嘉顏66
這一輪去庫存過後，各大大小小的城市房價都發生了很大的漲幅。且不說我們的一線城市，二線城市。即便是三四線城市，房價也幾乎是翻了一倍。
但是，很多朋友開始擔心-城鎮化接近尾聲，棚改已停，三四線城市的高房價，還能持續上漲嗎？
今天我們就一起來聊一聊，城鎮化和房價之間的關係？棚改在這一輪去庫存當中，對房地產起到了怎樣的作用？三四線城市的高房價，還能持續上漲嗎？
一，城鎮化和房價之間到底有著怎樣的關係？
我們常說在城市化進程沒有結束之前，我國的房價仍然會繼續上漲，各個城市都還有上漲的空間和增值的潛力。
話雖如此，但是很多朋友仍然不明白，城鎮化到底和我們的房價之間有著怎樣的關聯。
因此，我們先來看看城鎮化的走勢。
如圖，這是我國從1999年到2011年城鎮化率的趨勢圖，從圖中我們可以看出三點關鍵性的問題。
第一，從1999年到2011年，甚至是到現在為止，我國的城鎮化率仍然處於上行的趨勢。
第二，我國的城鎮化率，在1999年到2011年之間，平均年增長接近1.4個百分點。而結合2012年到今年的城鎮化率來看，目前的城鎮化率年均增長只有0.7個百分點。
換句話說，在我國樓市的20年時間裡，前10年的城鎮化增長率，要比後10年的城鎮化增長率高一些。
從城鎮化率年平均增長的百分點來看，後10年的城鎮化增長率只有前10年的一半速度。
第三，我國目前的城鎮化正處於第2個拐點前期，也就是處於城鎮化中期快速發展的下半場。
我們必須明白，我國的城鎮化第2個拐點是達到70%，最後階段是達到80%。
而目前的城鎮化率只有50%~60%的階段，除了四個一線城市的城鎮化率較高以外，其他的二線城市，省會城市，甚至是三四線城市的城鎮化率相對來說小一些。
……
其次，我們再來看一看，這些年中國房子銷售面積，以及全國房子均價的走勢到底如何？
如圖一，這是1999年到2011年我國商品房銷售面積的走勢圖。
如圖二，這是我國成立商品房以來，從1998年到2018年全國房子均價的走勢圖。
結合城鎮化率的走勢圖，從這兩張圖裡面，我們可以得到以下幾個信息。
第一，在我國的城鎮化處於初期的階段，全國的房價漲幅相對來說緩慢一些。
也就是1998年成立商品房以來，到2003年之間，全國的房價走勢都是特別的平穩，當然價格始終是向上的。
但是，這個階段房子銷售的面積，卻是在快速的增加，可以看出這個階段進城打工，進城買房的人群仍然非常的多。
第二，當我國的城鎮化進入中期階段，也就是2004年開始，各個城市都在快速的發展，經濟規模不斷的在增長。
這個時候全國房子的均價漲幅特別快，也特別大，直到2018年都是如此。同時，伴隨著全國銷售的房子面積也是大幅的在增長。
可以看出，在城市化的中期，城市快速發展，經濟規模快速增長，經濟快速轉型提升的時候，進城務工進城買房的人群真的是越來越多。
第三，2008年是一個比較特殊的年份，因為金融危機（次貸危機），我國的樓市有史以來第一次下跌。
結合這個時間點，我們可以看到全國的房子均價，沒有出現上漲，微微的出現向下的趨勢。同時，結合全國商品房銷售面積來看，在2018年的時候是大幅的下降的。
但是，在2009年的時候，全國的房價也好，銷售面積也好，都在快速的拉昇，漲幅特別的明顯，似乎在彌補這一年，房價和銷售面積的下跌。
……
非常明確，從城市化率的上漲趨勢，以及全國房子的銷售面積，房子價格的漲勢來看。
城鎮化正式推動城市快速發展，房價大幅上漲的重要有效措施。而且在城鎮化不同的階段，房子的銷售面積，以及價格的走勢表現的非常的吻合。
初期階段一個奠定基礎的階段，房價漲幅稍微緩慢一點，而到了中期階段，城市快速發展房子的銷售面積價格都是出現大幅的上漲。
二，棚改在這一輪去庫存當中，對房地產起著怎樣的作用？
在第一大點，我們簡單的對比了一下，城鎮化率和我國房子銷售面積，以及價格走勢的相關聯繫。
非常明確，城鎮化率和房價是相輔相成的，城鎮化的速度越快，效率越高，房子的銷售面積越大，價格漲幅越大。
