近期在大家持續關注新冠疫情的同時，為了長遠的業務發展，我們應該還是要回歸到關注正常的業務軌跡上，我們發現，2020年2月上海市規劃和自然資源局做了二件蠻有意思的事，一個是發佈《上海市虹橋主城片區單元規劃》，一個是關於《虹口區北外灘街道控制性詳細規劃修編（公眾參與草案）》的公示，相關許多人可能沒有注意到這二件事的發生，但這二件事的發佈，我認為將對上海未來的發展有著深遠的影響。
在上海市政府的努力打造下，逐漸成形的上海黃金三角－－由虹口北外灘、黃浦外灘與浦東陸家嘴共同構成的上海中央商務區，這些年已經成為外資企業佈局的必爭之地。
近幾年沿著黃浦江，我們可以看到幾個外資投資的項目，像是印尼金光APP集團於2008年投資開發2017年1月竣工的上海白玉蘭廣場，2019年11月凱德集團以128億元人民幣從上港集團手中購得並打造為上海第三座來福士位於北外灘的上海最高雙子塔星港國際中心、2019年3月新加坡吉寶資本通過Alpha Asia Macro Trends Fund III（“首峰亞洲宏觀趨勢基金三期”)，聯手吉寶置業及其他聯合投資者，與North Bund Keppel達成股東協議，以46億元人民幣的價格收購位於北外灘的一方大廈。
另外過了外灘，可以看到2019年8月KKR聯手翰同資本收購了福都商廈（現名為外灘NEO），2019年4月加拿大Brookfield基金以132億元人民幣收購了綠地香港上海五里橋綜合體，2020年2月香港置地以310.5億元人民幣拿下上海徐匯濱江項目。
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虹口北外灘
在北外灘，以上海白玉蘭廣場為例，我們可以看到許多入駐的外資企業，像是德國寶馬集團上海研發中心、瑞典沃爾沃集團銷售中心、日本日產集團中國設計中心等均為全球知名企業。
據虹口區商務委的數據顯示，虹口區實際利用外資已連續3年保持增長，2019年實際利用外資為12.83億美元，位居上海全市第二名，僅次於浦東新區。
2019年浦東新區每天平均超過5個外資項目落地，僅前11個月，浦東新區實到外資81.89億美元，引進項目1814個，新增跨國公司地區總部23家，這其中有8家還是亞太區總部，雖然浦東新區吸引外資投資規模為虹口區吸引外資投資規模的6倍有餘，但這些多與浦東新區發展的高科技產業有關，跟黃金三角發展的樓宇經濟不同。
目前虹口區約有60%的世界500強企業、50%的跨國公司地區總部和40%的優質外資企業均落地在北外灘，北外灘地區，儼然已經成為外資企業集聚的新高地。特別是浦西沿江地區，目前除徐彙區尚有部分可供開發的土地以外，核心區域僅剩虹口北外灘區域。
該區臨江寫字樓符合多數外資企業對於高品質環境的要求，且由於大樓的投資及招商、運營、管理團隊大都為地產領域的跨國公司，在引進外資方面具有天然的資源優勢，因此對政府而言，形成了以商招商的集聚效應。
但由於虹口北外灘地區發展腹地不足，存在許多需要改造開發及基礎設施亟待提升的地方，因此上海市規劃和自然資源局在2020年2月20日發佈關於《虹口區北外灘街道控制性詳細規劃修編（公眾參與草案）》的公示，政府以城市會客廳的理念打造北外灘片區，綜合區位條件，與外灘和陸家嘴錯位聯動，發展商務辦公、公共文化、商業服務三大核心功能，打造頂級的城市核心片區。
規劃範圍圖
北外灘地區，規劃建設總建築規模達840萬平方米，新增商務空間重點集聚在新建路、公平路之間軌交站點密集、公共交通便捷的核心區域，位於12號線國際客運中心站、提籃橋站及4號線臨平路三個軌交站點600米的服務半徑範圍內，離軌交站步行最多8分鐘可達。
根據規劃，4平方公里北外灘將建480米高的浦西第一高樓，新增7棟200米以上、2棟300米以上的高樓。
高層建築佈局引導示意圖
土地使用規劃圖
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虹橋商務區
另外我們來看一下近幾年也是很熱的虹橋商務區。先看一下外資投資的有關數據，2019年虹橋商務區光是閔行區部分就實現區級稅收收入11.3億元，總部企業持續湧入，鄧祿普、微鐵克、梅塞爾、科施博格、特力等跨國公司總部先後落地，
由於總部集聚效應，該區域已經聚集中外企業4598家，總部類企業160家。作為進博會外延平臺的“虹橋品彙”進口商品展示交易中心，由於支持“6+365天”常年保稅展示交易的常態化，讓國內的企業和個人在每年的進口博覽會後仍然可以買到來自產地直送的進口商品，實現展品變商品，進口商品展示交易中心目前已引進近70個國家的7000種商品，吸引了將近80家進博會參展企業入駐。虹橋海外貿易中心平臺並已入駐瑞士中心、新加坡企業中心、中歐國際合作促進會等5家代表性的貿易和投資機構。
近幾年我們也可以偶見外資企業在虹橋商務區投資不動產項目，如2017年10月23日基匯資本以50.08億元購買凌空SOHO 12.8萬平方米的寫字樓。但實際上虹橋商務區更多的投資者是國內的上市企業或是一些地方政府，像是2017年2月28日紅星美凱龍正式宣佈將新總部搬至上海虹橋富力中心，同日，某知名服裝廠企業以5.9億買下了龍湖虹橋天街整棟辦公樓。
