辦完手續，告別買家，從房產局走出來的那一瞬間，小吳長舒一口氣。
2016年6月買入，2019年12月賣掉，他用三年半的時間，在寶華樓市感受了一把“坐過山車”的刺激。
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據小吳的敘述，2016年9月，他買了寶華某小區99㎡的期房，6000元/㎡，毛坯交付，還有51㎡的贈送面積。
“當時正趕上寶華樓市最火的時候，售樓小姐說，這個月剛剛漲了1000塊，再晚下手，不知道還要漲多少。”小吳告訴我，“我買房之後的幾個月，新房價格確實漲了，那時候心裡還美滋滋的。”
自打在寶華買了房以後，小吳開始密切關注句容、寶華樓市的一舉一動。
環南京，與仙林無縫接軌的句容寶華，一度打著仙東的概念，近幾年成了開發商競相角逐的新地盤，地價與房價經歷過狂飆突進的上漲。17年起，寶華新盤扎堆入市，基本格局如下：
以遠洋心裡、仙林首望城、四季金輝等為代表的剛需樓盤，主力戶型多在70-110㎡之間，毛坯交付，均價14000元/㎡左右；
以碧桂園大學印象、碧桂園翡翠華府、朗詩萬都玲瓏樾、泰禾·金尊府等為代表的改善樓盤，多以精裝房源為主，均價在16500-21000元/㎡不等。
新房價格漲了不少，但與此同時，小吳發現17年開始，寶華所在的句容樓市開始迅速冷卻。
2016年全年，句容樓市新房成交量為49460套，較2015年的15179套大漲226%。但2017年，句容新房成交量為19658套，同比大降60%。
從直接反映市場溫度的二手房行情來看，寶華陷入了困境：成交價格下降，成交週期拉長，中介門店陸續閉店……
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去年6月，小吳如約拿房：“當時的寶華二手房市場已經不容樂觀了，但是我想到房子剛拿到手還沒滿兩年，在賣與不賣之間猶豫了很久。”
到了去年9月，小吳下定決心賣房。“當時我覺得我房子最大的優勢是有51㎡的贈送面積，對外掛牌單價在9500元/㎡左右。很快有買家來看了，對方希望總價降5萬塊，我沒答應。”
又過了一個月，小吳房子所在的小區二手房價格繼續往下跌。他說：“我把總價降到90萬，後來又調到88萬，但是沒人來看房了。”最後，去年12月，小吳以86萬的總價將房子賣掉 。他長舒一口氣：“刨去貸款成本，基本也沒賺多少。折騰了這麼久心力憔悴。”
對了，小吳還跟我說，當年他同事與他一同買了寶華，同事的房子晚5個月交付，至今沒有賣出去。
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寶華最新的樓市情況，究竟如何？我來到寶華，想從中介百態中一窺究竟。
——“要做好成交價格很低的心理準備。”
寶華最熱鬧的小區之一恆大雅苑，五分鐘能走完全程的社區商業門店，有數十家是二手房中介。隔壁水果店裡的大喇叭在喊著香水菠蘿10元2個，中介門店侷促的格子間裡，幾個工作人員埋頭刷手機，偶爾喝一口水，望一望門外。
一箇中年女工作人員告訴我：“受疫情影響，最近買房的人不多。我們門店剛剛復工一週，前些日子更慘，新房售樓處不準開門，房子哪裡賣得出去呢？”
恰好有上門來詢問賣房事宜的房主，原本低頭忙自己事兒的中介員工們一窩蜂圍了上來。一番分析之後，他們為房主給出中肯建議：“不急賣的話，建議你掛牌92萬，
但是要做好實際成交價格很低的準備。寶華一帶80多平小戶型太多了，現在88萬都未必能成交。”——掛牌價降20萬，都不一定能成交。
