中梁控股的第一份上市年報略顯匆忙。
3 月 30 日，中梁控股發佈了《截至 2019 年 12 月 31 日止年度未經審核年度業績公告》，公告稱受 COVID-19 冠狀病毒疫情的影響，2019 年度業績的審核程序尚未完成。
不過基於中梁目前提供的數據來看，其報告期內的業績指標表現十分亮眼。
報告顯示，中梁控股 2019 年收入為人民幣 566.40 億元，較 2018 年增長約 87.5%。其中，集團合約銷售金額達到人民幣 1525 億元，較 2018 年增長約 50.2%。除此之外，歸母核心淨利 39.01 億元，大幅增加約 102.3%。
從核心業務數據來看，中梁給股東們吃下了一顆定心丸，但背後的現金流壓力依然是關注的焦點。
激進圈地背後
千億規模的銷售額再次被突破，源於中梁過往兩年的加速擴張。
2016 年，中梁以長三角為根基放眼全國，從一家區域性地產公司向全國性房企轉變，隨後便開始小步快跑，拿地一發不可收拾。從克爾瑞歷年統計的《中國房地產企業新增貨值 TOP100》來看，2017 年中梁新增土地貨值約 830.4 億元，尚排在第 35 名，但 2018 年新增土地貨值約 2201.3 億元、2019 年約 2013.3 億元，分別排名 12 和 15，前進了好幾個梯隊。
要買地，就少不了花錢。急速圈地的直接代價就是，一度將中梁置於超高負債率的危險境地。
中梁控股的上市招股書中顯示，在中梁擴張最為迅猛的 2016 年，淨資產負債高達 1790%，遠遠超過當年上市房企 96% 的平均淨負債率。
戲劇性的是，隨著項目資金陸續回收、淨利潤增長和子公司合作方借款增多，中梁控股淨負債率在 2017 和 2018 年分別下降為 339.5% 和 58.1%。三年間暴降 1732% 的奇觀還一度引發行業圍觀。
在最新的 2019 年財報中，淨負債率再次有了小幅上揚。
公告顯示，截至 2019 年 12 月 31 日，中梁的債務總額為 401.81 億元，相比 2018 年增加了 131.76 億元；同期的淨資產負債比率為 65.6%，同比增長了 7.5%。
公開信息顯示，2019 年中梁新增了多輪優先票據債務，為現金庫充血。9 月先後兩次共發行 4 億美元優先票據，為期 2 年，利率 11.5%，用於為在岸債務再融資。
今年 2 月，中梁再次發行 2.5 億美元面額的優先票據，期限 2 年，利率 8.75%，用作一般營運資金。
現金流承壓
儘管來自物業銷售的現金收入大幅增加，但截至目前，中梁依然很難擺脫對外部借款的高度依賴。
公告表示，中梁包括應償還銀行貸款、其他借款以及優先票據在內的共計 215.03 億元的即期借款必須在一年內繳清。
截至 2019 年 12 月 31 日，中梁處於高流動性資金的現金及現金等價物約 149.56 億元，在萬科手握 1662 億現金依然高喊著 " 活下去 " 的時代，中梁的現金儲備面臨承壓。
為了降低人力成本、補充現金流，對內，中梁去年 4 月和 8 月做過兩次大幅架構調整，將此前的 12 個區域集團進行收縮合並，並最終裁併為南方大區、北方大區、西部大區、山東大區、江蘇大區、浙江大區六大區域，裁員人數佔比 20%。
第一財經報道稱，這實際上開啟了中梁業務收縮和調整的序幕。
中梁控股執行董事、地產業務聯席總裁李和慄在年報業績會上表示，"2020 年全口徑的銷售目標，目前初步定位在 2019 年的基礎上增長 10%，1680 億元。我們 2019 年的銷售回款是 90%，2020 年基本上也會在這個回款率附近，這個在行業裡面應該屬於比較高的水平。"
李和慄：1987 年出生的中梁新任掌門人
董事會秘書楊德業也表示，基本上一季度基本開支已經做緊縮準備，保留充裕的總資金。從土地款、工程款支付，包括其他融資，在今年前期做了非常好的準備，所以 2 月底，手頭現金有超過 270 億元人民幣，手頭需要到期債務基本上都是夠覆蓋的。
公開數據顯示，中梁 2020 年 1 月的合約銷售額為 74 億元，較上約下滑 66.36%；2 月的合約銷售額為 31 億元，環比再度下滑 73.58%。
換倉二三線
隨著下沉三四線城市的紅利在逐漸消失，中梁開始動手撕去 " 小碧桂園 " 的標籤，從三四線城市往二線轉移。
報告顯示，截止 2019 年 12 月 31 日，中梁的土儲總值約為 5700 萬平米，平均土地成本為 4,000 元 /㎡，可售貨值約 4,433 億元。同時，中梁在期內新進入 20 個城市，以推進公開渠道及私人併購等方式購地，擴大全國土地儲備，目前已經覆蓋 23 個省與直轄市、142 個城市、共 458 個項目。
在新進城市中，中梁將重心轉至二線城市，在鞏固三線城市的同時，二線城市佔比逐步提升。二三四城市佔比分別為 53%、39%、8%。
地區分佈上，中梁在 2019 年覆蓋多個戰略經濟區，超過 60% 的全年買地金額位於長三角、中西部約佔 20%，海峽西岸約佔 8%、環渤海約佔 8% 及珠三角約佔 1%。
去年上半年，中梁新進入包括西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等二三線城市。" 公司內部拿地明顯放緩，對於銷售規模的預期也開始下調。" 一位中梁內部人士說。
李和慄在年報業績會上表示，投資戰略基本圍繞三轉，轉二線、轉省會、轉重心城市。到 2019 年，超過 90% 的投資額佈局在二三線城市，大幅提升城市能級。
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文 / 陳悅珊
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