今年一季度的樓市受疫情影響，房企陷入寒冬中艱難自救，在漫天新聞都是打折信息的時候，都是說多少開發商要撐不下去了，都是專家說的近期是抄底的好時機。不過正當我們以為真的到了抄底的時候，市場上開始出現了一個神奇的現象，有不少開發商發佈通知，4月開始漲價了。
▲樓盤漲價信息在朋友圈熱傳
鄭州樓市，彷彿一步從冬天走進了夏天。
雖然，我也沒有完全核實完這些消息真實性，不過我也向業內人士證實了，確實有的樓盤是真的要調價。
要知道這些消息不僅在中介和銷售的朋友圈高潮的傳播著，我相信也很容易刺激著買房人本來就焦慮等待的神經。
所以我想來和各位深入聊一聊這件事的背後的信號和邏輯。以及，是否意味著房價真的要漲了。
01
我把這幾種調價的樓盤大概分為三類。
首先，第一類樓盤並不是通過價格調整，而是其他方式變相“漲價”，比如收回優惠或是折扣等。
比如，融信江灣城將之前的員工內部價購房96折、半年內可退房的活動收回;
恆大養生谷78折購房3月底結束;
康橋那云溪1萬網籤、首付分期的活動即將結束。
還有一類樓盤用適當調價去攢出一種營銷氛圍，雖然很傳統，但是很有效。
比如，金科所有在售房源，單價上漲500元/㎡;
美盛中華城每平米上漲200元;
正弘新城4月1日起價格上漲3%
第三種就是跟風者，因為你也不知道市場到底恢復到何種程度了，但是有了帶頭效應，那我跟著試水，看看能不能搶跑。
比如，美盛教育港灣、泉舜上城等，只說了要漲價，具體哪些房源要漲，漲多少都沒說。
但不管真的漲價還是噱頭，身上都有兩大明顯特徵：試水和微調。
試探市場這個我們可以理解，而微調一方面是開發商確實不敢一步就把步子邁得太大，另一方面，各大城市限價的緊箍依然還在，也做不了太大的動作。
這點上，營銷意味遠多過實質動作，並且被壓縮在極小範圍內，對房價會普遍大幅上漲還抱有疑慮的朋友，大可放心。
不過，我依然想告訴各位，就算這樣營銷行為更多是為了烘托，但是背後折射的信號，各位千萬不要輕視。
02
起碼，開發商們的信心回來了。這種信心的託底，大概來源兩個維度。
首先，各個地方穩樓市政策密集出臺：降低商品房預售門檻、公積金貸款提額、購房補貼契稅等等。
房企們覺得，市場多長時間能恢復不好說，但目前至少是上了保險的名單了。
接著，成交也在真實的反彈了。
據統計，截止3月22日，鄭州市3月份前22天共計銷售5393套，日均銷售245套，單日最高銷售400套!
上週作為鄭州復工以來開盤數量最多的一週，(3月25日-2月29日)鄭州7個項目陸續開盤，4天總成交約670套，整體去化率達到約74%。
這意味著，樓市的復甦也比大家想象的快。
你現在走到售樓處去看看，帶著口罩來看房的人已經不算少了，不管他們是被線上導流過來，還是被優惠吸引過來。
而現實就是，有很多人來看房了。
這點其實也不難理解，今年的小陽春是沒有了，可是樓市冷了兩年，原本要在這次疫情中需求釋放的勢能沒有消失。
我們回過頭看，哪怕在鄭州這四年週期最差的2016年年初，3月份起碼都要近13000套新建商品房成交。
2016年3月份，整個鄭州新房銷售量12990套。
2017年3月份，整個鄭州新房銷售量15629套。
2018年3月份，整個鄭州新房銷售量17642套。
2019年3月份，整個鄭州新房銷售量18817套。
也就是說，就算剔除其中容易被市場和週期擺佈的投資需求，剛需和改善的需求勢能依然很大。
現在他們突然被冰住，但不意味著他們消失了，他們只是被裝在真空盒子中，遲早要等著市場來吃掉了。
而且這種從靜止到突然釋放的動態切換，往往伴隨著市場劇烈的波動，畢竟這些疊加的需求在單一節點上爆發了。
03
土拍市場是能反映樓市的預期。
很多時候不能靠直覺，我們以為房企在努力“活下去”的時候，很多都在悄悄拿地存貨。
比如，萬科、綠城、綠地、華潤、中海、保利、旭輝、招商蛇口等這樣資金相對充足的大房企，就算是疫情期間拿地步伐也沒有減緩。
3月，鄭州土拍市場逐漸回暖，甚至出現了不少溢價地塊。
3月10日，河南茂澤置業有限公司(世茂集團旗下公司)以16411萬元競得新鄭出(2020)1號(網)，溢價率1.23%
3月26日，鄭州悅韻房地產(背後股東新城控股)以17160萬元摘得新鄭出(2020)3號(網)地塊，溢價率6.85%;
3月27日，鄭州市塘鑫(藍光地產旗下子公司)置業有限公司以32892萬元競得新鄭出(2020)3號地塊，溢價率18.35%;
3月27日，鄭州市塘鑫置業有限公司以28647萬元競得新鄭出(2020)4號地塊，溢價率3.62%。
就在前天，河南數字小鎮開發建設有限公司一口氣拿下了白沙片區軟件小鎮14宗地塊，競拍起始價約為33.66億。
...
沒什麼能比這種真金白銀花出去，更能表達房企們對樓市的信心了。特別是在當下這個需要信心的時節。
04
大家都知道，疫情期間的樓市是一個窗口期：在市場信心還沒恢復前，開發商為了吸引買房者，迅速回籠資金，會多多少少給購房者一些讓利，但是很多人仍期望未來讓利空間還會更大。
但是，沒想到市場比我們想象中回暖的要快。
就現在的房企收回優惠、上調價格以及土拍的情況來看，留給我們窗口時間真的還那麼寬裕嗎?
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