融創也加入了龍頭房企強化組織變革的“內部戰爭”。
一場廣泛的組織層面調整正在融創中國公司內部展開，多位融創中國的高管和員工跟《中國企業家》透露了這個消息。今年3月以來，融創已開始在組織方面“動刀”，圍繞“提高人均效能”“優化人才結構”等方向進行調整，狠抓效率，精簡組織，清除冗餘。員工優化的具體數量由區域自行決定，部分區域優化比例在10%-20%不等。
一位不願具名的融創區域層面高管稱，除去人才優化，融創最近正在控制融資規模，資金層面相關部門均已接到通知，要求融資成本降低1個點。“不僅成本方面降了很多，還要求控制銷貸比，嚴控項目貸款額度。”此外，公司拿地的積極性也在降低。
不過，該人士強調，融創是主動在“沉”：即一方面，降低負債：另一方面，放緩擴張。“去年賣的不錯，但利潤很低。所以今年要提高效能，不能光賺吆喝了。”該人士稱。
上述高管的說法在孫宏斌這裡也得到了印證。3月27日的融創中國2019年業績發佈會上，董事局主席孫宏斌攜管理層出席並答投資者問。孫宏斌告訴投資者，融創今年要做三件事：調融資結構、降融資成本；處置一些持有資產；拿地要拿對地方、拿對時間。
“今年是處置資產比較好的機會，因為現在市場上的流動性比較好。”孫宏斌透露，2019年底，融創成功賣掉了一個酒店，現在另有4個酒店短期內也會成交。他還要賣掉一些商業和樂園，但沒有透露更多細節。
在這個話題上，孫宏斌再次重申：“處置資產是今年融創要做的比較堅決的一個事。”
更早之前，融創圍繞區域進行了週期較長的組織架構調整。孫宏斌表示，為解決總部-區域-城市公司之間的管理脫節與效率問題，自2017年起開始推動區域集團向城市公司放權，兩年後的現在已見成效：“目前公司下設7個區域58個城市公司，管理100多個城市。”
常把“謹慎、小心”掛在嘴邊的孫宏斌，卻是一位能放能收的狠角色。他熱衷“買買買”，骨子裡藏著濃厚的愛冒險和賭的特性。而今他又主張堅決“賣資產”、進行組織優化等一系列動作，這又顯示出他的另一面：風險管理、利潤訴求與自省意識。融創的行動策略，折射出龍頭房企應對市場不確定性、進而尋求生存空間的縮影。
2019年，融創賣了5562億元。合同銷售額連續三年在地產行業排名前四。融創中國行政總裁汪孟德表示，“今年可售貨值8200億元，後因疫情有所調整，做到6000億元+的銷售目標沒有問題。”
“今年6000個小目標，很輕鬆。”孫宏斌說，自己原本不想定銷售目標。他在去年初告訴《中國企業家》，自己“不想當老大已經好多年”。如今，他對規模已然知足，覺得排在前五名挺理想，很舒服，銷售排名沒有意義，他希望在利潤和市值上有個好的排名。
當然，孫宏斌又說：“銷售排名靠後也不樂意”。
賣掉持有資產，孫宏斌斷舍離
2019年3月的融創年報業績會上，《中國企業家》問孫宏斌，有沒有感覺融創越來越像萬達了？即便是王健林，都認為文旅城的資產太重了，融創憑什麼有信心，能把文旅業務這一塊幹好呢？孫宏斌沒有直接回應，反而自謙起來，“我們比萬達，差太多了。”
而今，收來的資產再選擇性賣掉，孫宏斌意識到了什麼？
他對投資者表露處理資產的緣由時稱，融創目前持有資產規模偏大。儘管資產質量可以接受，但是現在不斷有新的文旅項目產生，“我們希望保持（一定的）持有規模量，所以會加一些新東西，再處置一些舊資產。”
上述業態主要集中在融創中國的文旅板塊，且多為收購萬達資產包所得。融創中國官網資料顯示，截至2019年底，融創已佈局10座文旅城、4個旅遊度假區、26個文旅小鎮，其中涵蓋41個主題樂園、46個商業及近100家高端酒店。截至目前，已有廣州、無錫、昆明等新項目開業。
2019年融創年報顯示：比較“重”的文旅板塊發展迅速，但在營收貢獻上仍處於“萌芽”狀態。融創文旅2019全年收入達28.5億元，同比增長約41%，但集團大部分收入來自物業銷售，融創文旅收入目前佔比僅1.7%。在融創內部，文旅板塊依然被視為融創未來發展的第二曲線，在孫宏斌看來，文旅行業潛力與地產在同一個級別上。
