長租公寓的興盛彷彿是一夜之間的事。政策紅利之下，多路玩家紛紛入局，讓長租公寓迅速成為新的風口，高手過招的背後無不劍指長租公寓的巨大發展空間。
但這個看似遍地黃金的市場，實則仍處於混沌期，並沒有穩定的盈利模式，閃電式的規模擴張也使得行業內暴雷頻現。疫情之下更是亂象叢生。
資本的注入雖能解燃眉之急，但真正能將長租公寓拉出虧損旋渦的只有自己。更好把握政策紅利，明晰可持續的發展方向，才是長租公寓亟需解決的問題。
01 野蠻生長的那四年
時針撥回五年前，那時的長租公寓可不是如今的模樣。
2015年，國務院將公寓業首次納入生活服務業；2016年，發改委提出建立租購併舉的住房制度，加快培育和發展住房租賃市場。
隨後的2017年，共有28個省級地方政府先後發佈關於培育和發展住房股租賃市場的指導文件，以促進地區住房租賃市場的發展；2018年，住建部提出加快建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制，推進形成租購併舉的住房制度。
在中央持續出臺多項利好政策的同時，房地產開發商、酒店集團、互聯網企業、中介公司紛紛搶佔市場。
2015年，萬科、陽光城、金地率先進入長租公寓市場；2016年，龍湖、碧桂園、佳兆業等多個房地產商聞聲而動，陸續進場。隨後，新城、融創等老牌房企也相繼宣佈進入長租公寓領域。至此，國內TOP50房企中，有近一半企業佈局長租公寓業務。
與此同時，傳統的酒店公寓業憑藉經營和服務經驗固守基本盤，開拓新業務；互聯網行業以顛覆者的姿態殺入公寓領域，野心勃勃要對房地產進行互聯網化改造；長租公寓企業也接連崛起，自如、蛋殼、魔方等玩家攜帶著大量資本湧入。
2015年開始，VC、PE對長租公寓企業支持力度加大，各大公寓企業明顯融資額度增多，融資頻次加快。
2015年，魔方公寓首次獲得2億美元融資；2015年到2018年四年間，蛋殼完成7輪累計過60億人民幣的融資，老虎環球基金、螞蟻金服等各路金融資本紛紛向其拋出“橄欖枝”；2018年年初，自如宣佈完成獲得40億人民幣A輪融資，刷新國內長租公寓行業最高單次融資紀錄。
02 “資本寵兒”跌落谷底
一直到2018年上半年，長租公寓的市場都呈現一派“烈火烹油，鮮花著錦之盛”。一方面，政府對住房租賃市場大力支持和鼓勵，一方面政策的春風裹挾著資本列車呼嘯而來，長租公寓在資本市場上跑馬圈地，一時風頭無兩。
然而就在多家企業拿到鉅額融資，繼續埋頭狂奔的時候，不甚清晰的盈利模式給長租公寓埋下了一顆“雷”。
“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。” 我愛我家前副總裁胡景暉的警告一語成讖。
2018年底起，長租公寓行業開始接連爆雷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客等先後近30家長租公寓因資金鍊斷裂、經營不善而破產。
此外，"開發商系"的部分企業也宣佈剝離租賃業務，未提出剝離的也停止了擴儲房源。比如萬科無限期停止"萬村計劃"，朗詩發佈公告將處於虧損階段的長租公寓業務剝離至控股集團，遠洋地產宣佈剝離旗下的長租公寓“邦舍”業務。
酒店系公寓也面臨著同樣的問題，鉑濤酒店旗下的窩趣公寓曾擬以1200萬元的價格掛牌轉讓16.4%的股權。
長租公寓發展至此，曾經的“資本寵兒”急速跌落谷底。
03 疫情“黑天鵝”，長租公寓之困
進入2020年，長租公寓行業洗牌仍在繼續，突如其來的疫情更是雪上加霜。
一邊是疫情導致房屋空置率上升，部分租客要求減免租金，使長租公寓企業資金承壓；另一邊短期疫情下不得當的處理使企業與業主、租客之間的矛盾加劇。
2月初，蛋殼公寓被爆“一魚兩吃”，一面是強制不給房東至少30天房租，一面不給租戶免租，引起輿論熱議。
隨後，自如也深陷“漲價”旋渦。不少自如租客在社交媒體上稱，疫情特殊時期，自如在續約後肆意漲價，漲幅在10%~30%不等。
疫情這面鏡子徹底暴露了長租公寓一直以來的軟肋：緊繃的現金流和脆弱的業主-租客平衡關係。
而無論是蛋殼單方面要求業主免租，還是自如的漲租風波，背後都源於他們所面臨的經營與盈利的壓力。
