問：老師好，我是上次那個想給父母落戶買房的那個。現在已知父母在2022年才能隨遷入戶，而現在手上有200萬現金，因為月供能力已到極限，所以基本加不了槓桿。我這種情況，是否應該現在就想辦法破項目買，還是不著急等2022年？2022年前深圳房價會有大漲嗎？如果要現在買，為了保證父母生活質量，父母退休不用考慮通勤，所以只能買遠郊房子，有什麼250萬附近品質好的小區推薦嗎？

答：你好，深圳房價已經在漲了，西部大家有目共睹，東部中部也在悄然上揚，至於是否增購，得視你們現有的房產情況，是否需要優化而定。其實還有一個破限購方法，但是隻能貸款七成，而且一般人的接受程度不高。

問：半島二期怎麼看？單本證漲幅會跑輸一三四嗎？

答：如果有深圳樓盤年鑑這本書，半島城邦一定會留下濃墨重彩的一筆。這個樓盤相當經典，絕版區位，驚豔設計，海景無敵，從第一期到第四期，每一期都有故事。因為前後有兩個客戶死磕半島，我深入研究了半島的一二三四期，深圳三年橫盤期，沒有學位加持的半島，逆勢神奇大漲，最高70%，最低卻只有20%。同一個樓盤，只因為產品與時間緯度不同，造成了巨大分化，深圳樓市的複雜詭異，在這個盤上體現無疑。至於二期的單證會不會跑輸一三四期，半島從來沒有絕對，一二三四期會交錯發力，加上未來的五期又增加了不確定性，對這個樓盤感興趣的可以找我單聊。

問：老師您好！目前情況：坪山招商花園房子剛賣，現金380萬在手，預算在福田區買500萬內的小三房，年收入15W左右，有貸款記錄，老家有一套月供2300，已掛盤，賣掉到手會有65萬左右成交需要時間，2個小孩大的在坪山實驗上4年級，小的一歲半，希望在福田華聯大廈近一點投資自住加學位，看過華強北、華強南、八卦嶺，看老師文章多數推薦保稅區，或者付300萬5成首付，留60萬供房，重點以學位和自住投資為主，自住條件差一點都行。持有至少會有5年以上，可能持有12年也有可能（初中學位），華強北（荔園+紅嶺）雙11後漲幅20%且無房，華強南多數為老破舊博拆遷（南園+上步）八卦嶺戶型不理想，請老師給些建議，謝謝！

答：大漲之後無窪地總價500內還能買的板塊也只有保稅區了如果能接受投住分離，其實沙井的海岸城是個不錯的選擇。

問：十三你好，剛需四房，打算在龍崗這邊買。目前只有星河時代，名居廣場，天健現代城，君悅龍庭這幾個小區幾套房符合預算和學位，總價相差不多的情況下，哪個小區更勝一籌？星河四房都是雙拼，是個硬傷。學校的話這幾個小區都可以接受，當然越近越好。謝謝指點迷津！

答：從小區來看，星河時代的綜合指數最高，雙拼房不好轉手但是自用性價比高。天健現代城外牆顯舊，板式樓但是戶型不是很實用。君悅龍庭純改善型小區，保養也不錯但是放出來的好戶型少，樓齡也是個問題。名居最新但周邊都是民房，而且剛需戶型有點多。可以對比下頤安和學府道，雖然不看好華南師大能成為名校，但是生源不會差，而且學校也在花重金請老師。

問：你好，800-1000預算投資，哪個片區好？

答：感謝付費 800w以上總價，在深圳主流的觀點是“高端盤”，首先選地段，其次選功能，再次選學區深圳各區的一類地段：福田中心區、香蜜湖、安託山、華僑城、紅樹灣、科技園、後海、深圳灣、蛇口、前海、寶安中心、大學城、鳳凰城、白石龍、紅山、上塘、大運、坪山中心