然而，在這一輪序過程當中，我們看到了很多城市都有自己的棚改政策。
那麼，棚改政策，到底對房地產市場，有著怎樣的作用呢？
首先，我們必須明白，棚改政策在這一輪去庫存當中，主要以拆遷發錢為主。
也就是把老百姓的房屋拆遷了，就按照各個城市的拆遷賠償標準，發錢的老百姓手裡面。
其次，這個時候房地產市場正處於去庫存當中，各大大小小的城市房價還在大幅的上漲。
那麼，就非常明確了，老百姓手裡面有錢了，看見房價還在上漲，就會參與到買房。
因為對他們來說，把錢存在銀行其實會貶值，而這個時候買房就等於是在賺錢，等於是在獲得增值收益。
所以，棚改在這一輪去庫存當中，對房地產的作用就是增加房產市場的購買力，快速的幫助，有效的去化，去庫存。
……
但是，2019年過後棚改政策發生了改變，大部分的城市不再是拆遷發錢，而是改為實物分房。
這個時候的棚改政策本質上發生了改變，把你的房子拆遷了，就賠償一套同等面積的房子給你。
說到底，老百姓的購買力被削弱了，不再有棚改花錢的支撐，房地產市場在當下的購買力也就減小了。
三，城鎮化接近尾聲，棚改已停，三四線城市高房價，還能持續上漲嗎？
在第一大點，我們已經非常明確，目前的城市化處於中期的最後階段，處於城鎮化的第2個拐點之前。
而大部分三四線城市的棚改政策也已經停止了，不再是拆遷發錢，而是實物分房。
那麼，在這一輪去庫存當中，房價已經翻倍的三四線城市，在失去了城鎮化大力推動和棚改提供的購買力後，房價還能不能持續上漲呢？
實際上，大部分的三四線城市處於人口淨流出的狀態，這些人群都流入了就近的二線城市，國家中心城市，省會城市，以及一線城市，尋求更好的發展空間。
在這樣的大環境下，未來的三四線城市房價並不會持續的大幅上漲。但是，三四線城市的高房價已然是事實，也並不會在短期或者長期出現大幅下跌的狀態。
畢竟，我們還有樓市的“三穩”政策，穩定價，穩房價，穩預期，目的就是讓我國的房地產市場迴歸健康平穩的發展。
說到底，就是為了防止這一輪去庫存，漲幅過大的三四線城市，在人口持續流出，棚改政策改變的情況下，出現房價下跌。
更何況，基於控風險的原因，三四線城市的房價也不會大幅的下跌，它只會處於一個平穩的發展。
我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！
重慶地產視野
三四線城市的房價即將下跌，並且有的地方已經下跌了。
支撐高房價的幾個基礎點都是三四線城市所缺乏的，之前的上漲，主要是全國普漲，造成的恐慌購房導致的，房價上漲短期靠金融炒作，長期還是要看經濟和人口的。
三四線城市的經濟欠發達，人口流失嚴重，根本就沒有支撐高房價的基礎，所以房價下跌是鐵板釘釘的事情。
舉個真實例子，我一個大學同學，在老家的三線城市買的房子，前幾年他看房價一天一個價，他在老家工作，本來是有房子住的，後來看房價這麼漲，沒忍住，就貸款買了一套，貸款一個月好幾千，本來準備再漲價就賣掉了，後來看房價又沒怎麼漲了，還款壓力又大，前年就準備掛牌出售，本來還以為能賺點錢，誰知道掛出去以後，半年都沒幾個人來看，現在掛了快兩年了，半年降一次價格，現在已經低於成本價了，還沒賣掉，現在可以說後悔加後悔的事情。
他們那個三線城市，工資收入也不高，房價都一萬多了，租金也租不上去，因為又是貸款買的，想以租養貸也是完全不可能的。他是高位接盤的，現在能虧一點賣掉就不錯了。
我同學這種情況，現在應該是很普遍的，很多三線城市現在根本就有價無市，並且，未來的形勢會更加嚴重的。
所以三四線城市以及以下的城市，除了剛需買房，投資是肯定不合適的了，降價已是勢在必行的。
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根據十三五棚改計劃，在2020年要基本完成棚改拆遷任務，也就是說2020年將會是棚改拆遷的最後一年，這對於市場來說是一個巨大的影響，因為三四線城市的房價之所以能在這幾年出現快速上漲其中棚改拆遷的推動佔據了很大一部分原因。
