很多觀點一直強調，購買三四五六線城市的房子要當心，但有人卻堅定佈局這些城市 ，且交出了一份高分答卷。
3月27日，碧桂園2019年年報公佈，數據很亮眼：全年權益銷售金額5522億元，淨利潤612億元，現金餘額約2683.5億元，第三年穩坐全國銷冠。
毫無疑問，在業界認為“行業最艱難”的一年，碧桂園穩健的財務狀況給股東們交出了一份超預期的答卷。
很多南寧人或許會好奇，在南寧佈局僅9個樓盤，主動“降速提質”的碧桂園，如何做到獨領風騷？
三連冠的老碧，日賺1.7億
龍頭房企碧桂園近日披露2019年年報，因業績亮眼，引發不少關注。
其中，年度權益銷售達5522億元，同比增長10%；年度總營收約4859.1億元，同比增長28.2%。
更可怕的，是利潤增速。全年毛利潤1266.4億元，同比增長23.6%；淨利潤約612億元，同比增長26.1%，折算下來，相當於日賺1.7億元。
▲碧桂園2019年關鍵業績數據
▲碧桂園2016-2019年營收及利潤走勢
算起來，這已是碧桂園連續第三年拿下全國銷冠。根據克而瑞統計的全口徑數據，碧桂園2019年銷售額達到7329.5億元，領先第二名超1000億元 。
對比碧桂園公佈的權益口徑和第三方估計的全口徑銷售數據所存在的差異，說明碧桂園有意擠掉銷售業績的水分，讓財報中體現出來的企業經營狀況更為真實。
▲2019年中國房企操盤榜TOP10。來源：克而瑞
但自2018年7月起，碧桂園僅公佈權益銷售數據，不再公佈全口徑銷售數據，因為權益數據更能真實反映企業的經營情況。
此外，由於嚴控負債率，碧桂園目前手握高達2683.48億元的現金儲備，淨借貸比46.3%，同比下降3.3%。
不僅如此，碧桂園還有約3167.9億元的銀行授信額度未使用，可用資金十分充裕，受到第三方機構認可。
不得不說，從數據上看，老碧充足的資金儲備，也打破了公眾對地產年公司“高負債率、低現金流”的固有印象。
從2012年的476億，一步跨入2013年的1060億後，碧桂園就駛入了高增長的快車道。即使在主動降速、行業艱難的2019年，仍保持了領先行業的增幅，老碧做對了什麼？
別人一二線，它堅定三四五六線
稍作分析不難發現，碧桂園之所以能後來居上，並保持領先優勢，一個重要的原因是它能長期在一二三四線五六線幾乎所有城市佈局。
毋庸置疑，碧桂園是最先看到中國城鎮化前景並採取行動的公司，而且一直在堅守。
相比很多區域戰略不穩定的房企，碧桂園深耕三四五六線城市的定力，從未動搖。這讓他們在三四線及以下城市沉澱了巨大的人才資源和品牌效應，形成了較高的護城河。
過去10年，我國的城鎮化絕對是波瀾壯闊的。
國家統計局的數據顯示，過去10年，中國城鎮化率從46.6%上升至60.6%，差不多有2億人口進城，帶來了巨大的新增住房需求。這也是碧桂園下沉的10年。
▲波瀾壯闊的城鎮化進程
但在碧桂園看來，我國離發達國家80%左右的城鎮化率仍有差距，未來至少還有2到3億人要進城。這些人不可能全部去到一二線城市，那些發展條件較好的三四線城市仍然有較大人口紅利。
在業績發佈會上，碧桂園方面表示，中國城鎮化勢不可擋。今年的投資方向是：堅定看好新型城鎮化前景，堅持佔領三四線、堅定下沉五六線、謹慎佈局一二線。
▲不同城市成交佔比
所以，碧桂園入桂10餘年，雖然在南寧開發樓盤只有個位數，卻並不影響其在廣西區域遙遙領先的銷量。數據顯示，2018-2019年連續兩年超過300億元。
因為，碧桂園重心在各個地級市乃至縣城。目前，已在全廣西佈局51城103盤。
73%貨值集中五大城市群
全國廣泛佈局，被認為是碧桂園始終保持行業領先地位的戰略基礎。
截至2019年12月31日，碧桂園業務遍佈31個省/自治區/直轄市、282個地級市、1299個縣/鎮區。其佈局中國城鎮化，無論是廣度、深度還是均衡度，均遠超一般房企。
