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2020年3月24日，中國奧園發佈了2019年業績財報，財報顯示，2019年全年中國奧園實現合同銷售1180.6億元，同比增長約29%；實現營業額約505.3億元，核心淨利潤約51.2億元，同比分別增長63%和67%。
但在此“靚麗”的業績背景下，中國奧園集團董事會主席郭梓文卻踩下一腳“急剎車”，在業績發佈會上調低了2020年銷售目標，選擇降速。此前，的2017年、2018年、2019年這3年，中國奧園營業收入同比增長均超過60%。
與此同時，透過財報，記者發現奧園銷售收入上漲的同時，負債總額也隨之上漲了一倍。
負債與銷量齊飛，2020發展降速，郭梓文的奧園究竟要向何處去？
“高增長與高負債”齊飛
2020年年初，中國奧園集團董事會主席郭梓文表示，要繼續保持高質量可持續穩健發展，實現不低於20%的業績增長。
不過，在3月25日的業績發佈會上，中國奧園調低了業績目標，郭梓文透露，2020年中國奧園的銷售目標是在2019年的基礎上增長12%，保持適度穩健增長。以此計算，2020年中國奧園銷售目標約為1322億元。
高速發展是近年來中國奧園的特色，2017年、2018年、2019年這3年，中國奧園營業收入同比增長均超過60%，淨利潤分別同比增長86.15%、46.89%、74.39%，可謂是“高增長、高利潤”。而對於降速調整的想法，《商學院》記者向中國奧園品牌方面發出採訪提綱，截至發稿日期，未收到回覆。
2020年，新冠疫情對各行業都有一定的影響，數據顯示，2020年1-2月，中國奧園累計實現物業合同銷售約人民幣70.2億元，同比減少38%。這意味著，在接下來的10個月，中國奧園單月平均銷售額要達到125億元以上，才能完成全年目標。《商學院》記者統計了2019年中國奧園單月銷售額，僅有8月、11月、12月這三個月銷售額超125億元，實現全年目標可謂“壓力山大”。
不過郭梓文也表示，新冠疫情之下，奧園將進一步增強產品競爭力，保持適度規模，加強風險管控，確保在複雜的環境中保持穩定性，實現可持續、高質量的發展，為股東以及投資者帶來穩定、長期的回報。
中國奧園近年來發展速度很快，在銷售業績及營業收入均有所增長的同時，其負債總額也出現明顯上漲。
據2019年年報顯示，截至業績期末，中國奧園負債總額為2528.84億元，2016年-2018年負債總額分別為517.87億元、986.8億元及1581.24億元，負債總額漲幅分別為39%、90%、60%。2019年，中國奧園的負債額已經攀升至2528.84億元，同比增長60%。
其中，銀行及其他借款50.94億元，同比增加49.2%；優先票據及債券20.76億元，同比增加45%。融資成本為7.18億元，同比上升42.8%。按照還款年期來看，奧園大部分債務的償還時間都在2年內。其中，1年內需償還418.73億元，1年以上不超過2年需償還306.98億元，2年以上至5年以內的償還金額為225.38億元。
對於中國奧園負債總額的上漲情況，著名經濟學家宋清輝認為，負債總額上漲近千億對於公司來說意味著償債壓力及利息成本的增加。中國奧園存在償債壓力，他建議，奧園可以通過尋找戰略合作伙伴的方式來逐漸緩解壓力。
2016-2018年，中國奧園的淨負債率分別為50.7%、51.0%、59.8%，2019年雖然上升至74.9%，但仍處於其規定的80%“紅線”之內。
中國奧園集團首席財務官陳志斌在業績發佈會上指出，淨負債率上升與公司2019年7月以32.6億元收購保險公司百年人壽13.86%股權有關。因中國銀保監會未在約定時間就收購事項發出批准，中國奧園於今年1月退出收購。
奧園表示，預計未來一年的主要資金來源是業務經營收入及借款，公司會繼續加強資金流管理，提高項目資金回籠效率，嚴格控制成本及各項費用開支，繼續尋求國內外投資者的合作機會，為項目的擴展和營運拓展其他的資金來源。
一份做空報告的影響
實際上，2019年以來，中國奧園（3883.HK）已多次遭到“銷售、財務造假”的質疑。年初郭梓文將中國奧園的年度目標定位20%，但兩個月之後從20%調低至12%，不僅是因為受新冠疫情影響，前兩月銷售額大幅下降，或許還與中國奧園業績發佈之前，遭遇做空有關。
2020年3月3日，有匿名人士在社交網絡中對中國奧園發佈做空報告，建議投資人賣出中國奧園的股票，並稱一旦審計師德勤和中國監管部門徹查相關問題，奧園的股票價格可能會出現超50%的下跌。
該做空報告指出，2015年奧園銷售額從150元增長至 2019年的 1180億元，歸屬母公司的核心淨利潤從 2015年的不到 10億元增長至 2019年51.2億元，股價則在過去三年間上漲超過600%。在規模和利潤快速增長的同時，奧園的淨負債率在此期間一直穩定於 50%-65%，與同行業其他高速擴張的內房股全然不同。該報告認為，中國奧園的問題主要藏匿於公司表內的非控股股東權益和利潤之中。
