杭州樓市迎來開年後最熱鬧的一週。
和光塵樾再度領出預售證，運河雲莊砍下2.2%超低中籤率後，隔壁的璀璨瀾庭即刻加推，星未來、鑑未來第N+1次互撕，山語四季、藏瓏大境分別拿出剛需房源出征……
這些房源全部位於老八區內，且均價一律“2”字頭，剛需家庭的“搶房”模式就此開啟，若算上剛剛結束登記的數枚項目，那麼，一週之內老八區則開出了10個2萬+樓盤。
連日來，上述項目案場人頭攢動、看房者摩肩接踵，工作人員加班至深夜已是常態。或許誰都沒能想到，第一批出現“報復性消費”的，除了珍珠奶茶方便麵，火鍋米飯大盤雞以外，還有杭州樓市的剛需市場。
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近期單價“2”字頭房源項目一覽
保利融信和光塵樾
均價25937元/㎡
共187套房源
主力面積：92、110、113、116、131㎡
目前杭州樓市的“頂流”產品，前7次開盤，5次中籤率“1”字頭，即便是入手最容易的首開也僅有3.6%。
和光塵樾作為良渚新城板塊的明星項目，憑藉地鐵零距離、每平方米倒掛5000+、剛需及首改戶型硬核等優勢，贏得了諸多好評。
此次開盤的187套房源中， 92、110、116各9套，113㎡有54套，其它均為131㎡以上大戶型，這意味著本次開盤“1”字頭中籤率能否保持存在變數，但剛需及首改面積段房源廝殺將更加激烈。
考慮城西或城北的朋友們值得一試身手，畢竟，數次超低中籤率足以證明：群眾的眼睛是雪亮的。
世茂璀璨瀾庭（高層）
均價29000元/㎡
共84套房源
主力面積：97、109、126㎡
此次璀璨瀾庭高層和洋房同時出戰，其中，高層開出29000元/㎡的價格，引起剛需家庭的矚目。
項目位置比較討巧，勾莊板塊，毗鄰大運河和地鐵4號線（二期）儲運路站。隔壁同價位的運河雲莊上周剛剛砍下2.2%的超低中籤率，給璀璨瀾庭做了不錯的地段背書。
本次璀璨瀾庭開出84套高層住宅，主力戶型97、109、126㎡，其中總價300萬以內的佔總供應量的1/2，該部分房源或將上演激烈廝殺。
璀璨瀾庭於2019年尾首開，價格與面積段與本次一致，中籤率為7.3%。此次“小陽春”之下，該項目中籤率會否進一步走低？不妨拭目以待。
中銳招商星未來
均價21800元/㎡
共70套房源
主力面積：88、91、92㎡
綠都鑑未來
均價24600-26800元/㎡
共63套房源
主力面積：114、120、128、132㎡
兩枚未來科技城2.0板塊樓盤僅有一路之隔，價格、面積段以及去化成績均有著諸多相似之處。
當下，星未來在售高層，鑑未來主打洋房和疊墅。本次星未來所售面積段全部93㎡以內，因此對剛需家庭而言，總價相對友好；另一方面，由於鑑未來洋房均價也不算貴，不乏一些預算相對充裕的剛需家庭想要“升艙”。
此前，兩項目均開盤數次，星未來此前開盤9次，最低中籤率12.7%，其中數次無需搖號；鑑未來除2019年底拿下35.8%的中籤率外，其餘數次開盤均無需搖號。
隨著16號線開通日益臨近，兩項目關注度也日漸提升。項目北側為南湖。周邊一系列規劃如雷貫耳——之江實驗室、阿里達摩院、人大附中……2萬+的單價與配套相比顯得有些委婉了，到底是樓盤價格窪地還是配套曲高和寡，恐怕是個見仁見智的問題。
上坤山語四季
均價21043元/㎡
共96套房源
主力面積97、129㎡
臨平山北的跑量小能手，此前8次開盤，不僅高層中籤率廝殺激烈，洋房房源同樣十分“能打”。
山語四季毗鄰在建地鐵站點與精裝20000元/㎡左右的價格優勢，對剛需家庭的吸引力不言而喻。
本次開盤，推出96套洋房房源，精裝均價則比諸多板塊的高層還要實惠，97與129㎡的面積段精準鎖定剛需與首改家庭。“小陽春”行情之下，本次加推中籤率或將低於本月初12.6%的中籤率。
2020年，臨平新城及山北板塊有望迎來供應小高峰，但整體價格或將維持在25000元/㎡以上，這意味著20000元/㎡的剛需盤在臨平，無論山南山北都將愈發稀缺。
聯發藏瓏大境（洋房）
均價27000元/㎡
共40套房源
主力面積：84、97、112、127㎡
“2”字頭的洋房，3萬出頭的疊院，香不香？
位於良渚新城板塊核心位置的藏瓏大境兩大形態產品同時出征，儘管都是毛坯價格，但綜合考慮其板塊和配套等因素後，發覺仍具吸引力。
2019年7月，隨著良渚文化遺址申遺成功，其板塊內項目也得到了更多關注，相對溫和的價格體系讓該板塊在剛需購房者中圈粉頗多。更何況，對於一些剛需家庭而言，“2”字頭的洋房在老八區內已是稀有物件。
