3月12日，國務院發佈《關於授權和委託用地審批權的決定》提出“在保護耕地、節約集約用地的前提下，將國務院可授權的永久基本農田外的農用地轉為建設用地審批事項，授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。同時，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准”。這顯然給了市場一個強大的信號，“農業地產”將在政策、市場、環境等多重因素的推動下，爆發出極大的能量與機會，或將掀起新一輪土地運動，催生“農業地產”這個新興行業，那麼這種“農業地產”能否迎來行業暴利呢？
“農業地產”這個概念也算是個新名詞，最近幾年才出現的。所謂的農業地產，也就是說中國很有可能在近幾年內，通過農村土地流轉、集體建設用地入市、宅基地盤活等相應農村新一輪土地運動所形成的新興產業。
最近，市場中傳說的“農業地產”是下一個暴利行業，多是按照地產發展的邏輯來推論的，房地產行業由“分散”向“集中”轉變後產生了行業暴利，那麼引證出來的結論是：任何行業由“分散”走向“集中”就是行業資源與資產的聚集，形成了較高話語權，進而產生超高利潤和行業機會。
我國目前的農業發展現狀
我國農業正處在由分散到集中發展的特殊階段，自2006年《農民專業合作社法》頒佈以來，國家一直在鼓勵農村土地向規模化、集約化方向發展，由小農分散經營模式逐步發展到集約機械化模式，這是針對農業生產方面。而隨著國內消費升級的加速，農業第三產業遍地開花，這顯然為帶動農民致富找到了一個新的增長點。此時，鄉村的發展卻受到了現行土地政策的制約，處在了有市場、有資金、有資源卻沒有土地的尷尬階段。
2020年1月1日，新《土地管理法》的施行，才使得農村集體建設用地與宅基地的權屬與經營範圍更加開放與明晰。現在，土地審批權適當下放，強化上級監督機制，這些強大的信號，或將掀起新一輪土地運動，成就農業地產。那麼，真能迎來“農業地產”行業暴利嗎？
“農業地產”興起是社會發展的必然
放眼世界大範圍分析，無論在哪一個國家，經濟發展到一定階段後，逆城市化發展將會如約而至。大城市的生活雖然精彩，但處在長期高壓與快節奏的環境裡，也讓每個人心裡滋生出田園牧歌夢，城市發展越快這種夢來得也越快更具體。城裡人的田園夢，不僅嚮往小橋流水和爛漫田野，然而還無法放棄現代化的便利。以前是有夢不敢放開去追，因為政策所限制，無論宅基地還是集體建設用地只限在集體內部使用，這讓很多城裡人和外部資本望而卻步。
如今政策放開，鄉村振興戰略又在大力推進，城裡人在村裡安家的機會變得確定，而這類項目在南方多個城市已經湧現，如無錫拈花灣、成都幸福公社、崑山錦溪計家墩……等等都已為城裡這撥忙碌的人建造了一個理想的田園國度，並受到了市場認可。這類標杆將會進一步激勵與帶動更多資本參與進來，相關農業地產項目也隨之興起。
由此可見，從農業發展趨勢與方向上看，行業將會產生大量新的機會，由分散經營向集中經營也是必然。但是，由此來推斷“農業地產”會成為繼房地產後又一個暴利行業，似乎還是有些牽強。
據現已投資農業項目方反饋信息，目前行業還存在著系統性問題，這是不容忽視的，也可以說，這些問題不警惕將會直接影響行業效益。
一是農業類項目回報週期長。與其他行業不同的是，農業有生產週期，少則1至2年見果，多則3至5年得利。資本進入鄉村，與村集體打交道不可少，且會形成深入合作，在這產權結構明晰的前提下，項目想要盈利，必須要深耕細作，做好長期投資計劃，且利益不可一家獨大，而要受益於廣大百姓。
二是農業地產需要產業帶動。如果想拿地，必須先規劃產業，把當地農民的出路解決了，才能和諧發展後期項目。休閒農業地產要融入到區域統籌發展中，做“產業”發展“未來”。對被徵地農民的未來要充分考慮，做到有房住、有收入才算解決了基本問題。否則，影響村民穩定這與鄉村振興戰略就背道而馳了，投資越多受的影響將越大。
三是不能掛“羊頭”賣“狗肉”。以產業振興和鄉村旅遊為引子，行“房地產”之事這條路已經斷了。土地問題已被國家上了“緊箍咒”，凡是用其他項目打土地主意的，是明令禁止，將被嚴格查處。
所以，我們千萬別輕信“農業地產”是“暴利”行業這一說，時間能證明一切。但是，經過農業供給側結構性改革進一步深化，行業大整合的有序推進，“農業地產”也許成為下一個熱點行業指日可待。
閱讀更多 欣賞好文 的文章