三四線城市是棚改拆遷的重點地區，這主要是因為三四線城市的樓市庫存現象嚴重，而且因為當地居民的收入不高的原因，很難把這些庫存消化掉，所以就需要通過拆遷來刺激需求，而且棚改拆遷附帶的貨幣補償也能解決居民收入不足這個問題。所以在棚改拆遷的刺激下三四線樓市表現出十分火熱行情，而其他不管是炒房者炒作還是開發商入駐，都是因為三四線樓市行情火熱才出現的。
所以在棚改拆遷對三四線城市房價有巨大刺激作用的背景下，一旦三四線城市的棚改拆遷消失或者停止，那麼三四線城市的房價還會能像以前那樣出現上漲呢？反正在我看來是不可能的是，而且房價不僅沒有上漲的可能，還會有下跌的風險，畢竟三四線城市房價實在是太高了！
前段時間有機構統計顯示，全國64個三四線城市平均房價達到了11370元/平米，這是個十分誇張的數據，因為現在國內很多省會城市的房價也就是這個水平，其中包括像城市這樣的新一線城市。四捨五入之後約等於三四線城市的就跟新一線城市一樣高了，但問題是在收入水平上二者存在巨大差距，如果說新一線城市大家平均每個月有五六千，那麼三四線城市的月薪收入就只有兩三千了。
收入相差一倍，房價卻基本相當，在這樣的情況下三四線城市買房壓力可想而知。所以在這樣的情況下三四線城市房價想不下跌都難，畢竟如果房價不跌就沒人能買得起房，到時候樓市庫存高企，吃虧的還是開發商自己。
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棚改已基本結束是對的，但要說城市化接近尾聲就有點扯了，目前中國的城市化率不到65%，離完成目標85%有很大距離，這個過程中，至少還會有1-2億的人口會被釋放到城市，剛需依然旺盛。
更何況，城市化，主要就是集中在三四五線城市，而且全國各地的分佈又十分不平衡，我們不能因為某些地方城市化水平高，就說城市化已完成啊。
再加上從今年開始，農村土地轉商業審批權已經下放，未來幾年，會有更多的住宅用地出現，三四線城市還會繼續擴容，這才是趨勢，以我估計，這個時間至少10年。
但是，並不是說，城市化進程就會導致高房價，這是兩個概念，相反，當前的三四五線城市，會因為土地的放量，以及前些年的過度透支，導致房價下跌！
這個趨勢已經越來越明顯，有人會說，因為一二線城市因為限購限價等調控因素，會讓更多的資金湧入三四線城市，沒錯，前些年三四線城市房價暴漲，這個因素很大，但是，隨著土地供給的巨量增加，三四線城市消費力的巨量透支，這些資金的風險正在極速增加，逃離，會是未來幾年的主旋律。
對於三四五線城市的房市，未來會出現這幾大特徵：
1.二手房放量明顯，但成交率會持續走低；
2.房價會以每年5-10%的速度下降，但不會一下子暴跌，不同城市情況還不一樣；
3.土地放量加速，但土地流拍很多；
4.因為房價的下跌，導致不少大型樓盤糾紛增加，退房率增加，空城越多。
5.市區中心地段的房子，價格比較堅挺，甚至會有一定程度的上漲，這會讓別有用心的人大做文章。
6.房子品質會不斷下降，不排除出現危房；
7.重倉三四五線城市開發的房企，會大量倒閉，也包括很多本地實力不強的中小房企。
2020年，註定是房地產行業轉折的一年。
智多房貝
三四線城市的城鎮化搞完，人人都有了住房，有的家庭甚至五六套房。居家有房，三四線城市的青年人不愁無房，剛需人群悄然減少，房屋的價格已經進入疲軟狀態。再新建的房屋隨需求人群的減少，高房價己經是過山車，能穩住價格就不錯了。房屋修來是讓人居住的，哄抬虛高的房價已經是夕陽西下，沒有人消費，就不會有高房價。
夏天有雨894
城鎮化接近尾聲，棚改已停，三四線城市高房價，還能持續上漲嗎？這麼說吧，現在沒有地方可能漲，只是跌多跌少問題，大多數三四線腰折差不多了。最高泡沫在一二線，一二線要是說實話部分地區和城市下跌70%都有可能，為何？
一、現在所有城市都要跌，只是跌多跌少問題了，理由如下。
