當下的樓市用四個字形容最為貼切：冷熱不均 ——一邊是無名之城“接盤”嚴重不足，開發商新房“滯銷”積壓賣不掉，二手房無帶看業主直降百萬拋售，1-3月份新二手房交易量均跌至5年來最低點，房價也走上了下降通道；另一邊卻是潛力城市火速回暖，購房需求短暫爆發，售樓處被擠爆，一房難求！甚至有極個別城市高性價比樓盤頻頻上演“千人搶房”、“開盤幾分鐘售罄”的火爆場景。
有人可能會反駁道，朋友圈、各大網站鋪天蓋地報道的都是“房子熱銷”、“一套難求”的新聞，哪有你所說的“開發商房子賣不掉”、“二手房降價拋售無人接盤”的情況？現在的樓市我們只看到了熱沒看到冷。開發商、炒房客小日子過得不要太瀟灑。
房地產的“貓膩”我這幾年沒少揭穿，今天不妨在此再多跟大家說一些當下房地產市場的真實情況：
首先，當下的房地產市場絕沒有朋友圈中介們天天刷屏的那麼“火爆”，那些都是居心不良者潛心編織的“謊言”。米宅、華夏時報、櫻桃房子、樓盤網等媒體親自調研市場得出結論：樓市回暖言之尚早，5月份之前房地產市場能恢復如初就謝天謝地了！當下不僅名不見經傳的三四五線城市開發商撐不住在“打折促銷”，加速出貨回款，連北京、上海這樣的一線城市也有很多高槓杆業主在“降價拋售”。不久前有媒體報道，環京燕郊有人直降百萬打5折賣房，可惜最後都無人問津。
其次，市場到底好不好，統計局公佈的1、2月份數據裡早就給出了答案：不好！我再說兩個數字大家可能就更深有感觸了：第一個數字是，今年截止到目前已經有108家房企破產倒閉了，是去年同期的2倍還多；另一個數字是，Wind數據顯示，167家A股房企和赴港上市內房股中，今年有63家房企淨利潤同比負增長（虧損），其中不乏太古地產、恆基地產等知名企業。市場如果真好，開發商的處境不至於如此不堪。
再者，非常罕見地，最近一個月多位地產大佬集體表現出了“悲觀”情緒：3月17日萬科董事局主席鬱亮通過在線業績推介會表示，“活下去成為特別真實的存在”，萬科再提“活下去”，這次顯然不是居安思危，而是真的感覺到了市場萎縮的壓力；3月27日融創掌門人孫宏斌首提“賣資產”、“降負債”，更表示未來在拿地時“要保持謹慎”。在我看來，釋放的信號很明確，房地產輝煌不再，好日子到頭，苦日子要來了，唯有提前儲備現金，做好“過冬”準備才能“活下去”。
此外，我們普通人最不關心的開發商的鉅額債務問題，今年也更加突出了。平安證券此前曾評估測算過，今年是房企償債高峰年，房企的境內發債、海外發債、房地產信託三項的到期規模合計達到了1.5萬億。這筆錢按照房企的融資成本中位數7%來計算，一天單償還利息就要高達超千億。
開發商賣不掉房回不來款，借不來錢，但是債務卻一分不能拖欠，否則只有破產倒閉的結局。我們看到從2月份開始，很多地產開發商和寄生在地產開發商之下的各種房地產民間協會、組織也開始動用一切可利用的條件，誇大開發商的難處，印發“呼救”文件，以達到國家層面的“救助”之目的。
以安徽、江西省的房地產協會為代表，拋出了降低首付比例、放開限購、降低稅費等若干項“救市”建議，一些依存開發商而活的所謂房產專家、教授、經濟學家們更是在各大媒體平臺積極呼籲各大城市儘快“放寬”調控，營救開發商，營救樓市——北師大董教授，多次呼籲“鬆綁”調控，因為在他看來“房地產是支柱產業，沒有房地產業保不住當前”；社科院專家也認為，房地產依然是經濟的壓艙石，如果房地產業出現動盪，相關行業也將受到不同程度衝擊，對經濟的影響不容忽視。
開發商急“呼救”，慘遭曹德旺“痛斥”
開發商撐不住急“呼救”，各大專家學者助推“呼籲”國家出臺營救政策，到底有沒有用？那麼到底又該不該救開發商呢？
