关于最近热议的央行房贷新规，先普及一个人人热议的名词。
被恶谑为“老婆肉”的LPR，学名叫“贷款基础利率”，也叫贷款市场报价利率，简单地说，就是18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率供行业定价参考。与此前央行确定的基准利率比，这个数据变化更频繁，每月的20日更新一次，也更接近市场的真实价格水平。央行将房贷利率与之挂钩，到底对购房者是利好还是利空呢？
房贷利率下调绝无可能
央行新规将房贷利率与LPR挂钩，不再参考此前的基准利率，这意味着房贷利率的变化理论上也将更频繁——实际变化频率不会太离谱，这就跟餐馆换菜单一样，不能土豆涨个三分五分的就换个菜单，成本和收益比起来不合算。在当前经济低迷、低利率水平的宏观背景下，很多购房者为之欣喜，以为房贷利率将下行。比如8月20公布的LPR为4.85%，略低于当前的贷款基准利率——4.9%，预计9月份LPR还会更低，那房贷利率会不会因此降低呢？
对此，央行副行长刘国强在公开场合曾明确表示：有一点是肯定的，房贷的利率不下降。
只要“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济手段”这两道“紧箍咒”还在，房贷利率也不具备下行的政策基础。
央行新规，筑起一道“防火墙”
我个人理解，央行的这个新规，恰恰就是在经济下行期，在市场利率水平下行的背景下，防止低利率蔓延至房地产从而助推地产泡沫而筑起的一道“防火墙”——在房住不炒这个大原则之下，央行新规只规定了利率下限，同时将调控房贷利率的决策权交给各省分行，因城施策，哪里出了问题哪里担责，谁还敢在这个问题上乱开玩笑？所以短期看，它对购房者几无影响，楼市影响中性。央行在答记者问中也强调：保持个人住房贷款利率水平基本稳定。特别是对刚需购房者，央行强调：公积金个人住房贷款利率政策暂不调整”，保护刚需意图很明显。
但从本质上分析，这条新规表明，央行从未放松对地产过热的警惕，防范房地产引发的金融体系动荡甚于防川，这对未来楼市肯定是利空——当然，楼市的利空，并不等于是自住型购房者的利空，多数时候，甚至是购房者的利好，这一点还是需要说明白点。
“房贷增量不扩张”才是更大利空
对房企和房地产业来说，更大的利空其实不是这一条，而是央行关于房贷规模的表态——还是针对8月20日公布的LPR数据，央行副行长刘国强此前接受媒体采访时指出，人民银行将于近几天发布关于个人住房贷款利率政策的公告（就是现在热议的这个），有一些细节还在调研；但“房住不炒”的目标定位不能偏离，要做到房贷增量不扩张、房贷利率不下降。对，我说的是“房贷增量不扩张”，也就是说，不管你开发规模增长多少，房价是不是有上调，无论如何，银行体系用于发放房贷的蛋糕最多只能跟去年一样大，规模不会比去年有所增长了。这等于是死死按住了房地产业规模增长的冲动，这对房企而言才是最大的利空！
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