①市場缺乏購買力，我們毫無誇張說，現在房價除了開發商他們自己買的起，已經沒有人買的起了，包含中小微企業主和大企業高管。遇到這次疫情吃飯和就業都出問題了，好多工廠不招人不說還裁員降薪呢。
②國外疫情影響才剛剛開始，接下來更大裁員降薪來了，斷供潮要發生，沒有買房的房價不大跌話，3-5年都買不起房子。我國經濟就業必須依賴出口，國內都在還房貸是一個方面，同時單純的內需不夠支撐整個製造業產業鏈是最主要的，我國製造業產品給全世界50億人口用，佔據世界總人口80%。現在80%的地區出現了問題，你覺得國內不出問題？最發達的沿海城市都要受影響，到時候中西部出來打工也無工可打。疫情導致歐美封國封城以來，出口訂單基本全退。大家不信去問問廣東、浙江、江蘇一帶的出口企業，是不是開工了又停工。因為國內訂單不足夠支撐他們開工的，這不單純是內需問題，是市場不夠大問題。如果製造業產業鏈一個國家消費就足夠支撐，川普喊了兩年製造業迴歸，那應該美國製造業都起來了，但是實際情況如何呢？就像我們自己造一箇中文數據庫系統、手機系統、電腦系統可以嗎？顯然不行吧，其他國家不用，你自己足夠支撐嗎？我們再舉例，全世界不用微軟windows系統，安卓系統、數據庫系統和播音飛機，單純美國用，美國這些公司活的下去嗎？塞班系統就是用戶少倒下了，蘋果手機如果就美國人用，蘋果系統為活不下去。整個世界市場就是一盤大棋，川普只不過拿房地產模式亂套，最終他的製造業迴歸會變成一個典型不尊重市場的失敗案例來分析。
二、三四線最多腰折，最大泡沫在於一二線，為何？
①三四線大多數房價1萬左右，腰折到5000左右差不多了，縣城話難說哈。
②最大泡沫在一二線，這幾年經濟結構出現問題，經濟下滑，一二線變成投資者和房地產開發商最後撤出防線。但是看看一二線租售比多離譜，賣掉一二線一套房，錢存銀行利息，很多一二線打工的收入都沒有這麼高。一二線房子持有出租就是傻子才幹的，200萬房子賣掉不能銀行一年拿5萬，拿去出租最多租3萬。500萬房子賣掉存銀行吃利息有12萬左右，拿去出租最多5萬。今年大跌也會從一二線開始，三四線可能是反應最慢的。
劉華銀mark
建設新農村成主基調。超大城市病車堵，人口密度過大在疫情面前爆漏無遺。房地產泡沫化嚴重，資源浪費。建設好新農村，為老齡化弱勢群體服務，解困。使老農民活的有尊嚴！加大補貼。無疑對刺激消費，對抗通貨彭漲有益。
農村富，農民富。才是真富！多扶農業，牧業。微小企業。加強農民就業。就地轉化勞動力，在自己宅基地上建自住房，減少商品房購買，加強農地入市，多建公寓性住房，向社會出租，降低房租，對房價降低作用很大。房價降低成為必然！加強城鎮建設，扶植鄉鎮企業，個體企業。緩解超大城市壓力。實行良性循環，保護好生態！提高居住幸福指數！
石匠秦人
城鎮化已經接近尾聲，棚改已停。三四線城市高房價肯定會上漲。
雖然現在城鎮化很高了！但是，百分之九十的房產都是掌握在百分之二十的人手裡，房叔房姐房爺比比皆是。剛需族購房者還是有很大需求的！
未來國家會以小城鎮發展為主導，一方面解決大城市病問題，一方面為了更好的經濟均衡發展，一方面更因為這場突如其來的疫情，讓人們認識到人口聚集的弊端！
以後城市會向小衛星城的形式建設，現在的三四線城市會成為剛需族嚮往的中心。教育和房產捆綁是房價的最重要推手！要好的教育就要買房！所以，城鎮化接近尾聲，房子會更少。房子價格還會上漲！
騎著掃把幻想
城鎮化快速推進城市房地產業開發，短期內能看到經濟發展數據上升，各種連帶消費增長，拉動內需，促進地方經濟快速增長。但這些湧進城裡買房買車者一波流動過後，除了手裡囤積的空房外，還有什麼？所有三四線城市，尤其是北方中小城市人口外流，而且流失的是消費能力最強的年輕人。房地產還怎麼堅持堅挺？
殘月87638221
3-4線城市已經停止上漲有一年對了，3-4線城市人才流出，規劃配套產業跟不上，
特別是教育和和醫療配套等資源，
前幾年漲是因為1-2線城市限購了，導致資金流入，
現在，1-2線城市限購已經鬆動所有熱錢從新流入這些更有發展的城市，