據該報告提供數據顯示，2016年-2019年上半年，非控股股東權益佔比分別為39%、62.6%、61.4%、62.1%，非控股股東淨利潤佔比卻分別為12.5%、16.0%、18.1%以及18.9%。報告指出，過去三年半，奧園非控股股東以3.4%的平均投資回報率在同行業中墊底，與母公司股東超過20%的投資回報率形成明顯差距，不僅嚴重低於奧園自身的地產項目回報，甚至僅和銀行存款利率水平相若，對比大部分同業房地產開發商的相關指標也是低得出奇，堪稱是不折不扣的“活雷鋒”。
著名經濟學家宋清輝認為其差距如此之大的原因，可能涉嫌財務造假和虛增銷售額，有待相關監機構調查。
盤和林認為，正常情況下，非控股股東和母公司股東的回報率應該大致相當，不會偏差這麼大。這並不是正常的收入結轉或者項目投資所能解釋的，報告認為，奧園通過“明股實債”的方式進行表外融資，且隱瞞了支付給非控股股東的利息費用，導致淨負債率偏低以及淨利潤虛高。因此，該報告認為，中國奧園自2016 年開始隱瞞和低報歸屬少數股東利潤，累計虛增歸母淨利潤超過 30 億元，其真實利潤不足披露值的一半。同時，公司合約銷售也存在約 20%的虛報，未來的結轉收入和利潤水平堪憂。
3月5日晚間，中國奧園發佈公告駁斥利空報告，對於非控股股東權益佔比超60%，但歸屬於少數股東權益的淨利潤不到20%的質疑，中國奧園的解釋是，隨著過去幾個財政年度的物業交付和項目利潤的結轉，根據中國奧園現有資料，中國奧園的非控股權益正逐漸體現，中國奧園管理層亦相信2019年及未來兩年隨著交付的高峰，非控股股東的收益體現將更明顯。另一方面，中國奧園的地產項目從取得項目至竣工交付一般需時約二至三年，部份項目（如舊改項目）的項目週期可達五年或以上，因此在綜合損益及其他全面收益表與綜合財務狀況表中對非控股權益的體現存在時間差，隨著項目的結轉，非控股股東的分配利潤將按相關項目的交付時間表逐漸體現出來。
做空報告發布以來的近20日，中國奧園的股價下跌，跌幅超過23.45%，此外，自2020年1月1日至3月25日，中國奧園股價跌幅達29.21%，市值蒸發99.8億元，在港股上市房地產企業也較為居前。
業績預期可否實現？
近年來，中國奧園規模實現了從百億到千億級的跨越式增長，2016年至2018年的合同銷售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元，分別同比增長68.8%、78.1%、100%。
而中國奧園也由一家發軔於廣東的區域性房企蛻變成全國性房企，數據顯示，華南區域、華東區域、中西部核心區、環渤海和境外分別貢獻銷售額從2018年這一數據則分別為49%、22%、20%、5%、4% 變為2019年36%、23%、26%、11%、4%。
與此同時，“要在2017年實現‘15x30’，2018年實現‘30x30’ ，2019年實現‘30x40’”是自2016年提出規模發展戰略目標後，中國奧園制定的土地佈局三部曲，即2019年培養30個區域公司，每年完成銷售40億元或以上。自此，中國奧園加快併購、招拍掛、城市更新步伐。2018年、2019年拿地速度分別新增1258.4萬平方米和1609.2萬平方米。
據2019年財報顯示，截至報告期末，中國奧園擁有280個項目，總貨值約人民幣4585億元，計入城市更新項目後的總貨值約人民幣6845億元。集團擁有超過30個城市更新項目總規劃建築面積1425萬平方米，規劃可售面積約845萬平方米，可售貨值約人民幣2260億元。此外，中國奧園城市更新項目總規劃建築面積1425萬平方米，規劃可售面積約845萬平方米，2018年粵港澳大灣區房地產企業土地貨值排行榜上，中國奧園以1108.2億元位列第24位，而碧桂園、中國恆大及中海地產等頭部房企在大灣區的5713.4億元、3820.8億元及2990.7億元。而2019年全年可售貨值約人民幣2260億元，其中粵港澳大灣區佔89%，為2011.4億元，相較2018年可售貨值幾乎實現翻倍。灣區內房企整體實力強大，具備強大的競爭力，中國奧園將如何脫穎而出？重倉大灣區的企業又有哪些機會與風險？2020年後房地產的走勢又將如何演進？
同策集團首席分析師張宏偉認為，大灣區屬於經濟經營面、市場經營面都不錯的區域，從疫情過後率先復甦的城市來看，也主要集中在大灣區內的城市，比如廣州、東莞、佛山、深圳，如果僅侷限於區域深耕，將面臨大灣區的市場經歷一輪上升期，企業無法找到下行期對沖的手段問題。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，受宏觀經濟及疫情影響，2020年上半年交易量減弱，呈現負增長現象，對於重倉大灣區的房企來講，受疫情明顯也明顯，包括一些人才購房新型、興產業的發展及潛在的購房需求會有所減弱。
從區域性地產公司到佈局全國、重倉佈局大灣區，郭梓文可謂是“大手筆”，未來中國奧園如何找到擴張與降低負債之間的平衡點？疫情之後如何將各項業績快速復元？2020年能否如2019年一樣，超預期完成銷售業績，《商學院》將持續關注。
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