當然，碧桂園雖然是廣泛佈局，但也並非沒有重點。
2019年銷售的房子，大多是前2年拿的地。2018年碧桂園的土地儲備中，廣東、江蘇、安徽、浙江等省份分別佔比24%、10%、6%、4%，合計高達44%。
截至2019年底，碧桂園全國擁有的權益可售資源約24181億元，其中
73%的權益貨值位於中國五大城市群（長三角/江浙滬皖，廣東省，環渤海/京津冀遼晉魯蒙，長江中游/湘鄂，川渝）。這五大城市群，具備國家宏觀戰略政策支撐、經濟發展水平較高且需求旺盛，被認為是中國房地產市場最具發展潛力的區域，GDP佔比高達53.4%，常住人口占比為40.6%。
做高性價比房，賣給大多數人
除了堅持下沉路線，碧桂園還堅持走高性價比路線，把價格儘量做得更平價，把房子賣給更多的人。即使降速提質後，依然如此。
這從房企排行榜上的銷售面積可以看出，每一年碧桂園賣出的房子絕對是最多的。2019年的權益合同銷售面積約6237萬㎡（全口徑達8000萬㎡+），同比增長15.2%。
畢竟，三四五六線城市的消費水平有限，碧桂園要想把房子儘快賣出去，必須迴歸居住本質，多做高性價比的好房子，而不是要做多“豪”。
所以，每一年各大房企的平均房價排行榜上，碧桂園通常也是比較靠後的。
與此同時，碧桂園也在有意識地加大創新力度和提升產品力。
比如，在項目規劃和戶型設計上，追求最優的通風、採光方案，確保住宅向更加健康的方向發展。
比如，在有限的戶型面積上，儘可能增加可變空間和收納功能，增加生活情趣、應對家庭結構變化。
▲低密社區規劃
▲戶型方正，南北對流
▲大儲物空間
比如，碧桂園在衛生間做了盥洗、如廁和洗浴空間三段式設計，可以供一家3口同時使用。
▲衛生間三段式設計
還會在一些項目上使用門崗自動測溫、無接觸感應開關、人臉識別門鎖、智能呼梯、App一鍵繳費、報修等智能產品與服務，提升業主的居住體驗。
不斷提高房屋質量與性價比，是企業重要的核心競爭力之一，希望碧桂園能持續保持這種良好勢頭。
老碧的“三駕馬車”，不同的多元化
目前階段，龍頭房企增長依然給力，未來仍有空間，但不能掩蓋房地產行業進入存量市場的事實。這也是近幾年，眾多大牌房企紛紛發展多元化的主要原因。
而鮮為大眾知曉的，一直走在房地產行業前茅的碧桂園，早已悄悄開始了圍繞其主營業務展開的多元化發展道路。
從去年開始，碧桂園就提出了“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”的全新定位，驅動地產、機器人、現代農業“三駕馬車”，加速駛入多元佈局、協同發展的新賽道。
從定位就能看出，老碧的發展遠景已然有了清晰的規劃。從建房子到抗疫期間的“網紅”煲仔飯機器人，碧桂園在持續推進高科技戰略。
▲煲仔飯機器人為在武漢抗疫醫護人員送上新鮮出爐的飯菜。
對於碧桂園的高科技產業藍圖，老闆楊國強有著清晰的規劃：
自主研發的建築機器人、造樓機、裝配式工廠，能夠替人完成工地上危險、繁重的工作，解放生產力。而現代農業方面，今年將在黑龍江做1萬畝的無人農場實驗，解決世界的糧食問題……
對於碧桂園而言，從地產巨頭，到發展機器人和農業為“兩翼”的航母型集團，這是公司戰略，也是對未來新賽道的選擇和佈局。
但企業跨界又談何容易，未來新增業務究竟能做出怎樣的成績，還需時間來給出答案。
不管怎樣，強者恆強，馬太效應的規律亙古不變，若無意外的黑天鵝事件發生，未來很長一段時間，基礎紮實的碧桂園將會保持今天的穩健發展態勢。
至於三四五六線城市的房子能不能碰，也要看需求。而企業對於城市的佈局，同樣不能一概而論。老碧，就走出了自己的差異化，也取得了成功。不是嗎？
◆◆◆
閱讀更多 扒房 的文章