先說到底有沒有用。從2月到今天的各大城市因城施策來看，開發商的“呼救”還是有用的，雖然沒有“呼喚”來樓市的大範圍鬆綁，但是也或多或少得到了實惠——一季度累計房地產調控次數高達171次，比去年同期上漲65%，需要指出的是，今年一季度的這些調控措施，基本都是“寬鬆型”的，主要以救房地產企業，減少企業資金壓力、延緩公積金月供為主。3月份甚至有5個城市出臺了“刺激性”的政策，比如駐馬店“公積金購房首付比例降低到2成”，比如廣州“放寬商服項目銷售對象”，雖然最終都被收回，但是說明很多地方對於“救市”還是很積極的。只是中央對房地產市場有整體把控和調控底線的堅持，所以很多城市還不敢輕舉妄動。
再說到底該不該救。在實幹家大佬曹德旺看來，國家是不該救地產商的，地產商的問題完全可以通過“自救”化解。
他在接受記者採訪時，直言不諱痛斥道，房地產企業也必須真實反映情況，我們要警惕有些企業不懷好意，藉助災情“趁火打劫”。
在曹德旺看來，開發商基本上都是“空手套白狼”的玩家，他們前幾年早都賺翻了，現在才剛剛遇到點難處，就開始高喊“日子不好過”，這玩的就是“會哭的孩子有奶吃”的把戲。
這場風波誰不受影響呢？地產企業其實受影響雖然大，但是基本都可以緩解的，購房需求只是暫時延後，慢慢還會恢復，不像很多農民工和個體戶，他們才是真正的“受災”嚴重，幾個月沒有任何收入，他們的日常生活可能都無法繼續。尤其是那些低收入人群，有房貸要還的家庭，日子比開發商難過多了，他們才是最需要幫助的群體。
不得不說，曹德旺說了真話：真正最需要幫助的是中低收入人群，是農民工、個體戶。
確實，地產行業雖然受此次風波的影響比較大，但是相比於旅遊、餐飲等行業，其實還是可以承受的，尤其是國企央企，融資渠道多，融資成本本來就低。他們現在哭天喊地“呼救”，確實有“趁火打劫”的嫌疑。最最主要的是，雖然調查顯示目前很多購房者延期購房計劃，但是他們也都表示3-5個月內還是要買房的，也就是說在未來的某一段時間，這些購房需求還是會釋放，開發商現在的損失，未來完全可以彌補。當然，那些資金鍊確實撐不過的企業，其實說白了也屬於激進型企業，投資開發商房地產多半是為了賺錢，破產、被收購或者重組，對於地產行業來說，未必是壞事。
眾所周知，曹德旺一直反對搞那麼多房地產，在他的認知世界裡，發展製造業才是硬道理，唯有實體制造業才是一個國家真實力的體現，才是國際地位的彰顯。地產經濟是虛假繁榮，而且對實體制造業有很大擠壓效用，房地產過度發展，擠佔了銀行資金、勞動力資源等。
著名經濟學家林採宜也說過和曹德旺一樣的觀點，這場風波讓經濟“休克”，餐飲、旅遊、航空、影視、商業零售等行業至今尚未恢復。勢必造成大量的失業、半失業，中低收入人群可能面臨生活困難。幫扶陷入困境的中小企業、中低收入人群、農民工等，是非常必要的，否則可能出現一系列人間悲劇。
我個人也認為，開發商其實是最沒必要救助的群體。市場下行時他們舔著臉呼救，但是市場稍一回暖，他們就翻臉不認人，收回優惠、漲價捂盤等手段又都開始用上了。這段時間很多城市此起彼伏的“收回購房優惠”，“從4.1開始漲價”的新聞更是漫天飛舞，很多購房者相信也都有耳聞。不管是套路，還是真實如此，由此可見開發商的逐利本性。
開發商“呼救”的很起勁，雖然也有60多個城市出臺了新政變相“救市”，但是總體來看，國家這次還是沒有拿起房地產這個“夜壺”，沒有對房地產“開綠燈”。
尤其是2月以來國家多次通過經濟日報等黨媒發聲表態，強調堅持“房住不炒”的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，釋放的信號非常明確：房地產已今非昔比，雖然對經濟仍有壓艙石之重要作用，但僅此而已。因為我們經不起房地產再一次的狂飆高漲了。這決定了房地產5年內都會保持穩定，不可能再有“大漲”的可能。
因此，不管是開發商還是炒房投資客都要認清現實，眼下能依賴的只有自己，與其等著別人來“營救”，不如尋求“自救”，降價賣房雖然利潤少賺，但是活下來才是最重要的。
閱讀更多 樓市新觀 的文章
