在各地规划中，均规定了开发建设居民住宅，必须按照规定的比例修建地下人防工程，日常开发商就把这部分面积，划分成车位，出租取得取得收益。

在这个问题上，许多购房者对这点持有怀疑态度，认为地下车位（人防工程）属于业主，其理由是成本是否分摊进住宅成本中，以此作为判定标准。

实际上，我们每个业主购买的商品房面积，是由两部分组成的，套内面积、公摊面积，但地下车库（人防工程）的面积，在测绘时，没有纳入公摊面积进行公摊到每套住宅面临内，因此，就没有由业主承担其成本。

绿色地球之梦想家园

要回答上面的问题，需要大家先来了解下期房是个什么情况

期房一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

根据题目的第二句话：“业主就贷款买房”，我们能够推测出此处还未盖好的房子在银行能够进行贷款买房了，意味着这里即将成型的房子已经具有商品功能了，而且在法律方面是一个合格的商品了，继续朝下看期房的特点：

一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。期房制度由于有各种利弊，目前在中国有取消的趋势。

题目的意思可能是因为房价较低，而所对应的人防工程就得开发商出资修复，实际情况是地下车库、绿化、基础设施等都属于该楼盘的配套设施，在开发最初期的时候，进行可行性研究、施工图设计、预算等都将其算进去了，只不过是在后期宣传的时候，将其作为赠送的口号说给广大买房者听听而已，谁信谁二；

最后再在法律角度上来说说过于人防工程属于谁投资，谁建设：按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定，人防工程面积不计入公用建筑面积，换言之就是购房者购房款中并未直接包含人防工程建设费用，属于开发商。

糊涂的历史

开发商开始建设说明开发商的手续已经办理到了施工许可证了，接下来施工进度完成正负零（也就是车库以上）基础验收完毕，就可以办理预售，也就是卖房子了。当地住建局都可以查地产商建设的楼盘是否办理预售许可证，拿证网上也需要公示的！如果没有就属于违规销售！对于人防车库，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。每个城市城区规划范围内的小区地下工程都需要建设人防车库。人防车库是开房商投资建设的，产权属开发公司，是全体业主共有的，就和地上的绿地属全体业主一样！羊毛出在羊身上，开发公司不会白出钱，都在建设成本里面！不然也不会有公摊这么一说！