另一家中介門店裡，年輕店員指著隔壁：“你看，我們旁邊也是中介，到現在還沒復工呢。說句實話，去年下半年寶華二手房行情到冰點了，前年還有1.5萬/㎡成交的房源，去年成交價格直接降到1.1-1.2萬/㎡了！”
他補充：“你別看我年輕，我在寶華做中介已經5年了。整個寶華掛牌的二手房超過6000套，新房也在陸續入市、擠壓二手房市場，供大於求，自然不好賣。”
在鏈家平臺上，我看到當下句容寶華商圈掛牌的二手房有6143套↓
中介門口，貼著滿滿的房源推薦。工作人員告訴我：“這是去年下半年的價格了。你看恆大雅苑這套87平的，之前掛牌122萬，現在得降20萬，還不一定有人買。”
——剛買完房，就降價10萬。
還有一家中介，只有一位工作人員。她表示，自己是外地人，回寶華後隔離了兩週，剛開始復工。
問及寶華真實的二手房行情，她一臉無奈：“別提了，我去年底120萬買的二手房，今年同戶型110萬就能搞定。想著反正也是自住，就沒那麼難過了。”
她告訴我：“寶華的房子一貫是低總價優勢嘛，之前小戶型很好賣。但是現在呢，舉個例子，這套74平的小戶型，今年1月份掛牌的，期間房主把價格下調了3次，至今還沒賣出去。這一帶的房子太多了，你掛出來就淹沒掉。除非急賣，大幅降價。”
——有客戶說可以趁現在抄底。
也有樂觀的聲音。一家德佑門店裡，年輕的店長告訴我：
疫情影響，整個2月寶華成交很慘。但是我發現近期市場反而回暖，好的門店一天能成交3-4套，我們自己都困惑疫情當下哪來的人買房。後來跟買房人聊，他們覺得現在寶華的二手房價格幾乎在谷底了，加上距離南京近，自住可以果斷入手。
這位年輕的店長對寶華樓市持樂觀心態：疫情有效控制了，現在板塊新房漸漸開始賣了，預計今年年中寶華新房會大面積入市，那麼板塊的二手房行情可能會在今年年底有所回溫。
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素有南京後花園之稱，寶華在南京都市圈中的存在感一直很高。去年4月，城市向東發展，寶華被劃入紫東範圍內。一時間，寶華融入南京大城東的呼聲此起彼伏。
但是現實情況比較“骨感”。
首先，寶華的樓市相關成交數據，一直在鎮江的官方網站上顯示。
在鎮江房地產信息網上，我看到2月份整個句容只成交了12套二手房，昨天一天，句容二手房成交達28套，這意味著寶華的成交量更低。
來自句容第一房產網的數據顯示，2019年下半年，句容的二手房成交量在7月份達到小高峰以後，呈逐步下滑的趨勢。而今年1月至今，句容的二手房成交套數為726套，還沒有去年9月一個月成交的套數多。
新房方面，2月句容全市成交74套新房。本月，截至今天，成交964套新房，與去年12月的1752套比，成交量下滑45%。
其次，寶華的新房、二手房成交價格等無法與南京大城東比肩。
以距離寶華最近的南京仙林湖舉例，板塊主力在售樓盤融信世紀東方均價超3萬/㎡；二手房成交均價約3.6萬/㎡，其中主力小區高科榮境二手房均價已破4萬/㎡。
而寶華的二手房價格，只有仙林湖的三分之一左右。通過鏈家網成交的主力小區如仙林印象、彩虹城、碧桂園仙林東郡等，2月份的二手房參考均價多在1.1萬/㎡上下。
眼下，南京樓市正在快速回暖，寶華樓市能否“蹭”一波熱度呢？業內人士分析：整體來看，不少三四線城市在此輪調控中已經出現量價齊跌的情況。加上年初疫情的影響，成交情況更為低迷。預判寶華樓市會存在小陽春的樓市短暫回暖，但整體來看今年市場還將延續下行態勢。
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