自如和蛋殼，都在以高負債、負淨資產的模式艱難運營。以蛋殼為例，即使是1月17日成功登陸美國紐交所，但過去三年的時間裡也已經虧損42億元，“流血”上市所募集到的1.49億美元資金對於對極重現金流的蛋殼而言不過是九牛一毛。
長租公寓本身的利潤微薄，盈利基礎在於規模效應，只有當手上運營的房屋數量達到一定量級，才能攤薄成本製造盈利的可能性。而經過前幾年的野蠻生長，各家爭搶房源導致拿房成本上升，目前行業毛利被壓縮至10%左右。這意味著如果出租率低於90%，大部分公寓都是虧損的。
自如CEO熊林曾直言，300萬間存量的情況下，出租率降低一個點，月收入將減少1500萬。
收入大幅下降，成本卻並未減少。疫情衝擊下，人口流動減少導致房源空置率上升，收入急轉直下，但企業仍需向房東支付租金，以及支付員工的工資和社保費用，這兩項最重要的經營成本對長租公寓企業的現金流產生了極大考驗。
業內觀點認為，如果疫情持續3個月以上，絕大部分長租公寓企業均會面臨倒閉。
縱觀長租公寓這幾年的發展，起初還有VC、PE為長租公寓企業的燒錢搶房買單，但隨著盈利能力與回報率的曝短，資本市場進入冷靜期。
很多長租公寓企業在快速擴張規模的同時，並沒有建立出清晰可見的盈利模式和核心競爭力，到最後沒熬死競爭對手先把自己熬死了。即便倖存下來的企業，也很可能像自如、蛋殼這樣面臨著長期虧損、盈利遙遙無期無望的境況。
即便利好政策的出臺提振著長租公寓的信心，但迴歸經營本身，行業如何盈利的問題一直懸而未決。但為了“續命”，在業主與租客兩頭薅羊毛，失去有品質的產品和服務，實在是捨本逐末。
04 冰火兩重天，收購潮或將來臨
在這股席捲全行業的震盪中，蛋殼和自如並不是唯二面臨風暴的長租公寓，他們的身後還有一長串的中小型長租公寓很難得到融資，只能依靠自有現金流苦苦支撐的生存狀態，使得他們的處境更為艱難。
但另一邊部分企業仍一派欣欣向榮的態勢，融資、收購動作不停。此前魔方公寓完成D輪融資；蛋殼公寓完成C輪融資併成功收購愛上租；安歆公寓併購逗號公寓等等。近期軟銀向自如投資10億美元，並領投貝殼找房15億美元的消息也無疑成為了一劑“強心劑”。
誠然，此次疫情將再次加劇行業分化，並給予頭部長租公寓企業更多的收併購機會。疫情之後，資源將進一步向頭部企業傾斜，行業集中度也將進一步提升。伴隨著大量中小型長租公寓企業的淘汰和整體估值的大滑坡，行業內或將出現抄底機會。
但規模，從來不是成為解決商業模式困境的終極鑰匙。
自如、貝殼、蛋殼等這些頭部長租公寓企業更應該看到的是，雖然建立了較為深厚的用戶基礎，形成了較大的市場規模和覆蓋率，但從商業模式而言，他們並沒有實現對傳統商業模式和供需關係的徹底重構，本質上也沒有跳出傳統房地產中介或者“二房東”的模式。
此外，也並沒有一家企業擁有真正殺手級的應用和服務，大家只不過是從線下走到線上，提供較為便捷功能和服務，而這些競爭對手也能做到的事情，並不能形成企業自身有力的競爭壁壘。
房地產行業整體已經從粗放無序逐漸邁入精耕細作的時代，作為細分領域的長租公寓需要明白，粗放經營、瘋狂擴張、虧損嚴重、依賴外部輸血的企業必將加速退出市場，只有重視客戶價值、精細化經營的企業才有機會熬過漫長的寒冬。
長期而言，政府一直鼓勵租賃市場的發展，也在頻頻出臺利好政策，因此長租公寓的未來仍是前途可期。作為重要的民生行業，長租公寓承載大量用戶的租住，需要更穩健的經營，需要更以“客戶價值”為導向。
留給企業管理者的問題，遠不止解決疫情影響困境本身，還有更長遠的企業管理與經營問題亟待整理與沉澱。什麼樣盈利模式可以幫助長租公寓“轉危為安”？未來的可持續發展路徑在何方？請致電 400-700-5356報名易居沃頓PMBA第9期【不動產管理運營】課題組，與百位同學一起撥開內心迷茫與焦慮。畢竟，唯有學習才是預見未來的最好方式。
[1] 長租公寓爆倉，比P2P爆雷還厲害. 南風窗
[2] 深度研究丨長租公寓分化加劇，業內收購意向明顯. 丁祖昱評樓市
文 | 唐高文欣 編輯 | 唐高文欣
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