摘要：
◆美國申請重新貸款流程；
◆什麼時候重新貸款更加划算
大部分人在美國買房，一個避不開的問題就是貸款。就算是沒有美國身份的外國人，在美國買房也可以貸款。但是在美國貸款後，如果貸款利率大幅降低，或者是信用分數顯著提升的時候，為了減輕貸款壓力，還可以重新貸款(Refinance)。
3月3日，美聯儲宣佈大幅降息0.5%，將聯邦儲備基金利率目標區間降至1%-1.25%。相應的，30年期貸款利率的平均值降到了3.29%，創下歷史新低。很多人紛紛詢問如何重新貸款好搭上利率下調的順風車。今天優投房就帶大家回顧一下中國人在美國買房時的貸款流程，以及怎樣判斷什麼時候重新貸款更加划算？
◆在美國如何貸款？
◆申請貸款需要準備哪些材料？
一般來說，需要先填寫貸款申請表，包括貸款種類、期限、房產信息、貸款目的、貸款人信息、月收入和支出、資產與負債以及房產交易明細；另外還要準備個人信用報告、近兩年的報稅單、近1個月的工資單、近期銀行賬單以及其他要求的補充材料。
◆申請貸款有哪些實際費用？
◆什麼是重新貸款？
重新貸款(Refinance)簡單說來就是再融資。用新貸款代替舊貸款，繼續償還債務。債務總數不會改變，抵押貸款的本質也不會變，改變的是還款方式。重新貸款可以說是一劑後悔藥，當有更好的貸款選擇時重新申請貸款，可以修改貸款年限、使用新的貸款利率繼續還貸。
美國貸款利率平均值創歷史新低；資料來源：房地美Freddie Mac
◆什麼時候考慮重新貸款？
重新貸款是為了享有更優惠的利率和期限，但是申請重新貸款也要支付一次性的銀行結算費用，所以要計算清楚再進行。通常來說有以下情況時，可以開始考慮要不要重新貸款。
1. 評分提高
貸款利率有兩個決定因素：一是基準利率，一是信用評分。在基準利率的基礎上，根據你的信用記錄會增加一個百分比。信用越好，這個百分比就越低。這意味著，你的貸款利率就越低。
比如，買一套100萬的房子，貸款75萬，以4.5%的利率分30年還清。現在信用分提高後，有可能可以通過重新貸款將利率降到4%，每月房貸從3,800元下降到3,581元，每年將省2,628元。
2. ARM將要調整
很多人使用可調整貸款利率(ARM, Adjustable-rate Mortgages)貸款，是因為這種貸款方式開始幾年可以交比較少的固定利息。
但是當時間期限一過，ARM需要調整，這時候剛好市場利率變高，對貸款不利，就可以考慮重新貸款，更改為固定貸款利率，省下一筆錢。
3. 需要大額開支
房子裝修或者改造需要大筆支出。如果此時你信用良好，還可以使用一種取現重新貸款(Cash-out Refinance)，直接拿到現金。怎麼操作呢？比如，幾年前買了一棟100萬的房子，貸款75萬。現在房子市場價值120萬。而你正好需要修一個泳池花費2.5萬美金。通過取現重新貸款，可以將貸款提升到77.5萬，拿到額外的2.5萬現金。
◆重新貸款有哪些好處？
1.省利息
這是很多人重新貸款的首要原因。在利率降低的時候申請，特別是對於那種30年的長期貸款，可以省下一大筆錢。
2. 減少月供
申請了重新貸款，相當於重新開始計時，延長了貸款時間。比如30年的貸款在第5年決定重新貸款，那麼可以重新算30年。另一方面，通常情況下，在重新貸款的時候，因為已經完成部分還款，負債額是低於最初貸款時的數額，加上貸款時間重新計算，月供就自然減少。這樣每月有更多可支配的現金流。
3. 縮短貸款期限
重新貸款既可以延長貸款期，也可以縮短期限。比如把30年的貸款變更為15年。在資金充足的情況下，當然可以直接付錢提前還清債務。但是通過重新貸款縮短貸款時間，往往可以得到更低的利率。
4. 管理合併貸款
如果有多筆貸款，特別是在利率下降的情況下，通過重新貸款將它們合併為一筆。不僅可以省錢，還方便追蹤管理債務償還情況。重新貸款要注意什麼？
重新貸款雖然有很多好處，但是也有坑，優投房提醒大家要尤其注意下面幾點，才能真正享受重新貸款帶來的優惠：
1. 交易成本高
在重新貸款時的過戶結算費(ClosingCosts)一般在貸款金額的3%-6%。所以決定申請時，一定要計算好各項費用，以成本超過重新貸款能夠節省的支出，得不償失。
2. 失去原有優惠
重新貸款後，新的貸款可能利息會降低。但是，原有的附加優惠條件也會隨之消失。所以貸款人需要權衡哪種方式更能將利益最大化。
3. 實際上付更多利息
延長貸款期限後，雖然每月還貸壓力小了，但是長期來看，由於有時延長了還款期限，有可能在總數上會支付更多利息。
4. 房屋要重新估值
購買房子時的估值與重新貸款時的估值很可能不一樣。如果房屋估值下降，意味著資產淨值減少，銀行提供的重新貸款產品的價值可能會比預期要低。
5. 不要只看利率
利率下降是重新貸款的主要動機。但是如果只看利率，而忽視前面提到的貸款年限、手續費等等，可能會丟了西瓜撿芝麻，一定要進行全面的評估。具體該怎麼計算？
最後我們用一個具體的例子來告訴大家重新貸款如何實現？又是怎樣節省貸款開支的？假設:
首次貸款
時間：2010年
貸款數額：$80萬
利率：6%
貸款期限：30年
重新貸款
時間：2019年
貸款數額：$68.6萬
利率：4%
貸款期限：30年
結算成本：$1.8萬
重新貸款開始後、首次貸款期限結束前每月節省：$1,519
重新貸款期限結束後累計節省：$1.1萬
重新貸款節省支出
在重新貸款第一期時，除了月供之外，還要支付一筆一次性的結算費用，所以在重新貸款的首期(這裡考慮年)將會增加支出。從重新貸款後的第二年開始，由於每月月供相對首次貸款時減少了$1,519，累計節省支出將持續增加。到首次貸款期限結束時，也就是重新貸款後的第21年(30年-已還款的9年)後，每月仍需支付重新貸款月供$3,277到重新貸款後的第30年(重新貸款期限為30年並假設沒有再次重新貸款)，因此將會抵消部分之前累計節省的支出。但是總體來說，仍然節省了$1.1萬。
現在你有沒有對重新貸款更加了解呢？
數據來源：房地美(Freddie Mac)、優投房utofun.com
圖片來源：房地美(Freddie Mac)、優投房utofun.com、網絡
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