2019年全年銷售破千億的雅居樂集團（03383.HK）正面臨增速放緩、盈利減弱和債負上升等諸多壓力。南方+記者從該集團3月23日發佈的2019年業績報告看到，雅居樂全年累計預售金額1180億元，同比增長15%；預售面積891萬平方米，同比增加11.7%；營業額602.39億元，同比增加7.3%；淨利潤92.33億元，同比增加10.5%。
不過，與此同時，雅居樂的年內整體毛利率、淨利潤率、主營利潤率、淨資產收益率、手持現金等多項指標均出現下滑趨勢，在實際負債持續上升的情況下，其未來“轉變”措施亦引起關注。
年報顯示，截至2019年12月31日，雅居樂集團營業額為人民幣602.39億元，較去年增加7.29%；歸母淨利潤為75.12億元，同比增加5.43%；毛利183.58億元，同比下降25.6%。同時，年內整體毛利率及淨利潤率分別為30.5%及15.3%，較上年分別下降13.4個百分點及增加0.4個百分點。淨資產收益率為16.89%，相比2018年的17.28%略有下降。
雅居樂主席兼總裁陳卓林在業績會上解釋了毛利下降的原因。據其表示，毛利率減少的原因主要是公司在海南去年收入少了，海南對雅居樂整個毛利率，特別在毛利額有最大的貢獻。
在土儲方面，雅居樂地產集團總裁王海洋透露，雅居樂2019年全年新增42宗土地，總貨值1700億元，權益貨值1300億元，應付地價款395億元，獲取總建築面積預計1090萬平方米，權益面積915萬平方米，其中約40%的土地是通過產業小鎮項目獲取，34.5%通過招拍掛所得。目前公司擁有的總土地儲備為4985萬平方米，權益土地成本3364元/平方米，按照當前的市場預售均價15000元每平方米保守考慮，儲備的貨值已經達到了7500億元，權益貨值達到了6000億元。同時，雅居樂的產業小鎮已經簽訂了19個投資協議，貨值超過600億元，平均綜合土地成本1530元/平方米。
雅居樂的負債曾引起業內較多評論。據年報顯示，截至2019年底，雅居樂負債總額高達2078.95億元，同比增長了18.5%。其中總借貸966.7億元，同比增加了81億元；淨借貸540億元，同比增加了106億元；資產負債率76.1%；淨負債率82.2%，較2018年底的79.1%有所增加。
有分析稱，雅居樂通過大量發行永續債的方式降低了“槓桿”。年報顯示，雅居樂計入權益工具的永續債餘額達到135.67億元，佔全部總權益的20.8%，較2018年末淨增52.31億元。
值得注意的是，2019年雅居樂的融資利率繼續攀升。據年報顯示，2019年雅居樂整體的實際實際借貸利率為7.1%，較2018年的6.49%提高了0.61個百分點。在966億元的借貸中，銀行借款及其他借款約678.62億元，優先票據152.52億元，境內公司債券、商業物業資產支持證劵及資產支持證券約135.56億元。境內借款佔比56%，境外佔比44%，未來一年到期的債務為422億元，佔比43.8%，平均借貸成本7.1%。
單從年報來看，雅居樂的現金流略顯緊張。
截至2019年底，雅居樂手持現金426億元，同比下降5.6%。考慮到有受限現金超過90億元，其實手中現金及現金等價物僅有336億元，不足以覆蓋其423億元的短期負債，償債壓力凸顯。
從區域業務結構來看，雅居樂2019年的預售額從區域分佈來看，華南地區的預售額佔比達到32.9%，其中粵港澳大灣區佔比26.3%，華東地區銷售佔比27.2%，而海南和雲南的業績貢獻為11.7%，同比下降4%。據王海洋透露，雅居樂目前在粵港澳大灣區的土地儲備項目達到50個，儲備面積為1220萬平方米，權益面積834萬平方米，佔總土地儲備的21%，儲備貨值接近2000億元。
對於2020年的開發計劃，王海洋稱，2020年全年總的在建面積預計2580萬平方米， 其中，新開工面積預計911萬平方米，竣工面積為709萬平方米。2020年全年的可售建面為1521萬平方米，預計可售貨值逾2200億元，其中新開售35個新開售項目，合計可售項目為213個。
另有公告顯示，雅居樂2月預售金額合計為29.8億元，同比下降58.3%；前兩個月，雅居樂累計取得預售金額合計為80億元，同比下降39.9%。實際上，其銷售增長速度已低於行業平均水平。為了應對盈利能力減弱、債務率攀升等困難，雅居樂採取的是分拆子公司上市融資的辦法。 有消息稱，雅居樂正計劃分拆旗下經營建設業的雅城科創於香港獨立上市，並已委任匯豐及摩根大通作為其上市安排行，集資規模介乎3億至5億美元，預期今年年內上市。而此前，雅居樂曾將旗下物業板塊雅生活服務分拆上市。
【記者】馮善書
【統籌】趙兵輝 馮善書 張西陸
【海報】鄭煒良
【出品】南方產業智庫
【作者】 馮善書；鄭煒良
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
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