關於最近熱議的央行房貸新規，先普及一個人人熱議的名詞。
被惡謔為“老婆肉”的LPR，學名叫“貸款基礎利率”，也叫貸款市場報價利率，簡單地說，就是18家綜合實力較強的大中型銀行通過自主報價的方式，確立一個最優貸款利率供行業定價參考。與此前央行確定的基準利率比，這個數據變化更頻繁，每月的20日更新一次，也更接近市場的真實價格水平。央行將房貸利率與之掛鉤，到底對購房者是利好還是利空呢？
房貸利率下調絕無可能
央行新規將房貸利率與LPR掛鉤，不再參考此前的基準利率，這意味著房貸利率的變化理論上也將更頻繁——實際變化頻率不會太離譜，這就跟餐館換菜單一樣，不能土豆漲個三分五分的就換個菜單，成本和收益比起來不合算。在當前經濟低迷、低利率水平的宏觀背景下，很多購房者為之欣喜，以為房貸利率將下行。比如8月20公佈的LPR為4.85%，略低於當前的貸款基準利率——4.9%，預計9月份LPR還會更低，那房貸利率會不會因此降低呢？
對此，央行副行長劉國強在公開場合曾明確表示：有一點是肯定的，房貸的利率不下降。
只要“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟手段”這兩道“緊箍咒”還在，房貸利率也不具備下行的政策基礎。
央行新規，築起一道“防火牆”
我個人理解，央行的這個新規，恰恰就是在經濟下行期，在市場利率水平下行的背景下，防止低利率蔓延至房地產從而助推地產泡沫而築起的一道“防火牆”——在房住不炒這個大原則之下，央行新規只規定了利率下限，同時將調控房貸利率的決策權交給各省分行，因城施策，哪裡出了問題哪裡擔責，誰還敢在這個問題上亂開玩笑？所以短期看，它對購房者幾無影響，樓市影響中性。央行在答記者問中也強調：保持個人住房貸款利率水平基本穩定。特別是對剛需購房者，央行強調：公積金個人住房貸款利率政策暫不調整”，保護剛需意圖很明顯。
但從本質上分析，這條新規表明，央行從未放鬆對地產過熱的警惕，防範房地產引發的金融體系動盪甚於防川，這對未來樓市肯定是利空——當然，樓市的利空，並不等於是自住型購房者的利空，多數時候，甚至是購房者的利好，這一點還是需要說明白點。
“房貸增量不擴張”才是更大利空
對房企和房地產業來說，更大的利空其實不是這一條，而是央行關於房貸規模的表態——還是針對8月20日公佈的LPR數據，央行副行長劉國強此前接受媒體採訪時指出，人民銀行將於近幾天發佈關於個人住房貸款利率政策的公告（就是現在熱議的這個），有一些細節還在調研；但“房住不炒”的目標定位不能偏離，要做到房貸增量不擴張、房貸利率不下降。對，我說的是“房貸增量不擴張”，也就是說，不管你開發規模增長多少，房價是不是有上調，無論如何，銀行體系用於發放房貸的蛋糕最多隻能跟去年一樣大，規模不會比去年有所增長了。這等於是死死按住了房地產業規模增長的衝動，這對房企而言才是最大的利空！
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