值得關注的是，最近三四年，融創中國通過併購斬獲了大量的優質資源，而且很多時候一出手就是大手筆，例如融創對萬達文旅城資產包的收購、對泛海地產項目的收購。最近一次公開大額收購發生在去年底，融創對環球世紀及時代環球（以下簡稱：環球）的股權收購，雙方一小時談妥150億元交易，孫宏斌再獲與萬達文旅城等量資產包。
在收購的整個環球資產包中，除了當時簽約時已籤合同的2390萬平米可售面積之外，還有約4000萬平米的協議，整體加起來共有6304萬平米儲備，與萬達資產包大致相當。不過，其中融創自持部分僅佔5%，大大低於萬達資產包。
隨著對環球公司控股權的併購完成，融創中國旗下業務又增加了會展板塊，加上此前宣佈的大健康板塊，融創實現了地產、文旅、文化、物業服務、大健康和會展六大板塊多元發展。融創的佈局邏輯是，圍繞消費升級和美好生活。孫宏斌是這樣理解的，“這幾個板塊都是（規模）十萬億級別的，其他的我們不會考慮。”
2019年底的一次採訪中，《中國企業家》問孫宏斌，在“買買買”的同時，是否需要有所剋制？孫宏斌答，他並不覺得融創買的項目多，過去三年融創的銷售收入超過1.3萬億，但併購也就花了1000多億，“我們這麼大規模，不可能一點不買，不買我們吃啥？”
不過，更讓孫宏斌操心的，或許是在收購完成後，面對不確定的未來，如何圓滿消化掉或者“處理掉”這些大額資產包。競爭加劇的市場、經營管理的難度、外部環境變化莫測，疊加最近的疫情影響，各種不利因素都要考慮進來。更重要的是，單純強調規模已然“增收不增利”，房企矇眼狂奔的時代結束了。
上述不具名的融創區域層面高管稱，區域層面對集團下發的相關調整通知表示理解。尤其在今年，“效率”和“利潤”被融創管理層多次重點提及。聲明對規模“沒有訴求”的孫宏斌，正在考慮如何實實在在的增利。
一個明顯信號是，一向出手闊綽、熱衷“買買買”的孫宏斌不見了。當下，融創不光要考慮如何“賣出”資產，“買入”節奏似乎也有收斂。一年多來，孫宏斌自述其在收併購上經歷了一波“斷舍離”。
2019年，孫宏斌曾去看過很多項目，發現好的標的並不多。今年疫情期間，他又調研了幾個項目，由於算不過來賬，最後也都放棄了。在他的評估中，如果標的陷入流動性困難，但是在手項目地價貴、佈局下沉至三四線、或者持有比例太重，算下來都會虧錢。
發展太快，融創要沉一沉
無可否認，這是一家“坐上火箭”的房企。2017年-2019年，融創實現合同銷售金額3620.1億元、4608.5億元、5562.1億元，同比分別增長140%、27%、21%。截至2019年底，融創已連續三年居於行業“老四”，且在2019年，與第五名的銷售規模差距已拉開千億，與第三名的差距從800多億縮小至400多億。同年的規模增速方面，排名行業前三的碧桂園、萬科、恆大都未超過10%。
“前幾年發展太快了，今年我們要沉一沉。”一位融創區域高管如此理解公司近期的變化。據其透露，融創的“沉”對內表現在降負債，對外表現在放緩擴張，目標是提高利潤水平。
在孫宏斌的表述中，“調結構降成本”是融創應對今年市場的第一策略。目前融資成本偏高，他希望保持融資總量，融資成本能夠降低1-2個點。“因為結構問題，信託佔比高，希望未來可以多發債、從銀行貸款。” 數據顯示，最近五年，融創的融資成本介於6%-8%之間。
“我們最近一直在做的就是調融資結構，降融資成本，降負債率，這幾年下來公司負債率是持續穩步往下走的，未來2-3年，我們的負債率往下走的方向是不會改變的。”汪孟德稱。
