要说去年重庆楼市热搜词，“滩子口”凭借高频出现率，无疑入选其中。
去年5月28日，荣安拿下滩子口地块，以13549元/㎡的价格惊动全城，成为19年重庆地王。
而这块备受关注的地王地块，近日也以“荣安·九龙壹号”的案名对外面世，在杨家坪步行街开了城市展厅，为这10个月大家的花样猜测揭开谜底。
欲戴王冠 必承其重
在荣安拿下地王地块后，除了引发行业内的热议，在网上也一直争议不断。
有人说荣安1W3拿地，只是拉升龙头，好出货周边地块，现在目的已达到。
有人说旁边融信“姊妹地”拿地价少了4000多，等项目一出，荣安肯定凉凉。
还有人说荣安高价拿地后，资金压力太大，最后把地都退了…
可以看出，地王这个位置，的确不好坐。
而事实上，放眼曾经风头无两的重庆地王，现在大多都凄凄惨惨戚戚。
我们先来看看近几年的地王情况：
·2016年，在多家房企拉锯战后，最终金科以11.9亿将礼嘉地块收入囊中，楼面地价高达7618元/㎡，也刷新了北区居住用地单价地王的记录。虽然九曲河地王项目有2018年利好加持，不过，从2019年重庆网签数据统计来看，九曲河在拿到预售350多套房源当中，去化率高达80%，表现依旧很稳。
·2017年，重庆两江新区悦来组团C标准分区C11-2/05号宗地，被首钢以楼面价11710元/㎡、溢价率为67%摘得。但作为17年首度过万的地块，并顶着悦来地王头衔，首钢在拿地之后一直悄无声息，甚至至今连案名都未确定。
·2018年，南京房企弘阳地产，将石桥铺地王，作为其进入重庆主城的首宗土地，以溢价70%，楼面价11737元/㎡拍下，可谓备受瞩目。令人唏嘘的是，“地王”产品弘阳天宸一品，几乎无人问津。从去年10月开始，弘阳天宸一品建面大降价6000元/㎡。尽管如此，该楼盘全年也仅拿到成功网签1套住宅和3套办公性质公寓的“成绩单”。
能看到，除了金科九曲河外，近几年的地王项目要么没有入市，要么在不同程度上面临亏本，直白一点来说，利润和预期出入有点大。但在面临地王的压力和考验下，这次的荣安九龙壹号能否顶住呢？
九龙壹号的机会何在？
从全国来看，荣安可以说是“地王专业户”了。特别是2018年-2019年，荣安在全国都屡次成为单价地王。
不过，从2017年入渝至今，荣安在重庆的布局项目并不算太多，包括九龙壹号，还有明月江南、林语春风、柳岸潮鸣以及合作项目公园天下、集美锦湾等共7个项目。无论是拿到地还是合作开发，在产品上若能多储备，房企也将获得更多的主动权。并且从整体来看，本次项目尽管高价拿地，但从项目区位配套来看，还是值得荣安搏一搏的。
我们先看它的地理位置，这块地位于九龙坡区九龙半岛板块，项目旁边就是杨九路，还有一条在建的南北干道，以及正在推进的轨道交通5A线。交通方面，可以说是非常方便了。
项目距离杨家坪商圈约1.5公里，去杨家坪、动物园仅20分钟车程，有非常成熟的商业生活配套，这种核心、稀缺的区域价值，使它的优势更加明显。
事实上，九龙半岛在2011年后，就没有商住用地供应，仅在2016年供应了一宗商办用地，也就是说，九龙壹号是8、9年以来九龙半岛推出的第一个新项目。物以稀为贵，项目的市场机会还是存在的。
除此之外，在项目周边，还有依稀大型配套项目值得期待。例如黄桷坪长江大桥，按照预期在2023年建成，届时可以改善九龙半岛的外向交通，加上轻轨加持，使黄桷坪以及九龙坡区来一次飞跃式发展。
另一方面，2018年年底，陈家坪长途汽车站确定搬迁；2018年5月，根据政府文件，确定九龙坡区谢家湾文化村地块片区等16个改造项目为2018-2020年棚户区改造规划范围，涉及面积83.29万平方米，而在荣安拿地后，九龙半岛整体打造也全面启动......为升级城市面貌带来了“大手笔”。
从政府的规划中，九龙半岛现已明确“文化创意旅游区”的发展定位。在未来，九龙半岛将汇集创意与文化交流功能、娱乐与旅游休闲功能、居住功能，形成集文化、创意、旅游为特色的创意之城、魅力半岛，从而建设成为集文化创意、滨江旅游、智慧宜居为一体，具有国际影响力、国内最具活力的文化创意旅游区。
同时，九龙半岛拥有三面环江的滨江优势，是重庆内环以内除渝中半岛外，地理中心性最强、景观塑造潜力最大的地区，除去规划定位外，项目区域自身也具备着非常良好的先天优势。
地王项目到底怎么样？
从网上公布的楼盘信息来看，九龙壹号一期共规划了10栋楼，其中一栋为商务写字楼，一共735户。由于规定建筑控制高度不得大于60米，楼层规划在12-17层。整个项目容积率为2.0，绿化率为31%。
不过，当下大家最关心的，无疑还是地王项目的房价卖到多少。
之前有人算过一笔帐：楼面地价13549，契税415，配套费290，建安+基础设施3000，再假定资金成本加管理费用10%，销售费用5%，毛利润15%。于是：（13549+415+290+3000）*1.1*1.05/0.85=23445；再加上9%增值税：23429*1.09=25555；再换算为套内（得房率80%计算）：25537*1.25=31944。
房价到底是不是这样算不知道，但能肯定的是，卖出的价格一定不会太低。
而从周边楼盘来看，房价几乎在2万以下，而融信在距离400米的位置，拿地价控制在1w以内，和荣安地价相差4324元/㎡，在价格上有更多的空间。可见，荣安要面对的除了整个市场的竞争，该拿出怎样的杀手锏战胜周边邻居也是个大问题。
事实上，孙宏斌曾说：开发商唯一的风险就是买地买贵了。但对多数重庆地王项目而言，或许忍一忍，终会过去。
相对来说，重庆市场相对较好，作为直辖市的城市战略地位不断提升，人口净流入，房地产市场又相对宽松，房价也属于合理水平，近年来改善型需求也很旺盛。
整体而言，地王项目压力虽大，但后期有经济支撑，有置业需求，即使开发周期拉长一点，少赚一点，总不至于亏。
只要房子品质做的好，九龙壹号还是有希望保证一个首期不错的去化率的。
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