3月17日，在2020中國房地產百強企業研究成果發佈會—金融投資避險策略探討分論壇中，多位業內人士分享了金融機構在針在疫情背景下，制定的避險策略和未來投資趨勢。
多家金融機構對當前情況有明確的共識：
在突發疫情的影響下，房地產行業整體資金鍊受到很大影響，特別是三四線城市銷售出現大幅回落，給房企帶來較大的流動性風險。結合行業融資資金從嚴從緊、行業內部集中度逐漸提升的情況，同時考慮到資產質量、資金迴流速度等緣由，金融機構在未來一段時間內將更多聚焦於頭部企業，以及佈局一二線城市及重點城市群的項目。
中指風險測評系統中抗風險能力排名前十的企業，其體量及經營能力均處於行業領先地位，系統對這些企業在今年以來的拿地情況進行了監測及分析，可為金融機構的未來投資計劃提供參考。
01
頭部企業銷售能力強，拿地謹慎，負債可控
表1 前十企業2019年基本數據均值
數據來源：中指數據庫，中指風險測評系統
表1為排名前十企業2019年的基本情況，總體來說，規模大、銷售能力強是它們的最主要特徵，平均總資產已超萬億，19年全年銷售額均值超四千億，總額佔全國全年銷售額的26.9%。前十企業19年新增土儲規模將近2.5億平方米，佔全國300城土地成交面積的23.45%，仍為拿地的主力軍，同時也為未來持續穩健經營奠定了基礎；拿地金額/銷售額均值為27.79%，拿地態度較為謹慎；有效資產負債率為54.15%，其中有半數企業低於50%，整體來看實際債務負擔可控。
02
頭部企業土地儲備良好，抗風險能力很強
表2 前十企業及RAS系統測評企業風險指標2020年2月得分均值對比
數據來源：中指數據庫，中指風險測評系統
表2為排名前十企業和RAS系統中205家企業指標短期得分均值對比，從總分來看，頭部企業風險很低，低風險能力很強，處於行業優勢地位，較系統企業得分均值高1.53分，從風險等級來看，高於系統企業一檔。從得分構成來得分差值較大原因，主要是頭部企業經營風險下的土地儲備得分與系統企業拉開差距導致的，頭部企業土儲規模大，部分企業重點佈局一二線城市，抗風險能力更強。
03
部分企業逆市拿地，佈局逐步迴歸一二線
表3 前十企業最新經營數據
數據來源：中指數據庫，中指風險測評系統
表3為排名前十企業2020年最新經營數據及同比變化。疫情之下，頭部企業也不可倖免，1-2月份銷售額大幅下滑；受招拍掛暫停及銷售回款不力影響，新增土儲規模及金額分別同比下降了43.54%及18.30%，雖然二月中下旬土地交易逐步恢復，但仍呈現持續下滑趨勢，截至3月22日，新增土儲面積及金額同比分別下跌至47.86%、27.41%。前十企業整體拿地能力受到嚴重影響，且一季度尚未呈現好轉趨勢。但在整體拿地規模下降的情況下，仍有三家企業不降反升，其中有兩家顯著增加，無論拿地面積或拿地金額的同比增長率均超過200%。這三家企業均為國企背景，日常資金充沛，現金流情況較好，因此有能力調整策略，抓住時機及時補充儲備。
圖1 前十企業新增土儲城市分佈
圖1為前十企業新增土儲在2019年及今年以來不同能級城市的分佈情況。2019年前十企業拿地結構已經開始發生變化，逐步迴歸一二線城市。從數據來看，一二線新增土儲面積佔總面積達65.03%，新增土儲金額佔比達67.85%。今年以來，迴歸趨勢更加明顯，特別是一線城市新增土儲增長較快：從面積來看，由19年的5.96%上升至13.99%，從金額來看，由19年的15.85%上升至23.09%；三四線城市的相應數據則分別下降7.19個百分點、9.09個百分點。疫情之下，頭部企業加速了城市佈局的向上移動速度，新增土儲重新迴歸價值更高的一二線城市已成定勢。
通過對抗風險能力排名前十企業的簡要分析，可以看出前十企業具有體量大、經營較為穩健的特徵。在疫情發生之後，在銷售同樣受到重創的情況下，部分企業可以做到及時調整策略，逆市拿地。而重歸一二線的拿地策略，也使頭部企業的風險控制多了一重保障和優勢。
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