問：請問尚都二期跟天悅龍庭二期哪個小區比較好？雖然是臨近小區，但是兩個整體風格和物業有所差異。個人感覺尚都小區比較商務風，天悅龍庭小區比較居家風，兩個單價差不多，三房總價也差不多。不知道二選一的話如何抉擇？

答：龍光和鴻榮源都是潮汕系大佬，天悅龍庭和尚都也都是同地段、同學區，樓齡和產品分佈相差無幾，唯二差的是設計風格和所處位置，天悅龍庭比較窩，尚都靠近寶體的一面景觀更好。

問：老師你好，目前長沙2套房，有一套按揭，想賣掉一套小戶型學區房，只能湊100萬首付，100萬在深圳是否有選擇，或者您有其它建議，謝謝

答：100萬，五成首付，在深圳只能買到200萬的房子，這個價位的房子有，但居住體驗和升值潛力都不會太好。再看你要置換的房源，公認的窪地長沙，小戶型學區房，這麼優質的標的，你確定要置換一套無品質，無學位的深圳遠郊老破小嗎?

問：十三老師，我是一個在深圳工作6年的程序員，年前入職了杭州阿里巴巴，因為深圳實在找不到合適的崗位。現在問題來了，今年想盡快跟女朋友結婚，房子到底該買在深圳還是杭州？可買總價450萬左右的，稅後年收入80w，所以月供問題不大。女朋友想買深圳，因為她覺得深圳漲幅空間大、適合投資。這點我不否認，但我考慮的是，買在杭州婚後才能居住啊，杭州接下來的發展也不會太差吧？不過我剛來杭州，也不太瞭解，但現在買房對我來說很急，如果換成十三老師，你會怎麼選擇？

答：阿里巴巴高級碼農你好。這個問題乍一看肯定是買杭州，但是，你畢竟年前才入職，又趕上這場疫情，工作說不準會有變數。加上你剛去杭州，一切還未了解未適應，深圳剛漲過，杭州樓市又在築底期，何必著急做決定呢，一年後確定在哪裡定居再說吧。

問：十三老師，請教您個問題，我現在在北京工作，現在朋友可以低價辦理落戶，請問要不要現在要不要把戶口先落到深圳，我怕以後深圳像北京和上海一樣控制人口，以後可能要去深圳工作

答：北京號稱有關係有路子入京戶的很多，靠譜的很少，看好你的錢袋子。

問：十三老師您好，想在深圳買總價200-260萬的小兩房，投資兼住，小孩五年級，學位相對好一點的，到時初中讀公立也可以，一手二手都可以，請給點建議，多謝！

答：謝謝您的大額付費，不過我不是十三老師您這個預算以內的兩房只能買一些市區的大廈物業，這類多半不具有良好的學區屬性，否則早就不止260了。另外就是遠郊還可以淘到兩房，而龍崗是幾個遠郊裡教育最好的，深圳前50名的龍外，以及龍城中學都還有選擇。

問：十三老師晚上好！最近剛談一個女朋友（認識一個多星期），她準備入手黃貝嶺總價250萬的房子，自己首付100萬，很著急要買。因受她這個舉動刺激，我也特別想買個房子，自己能首付150萬，在福田工作穩定，還貸無壓力。我這個價位能買到福田比較合適的房子嗎，還是說選擇偏遠區的新房，另外個人偏向於住在福田龍華。抑或是選擇再等等，明年再買，現在被刺激因素居多，明年首付會增加個20 30萬？還望指點迷津，謝謝！

答：這位大俠買房原因獨樹一幟，不是要結婚，也不為抵禦通脹，而是受了剛認識一個多星期的女朋友（這能叫女朋友嗎）的刺激。不管什麼原因，手裡有錢，還貸無壓力，決定買房就是對的，以後你會感謝這個女生的。再說買在哪裡，我的觀念