負債方面，截至2019年底，融創調整後的資本負債率為63.3%，近三年資產負債率實現三連降。淨資產負債率從2017年的至高位927.58%，回落至2019年的741.98%。截至2019年12月底，融創的資本負債比率為63.3%，較2018年末的59.9％上升了3.4個百分點。
對比年報可知，2019年底相較2018年底，融創的債務總額增加928.6億元。融創稱，主要由於銷售物業開工面積增加、文旅城建設及營運等事項導致新增借貸有所增加，及因收購物業開發項目導致納入合併報表的借貸增加。
據2019年度財報，流動性方面，截至報告期末，融創賬面現金1257.3億元。
融創降負債的第二個策略是，處理部分持有資產。2019年度財報顯示，融創文旅部分的資產總額1001億元，負債總額224.7億元。孫宏斌表示，位於一二線的酒店和商業不會很難處置，但這些資產的交易對象不是投資基金。“對於一些交易對象而言，由於重置成本難以覆蓋，我們可以成本價賣給它。”
在今年的投資者業績會上，孫宏斌明確表達了要謹慎拿地的態度，這也是第三個策略。在他看來，企業在一、二線城市的風險在於買貴地，三、四線城市的風險在於波動大。目前土地市場價格偏高，但各城市供地壓力較大，疫情后土地供給放量後，可能會是更好的拿地時點。
超過六成的土地儲備，是融創通過收併購獲得的。融創內部將2020年定義為“洗牌年”，很多公司流動性壓力很大，併購機會將會大量增加，但在孫宏斌的判斷中，好的標的可能不會太多。尤其是“像環球會展這樣土儲多、地價便宜、持有少的標的很少。”孫宏斌感慨。他強調，併購動作會非常謹慎，“不賺錢的活不幹。”
截至3月27日，融創在手確權的土儲貨值3.07萬億元，其中超過82%的土儲位於一二線城市，平均土地成本4306元/平方米。孫宏斌說，2020年上半年，融創集團預計可售貨值超3400億元，這些貨值也將為融創貢獻大量經營現金流。“我們的土地儲備存量大，而且質量高，所以不需要在今年二、三、四月份搶地。”
收併購“雙刃劍”作用隱現。過去三年花費近千億的收併購，為融創帶來了近萬億的銷售貢獻，但收購的低成本項目毛利較低，導致利潤總體貢獻不高。2017年，隨著後期高利潤項目結轉並表，加上公司放緩併購及擴張步伐，融創盈利指標開始呈現明顯增長。2019年，融創實現歸母淨利潤260.3億元，同比增長57.1%。
融創管理層透露，2019年調整後的毛利率為29%，已售未結部分毛利率在20％-25%左右，調整後在25%左右。25%是房地產行業毛利率的平均水平，甚至是不少規模房企的紅線水平，融創又該如何提高利潤？
孫宏斌稱，目前公司融資成本偏高，但有可壓縮空間。其次，銷售費用偏高，因為融創擴張比較快。另外，管理費用偏高。財報數據顯示，截至2019年底，銷售成本為1279.1億元，同比增長近四成。融創稱，銷售成本增加主要是因為物業交付面積增加所致。財務成本由2018年底的28.9億元增至2019年底的48.1億元，融創稱主要由於總利息成本增加。
“融資成本主動降了一個點，一年幾十億的利潤就多出來了。”上述融創區域高管稱。不過，孫宏斌分析，房地產整個行業在2020年、2021年的盈利壓力都比較大。今年疫情影響竣工至少2個月，也會影響後期結算。
在對外宣佈處置資產的同一天，融創宣佈了一條債券融資消息，發行規模不超過40億元（含），票面利率詢價區間為3.7%-4.9%。發行首日2020年3月31日，起息日2020年4月1日。據悉，本期債券募集資金擬用於償還公司債券。
為拿地擴儲，近期不少房企再掀發債潮。外界普遍認為，這得益於國內貨幣政策的寬鬆。融創層面管理層也感受到了資金層面的緩和跡象。“我們降成本調結構，加大銀行的開發貸低息融資比例是主要的方法。目前按揭端額度和放款速度已較去年有改善，這點有望貫徹到全年。”
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