隨著城市化不斷進行，城裡的住房話題常常受到人們熱議。買房，是很多年輕人不得不面對的人生課題。不過，這些年房價屢屢上漲，隨便一套房子都要好幾十萬，幾百萬，在剛開始工作的幾年，如果沒有家庭支持，首付款都難以湊齊，更別說應對長達二三十年的房貸生涯。
對此，國家也是看在眼裡落實在行動上，從最近的幾年的樓市管控來看，始終堅持調控不放鬆，比如從調控頻次就可以看出來，自2016年“十一”全面開啟調控樓市起，2017年（250次），2018年（415次），2019年（620次）。應該說，樓市調控效果是明顯的，從國家統計部門最新發布的數據看，在監控的全國70個代表性大中城市中，2020年2月份，新房價格環持平城市數量達到26個，最能貼近實際市場的二手房數據更證實了這一點，達到了29個，值得一提的是，二手房價格下降城市數量達到27個，比上漲城市數還多13個。整體看，樓市已經趨於平穩。
當然，也有網友說了，樓市雖然平穩了，但相比自己幾千塊錢的收入，房子仍舊是一個“巨無霸”，不是自己想買就能買得起的，有人提出了租房住，原因就是：總價大幾十萬、幾百萬的房子使用壽命和產權就那麼幾十年，租幾十年的房子不但花不了那麼多錢，而且還能樂個逍遙自在。但是，受傳統觀念影響，房子在很多時候又是結婚、子女上好優質學校的“敲門磚”，對於經濟條件不足的人來說，如何破解這一難題呢？國家放了兩大招，10萬家開發商要集體失眠。
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這幾天有一則不經意的信息，題目是“南京共有產權保障房要開始選房了”，此次房源位於丁家莊二期、西花崗西兩大片區，戶型面積從45平米到85平米不等，基本能滿足1-3人家庭需求。
在價格方面，丁家莊片區共有產權房源價格為16840元/平米，西花崗西為16020元/平米，對於南京這樣城市的房價來說，這個價格真的是“良心”價了。在網上搜索了一下同區域的房價，均價基本也在2.5到2.6萬左右，這批共有產權價格相比普通商品房便宜了30%-40%。根據信息顯示，該批房源將全程直播搖號。
當然，共有產權房不僅便宜在價格，而且還在於購買方式。不僅在南京，而是將作為一種普及性的模式，惠及眾多無房人群。為什麼這麼說呢？我們先來了解一下什麼是共有產權房？
共有產權房，顧名思義，就是在購買時，房屋產權與政府共有，一般是5：5或者7:3的比例，待你手中有閒錢和意願時再贖回剩餘的產權。共有產權房一個明顯的特徵是在特供地上建房，取得成本低，建成後的售賣價格一般在市場價的7成左右。可以說，這種房子就是為購房資金不足群體量身定做的。
截至目前，國家已經在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石、西安、廣東、廣西等省市試點，待經驗成熟推廣，共有產權房來到你身邊就是自然而然的事。
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第二個好消息就是“集體土地入市”。伴隨著新修訂的“土地管理法”從2020年1月1日開始施行，集體建設用地入市的最後一道障礙掃除了，這不僅事關6億農民的切身利益，更深刻影響著樓市，也與我們大量的進城人員住房需求息息相關。
有人做了一個形象的比喻，不用經過政府的徵收環節，農地直接入市，沒有了“中間商”賺差價，土地成本下降，建築物成本也明顯下降。從此前試點城市來看，入市後的農地不僅用於工商業、服務業和旅遊業，還用作建設公租房和廉租房。眼下我們可能還沒什麼感覺，因為上市面積實在太小。
根據統計數據顯示，全國集體建設用地總規模有4200萬畝左右，相當於目前所有城市建成區的37%，高於所有城市住宅總量用地。而到目前為止，所有試點城市上市的集體土地不到10萬畝，與總量相比，基本上可以忽略不計。
當然，我們不能忽略在18個城市（北京、上海、瀋陽、南京、杭州、廈門、佛山、肇慶、成都、合肥、鄭州、武漢、廣州、福州、南昌、青島、貴陽、海口）試點的意義，按照住建部門此前的文件要求，到2020年將摸索出一套方式在全國範圍內推廣。由此可見，農地大規模入市近在咫尺。
正如筆者此前文章所說，農村集體建設用地入市，不僅可以增加數億農民的收入，還對樓市產生影響：一是增加了大量出租房源，可以引導住房租金下降。二是終身租房或成為一種趨勢，分流了部分在購房門檻線外的住房需求，有利於保持房地產市場平穩發展。
其實，無論是共有產權住房建設，還是集體建設用地入市，都是國家在下的一盤大棋，以上兩種住房形式，都是住建政策研究中心主任秦虹所提及的未來四大住房體系（商品房，市場體系下的商品房和租賃房，保障體系下的共有產權房和公共租賃房）的重要組成部分。大家可能還擔心一個問題，那就是租房會不會享受到與買房一樣的權利，雖然眼下還有很大區別，但“租售同權”是一個趨勢，比如廣東就出臺了租售同權政策，租房人子女同樣可以享受到就近入學等公共服務，按照住建部門負責人的說法是，將通過立法逐步使租房與買房居民享受到同等待遇。
為什麼說10萬家開發商集體失眠呢？
根據相關數據顯示，全國在冊房企數量達到10萬家，按照以往年份，每年差不多關門200多家屬於正常現象。而從去年開始，申請破產的房企數量為528家，是正常年份的一倍還多。而到進入2020年，根據人民法院公告網顯示，僅在1月1日到2月8日期間，發佈的房企破產公告就達到93家，中小房企是重災區。開發商孫宏斌在日前的業績發佈會上表示，“今年是洗牌年，併購機會遠遠超過以往任何一年”。隨著城市化進入下半場，行業擴張高峰期已過，行業集中度繼續提升是大勢所趨，而集體土地入市和共有產權房試點推廣，商品房市場更會受到壓縮，開發商們，特別是那些高槓杆開發商，緊繃著弦，睡不著覺也是自然而然的事。
最後，筆者想對購房者說4點掏心窩的話。1.房住不炒，不是一句空話，閉著眼買房的時代真的過去了；2.樓市調控的長效機制已逐步建立，樓市健康平穩發展是主基調，房價大漲時代漸行漸遠；3.買房需量力而行，高槓杆買房不可取，控制家庭經濟風險是當下及未來首要考慮的問題；4.在樓市平穩的情況下，選擇城市和房子，比選擇買房時機更為重要。
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