投住應該分離，投資不是生活的全部，也不讚成為了可能多出來的升值，就犧牲多年的通勤時間和生活便利。首付150，總價500，不要求學位，福田和龍華都能買到自住比較舒服的兩居甚至小三居，好好選一選，找不到合適的再來找我。另外，如果可能，把這個女生髮展為正式女友，娶了吧，有錢會理財做事又果斷的女孩子，已經不多了。

問：十三老師，請幫忙給個建議，我自有一套2房在丹竹頭陽基春天裡，現在想再買一套大三房或者4房，工作區域也在丹竹頭，目前看了英郡年華的大四房，550的價格，但是感覺那邊小區環境有點舊，而且感覺之後也沒潛力，這種情況你有什麼建議，我首期資金在200萬，不知道橫崗那邊會不會更好，還是平湖有潛力

答：你看到了橫崗，想到了平湖，咋就沒想到龍崗。橫崗，平湖這些半斤八兩的區域還不如繼續在布吉待著。英郡年華確實要開始走下坡路了，而布吉3號沿線會被14號搶去風頭，慢城片區會更好。布吉上班完全可以考慮龍崗了，大運&泛大運板塊，以及回龍鋪那幾個高贈送的學位房都可以淘淘。另外，陽基春天裡是過去五年我見過漲幅最慢的房子，沒有之一，可以擇機換掉，全深圳漲完了才能輪到它的孤盤。

問：福田四套高層住宅94年建成，想賣掉，再投資，給點建議

答：你好，信息太少無法判斷具體是哪個樓盤呢？建議說說詳細信息再判斷是繼續持有還是出手裂變

問：您好，十三老師！聽您的話，我把惠州星河丹堤的房子賣了。我目前在寶安，手頭200w左右，家裡有老有小，需要房子面積大一些，學位要求不高，目前在西鄉桃源居看到四房130多平，價位六百萬，漲了不少還能不能考慮？謝謝您！

答：我從來沒說過這句話，我只說過，惠州慎入，如果一定要買，可以買星河丹堤。不過人在深圳，置換一定是對的。桃源居在西鄉的邊緣區位，社區巨大，房源居多，我一直把它類比為北京的天通苑，屬於易橫難漲的類型，價位在4-5萬已經盤桓數年。西部這一波劇烈的漲幅，桃源居不過漲了10個點，對剛需不要太友好。能買儘快買吧，記住我說過的，剛需自住不能既要又要。

問：請教樓主，求深圳總價350-400二手住宅推薦（備註：深圳已購1套，二套純屬投資！）原本考慮螺嶺片區，周邊商業（湖貝舊改）、地鐵口、租金價值、學區！是否有更合適的，求指正、推薦！

答：你好，現在400萬預算在深圳比較尷尬的，熱點片區連像樣的小兩房都買不到，硬槓一個沒學區的老破小一定能升值最大化嗎，我看未必。非熱點片區400萬能買到兩房三房甚至四房，好多人又看不上，相信歷史經驗認定不會漲。其實現在400萬已經是一個分水嶺了，超過這個數還可以繼續去湊熱點片區的熱鬧，小於等於的要轉變思維和改變打法了。湖貝舊改聲勢浩大，湖貝塔也規劃建設國內第一高樓，並且傳聞湖貝地下預留了高鐵站的建設空間，華潤會長期、持續投入，一旦湖貝塔建成，羅湖會有“王者歸來”的感覺，舊改後新建的住宅也一定是天價，因為新盤在羅湖是極度稀缺的。但存在幾個大問題：一、舊改週期超長二、螺嶺系生員超載三、湖貝舊改片區就讀的是湖貝小學四、未來一手盤臨深南東路，對後面腹地的二手房價格拉動有限短期內來看，如果你只有少量的資金，小孩要讀螺嶺，華隆園是個好選擇，但中長期來看，羅湖還是會跑輸大市的。如果追求穩定漲幅，西鄉碧海品質差一點的小區，再往西沙井片區、或者龍崗大運片區長遠看都是非常值得關注的。感謝讚賞！

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。