更何況，對於一些剛需家庭而言，“2”字頭的洋房在老八區內已是稀有物件。
贊成旭輝時代悅章
均價28300元/㎡
共16套房源
主力面積：152、165㎡
項目位於餘杭區超山板塊，與臨平山北僅一路之隔，基本可實現配套資源共享。
時代悅章洋房均價“1”字頭，92、105、117㎡房源供應充足，其總價對剛需家庭十分友好；排屋均價維持“2”字頭，總價不足500萬的排屋產品在杭州已經愈發稀缺。
該項目此前7次開盤，中籤率30-50%之間已是常態。本次開盤，時代悅章推出16套排屋產品，均價28300元/㎡。
不過，該項目後續仍將有剛需及首改房源推出，精裝均價在20000元/㎡以內，剛需家庭可以盯牢。
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剛需市場冷熱不均
倒掛、總價、地鐵仍是購房者選房關鍵因素
上週，27個項目領出了30張預售證，房源供應量超過2300套，創下年後新高。但和本週的“2”字頭房源扎堆入市相比，上星期更像是在預熱。
畢竟，部分項目遭遇“停擺”，不少開發商為避免憋出內傷，趕在第一季度結束前“衝一把”也在情理之中。
從板塊分佈上看，良渚、勾莊、崇賢、中泰等仍是老八區內剛需供應大戶，在板塊限價背景之下，未來一個時期，上述板塊項目大概率仍將保持“2”字頭單價。
不過，即便是“小陽春”到來，剛需市場冷熱不均的現狀一時恐難以改變：
“頂流”項目和光塵樾有望繼續書寫低中籤記錄，繼運河雲莊拿下了2.2%的超低中籤率後，隔壁的璀璨瀾庭也有望拿下不錯成績。
相比之下，上週的源翠府以及本週的星未來、鑑未來、山語四季、時代悅章等中籤率相對緩和，更有少數項目可能存在流搖風險。造成這一現象的原因多種多樣——
現階段，價格倒掛空間對購房者決策仍起到關鍵影響。我們注意到，位於勾莊板塊的運河雲莊和璀璨瀾庭與周邊二手房均價存在5000-6000元/㎡左右的倒掛空間，這與和光塵樾的倒掛基本持平。
不得不說，剛需購房者對總價始終敏感，這一方面體現在均價上，一方面則體現在面積段上。
就目前而言，各主流剛需板塊已形成價格與面積段的雙重承壓線，在保證功能性的前提下，面積儘可能做小，總價儘可能壓低是當前剛需家庭的共同心聲。
另一方面，隨著杭州地鐵網絡愈發成熟完善，毗鄰地鐵口成為“必要條件”，反之則是短板。
近期供應的剛需房源中，中籤率居高不下的大多在地鐵距離上吃了虧。一些紅盤“苗子”倘若能夠毗鄰地鐵，其中籤率有望進一步走低。
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“2”字頭板塊集體奔三？
或只是時間問題
然而，目前諸多剛需流量紅盤已開盤多次，所剩房源越來越少；且25000元/㎡以下項目要麼不靠地鐵、要麼遠離主城；還有一些優質的“2”字頭板塊開始有了奔三苗頭……
這樣下去，老八區內30000元/㎡或將成為剛需門檻，買到“2”字頭房源則如同撿漏。由於預算原因不得不選擇“1”字頭或“2”字頭房源的，老八區內的一些外圍板塊仍有機會。
這樣的預見並非空穴來風。目前杭州多個熱門板塊均有剛需及首改戶型供應，但價格普遍來到了30000元/㎡，甚至40000元/㎡上方。
近年來，城東新城供應量始終居高不下，且近期東萊府甚至開出過89㎡房源，給了市場不小的驚喜，但46500元/㎡讓其總價輕鬆站上400萬，同板塊的花語天境111㎡首改戶型總價則超過510萬元；
隔壁的艮北板塊雖限價略低，但40000元/㎡打底的價格仍舊讓不少剛需家庭望而卻步；
金沙湖板塊作為錢塘新區的核心商務區，板塊限價來到了37500元/㎡，不少家庭雖摩拳擦掌，但仍讓人直呼不便宜。
在未來科技城，備受關注的天空之城開出37716元/㎡的價格，位於科技城2.0的杭語藍庭均價也已接近30000元/㎡，拿地多年的“鴿王”——遠洋西溪公館，高層均價也在試圖賣出30000元/㎡的價格；
在錢江對岸，且不說濱江CBD和奧體-錢江世紀城兩個高光板塊，即便是其核心腹地蕭山市北，目前限價也來到了37500元/㎡，首改房源400萬總價已是常態；到了南部臥城，均價也在試圖突破30000元/㎡的天花板……
如此來看，隨著城市板塊功能愈發優化，地鐵網絡不斷完善，今天的“2”字頭剛需板塊集體“奔三”或許只是時間問題。
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