2018年1月10日浙江誠意藥業股份有限公司簽約購買了1000多平方米的辦公場地入駐虹橋富力中心，還有早在2016年一家在臺灣地區上市，專業從事城市LED景觀亮化工程的臺資企業大峽谷光電即在富力中心購買了300多平方米的辦公場地。現在的虹橋商務區，作為進口博覽會的主要承辦地，也是上海對外國際貿易中心的承載地。
目前已經有一汽豐田、羅氏診斷、殼牌、中國平安、阿里巴巴上海總部、寶業集團、神馬電力、安踏、攜程等多家世界500強及知名企業入駐。
根據《上海2035規劃》，虹橋已升級為上海主城區，未來的上海市中心。因此上海市規劃和自然資源局在2020年2月發佈《上海市虹橋主城片區單元規劃》。
本次規劃範圍為虹橋主城片區，是《上海市城市總體規劃（2017-2035 年）》確定的四個主城片區之一，東至外環路，南至 G50 滬渝高速，西至G15 瀋海高速，北至 G2 京滬高速和閔行區界，涉及長寧、閔行、嘉定和青浦 4 個區。
虹橋商務區規劃範圍圖
按滬府[2020]12號文，上海市人民政府關於同意《上海市虹橋主城片區單元規劃》的批覆，整個虹橋主城片區，政府規劃建設用地規模不超過72平方公里，地上總建築面積4940萬平方米，其中住宅建築規模約1831萬平方米，商業商務辦公建築規模約1582萬平方米，研發工業類建築規模約296萬方平方米，地下空間總建築面積不低於1000萬平方米。
其中虹橋商務區的核心區4.7平方公里，除了佔地面積1平方公里的國家會展中心外，其餘3.7平方公里都位於閔行區，佔據了虹橋商務區C位。該核心區已經成為總部辦公、高端商務、現代服務業、科技創新企業的聚集區。
虹橋主城片區片區劃分圖
隨著長三角一體化國家戰略的發展規劃，目前虹橋商務區的大交通、大會展、大商務三大核心功能與作用越來越明顯，虹橋商務區圍繞國際開放樞紐、國際中央商務區、國際貿易中心新平臺和亞太地區進口商品集散地的總體目標定位，依託航空、高鐵、軌道交通、長途汽車與公交等交通要素集群優勢，成為集貿易、高端商務及信息服務等新興業態發展的集群地。
因此，位於長三角的眾多企業及地方政府，紛紛選擇把總部，或是作為管理、營銷、貿易或融資等功能性的區域總部及政府招商引資前臺落戶虹橋商務區。
土地使用規劃圖
虹橋主城片區未來發展的總目標為“面向全球、面向未來，建設引領長江三角洲地區更高質量一體化發展的國際開放樞紐”，並從高端商務、會展、交通三大功能維度以及主城片區的功能定位出發，細化成四個分目標，即高效綠色的國際交通樞紐區、開放引領的國際會展貿易區、創新共享的世界級商務區、生態宜居的主城片區。由於當地政府透過樓宇資源，以“栽好梧桐樹 引得鳳凰來”的理念進行招商引資。因此相信未來將有更多的企業入駐虹橋商務區。
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虹口北外灘PK虹橋商務區——
發展邏輯不同，青菜蘿蔔各有所好
上海市的商圈規劃是多核心分佈，主要核心板塊包括靜安核心、徐匯核心、黃浦、長寧、陸家嘴等，非核心板塊主要包括虹口、世博前灘、靜安非核心、徐匯非核心、普陀、虹橋商務區等。
從歷史統計數據上來看，傳統金融行業大量聚集陸家嘴，TMT行業偏好黃浦板塊及徐匯非核心板塊，製造業企業大量集中於虹橋板塊，而在黃浦及靜安核心區也有部分製造公司，並且由於核心板塊租金偏高，製造業公司有向非核心板塊搬遷的趨勢，另外一般諮詢類公司偏好靜安核心區，其他專業服務類公司多集中於黃浦、徐匯。
由於近2年大量的互聯網金融企業消失，加上非核心板塊新的軌道交通陸續開通，以及許多非核心板塊地鐵站點周邊的寫字樓陸續上市，導致上海包括陸家嘴在內的許多核心板塊的寫字樓空置率急劇上升，租金下滑。
目前上海市寫字樓的平均空置率已達20%，許多中小企業由於經營困難、規模縮減、控制預算等原因，選擇往租金較低、大樓較新、交通便利的非核心板塊遷移，特別是在今年年初國內疫情爆發，加上3月份全球疫情情勢急轉直下，歐美許多國家商家關門，許多商品銷售停滯，導致國內許多出口型、貿易類企業業績下滑，甚至關廠，如此一來，上海市從事進出口貿易相關企業，估計也會受到許多影響，繼而影響寫字樓租賃市場。
相信未來非核心板塊虹橋商務區的發展將不遜於虹口北外灘，發展的前景由於該區域在世界級交通樞紐的加持下，預計將比虹口北外灘廣闊，但虹口北外灘在上海市政府的規劃下，將會是與浦東陸家嘴及黃浦外灘比肩的核心商務區，二個區域發展邏輯不同。
由於一般的核心型基金可能更偏好核心商務圈，因此一些
核心型基金可能會選擇虹口北外灘，而虹橋商務區可能國內的企業更為偏好在此進行投資或自用。以目前趨勢來看，設立全國總部或區域總部的情況居多，這個除了前面談過的幾家入駐企業可知外，目前已有超過30家國內排名靠前的地產開發商總部和上市公司區域總部落戶虹橋商務區，其中房地產行業的佔比明顯，像是瑞安、龍湖、富力、中駿、萬科、正榮、協信、旭輝等均把總部設於虹橋商務區，並在該區進行了大量的投資開發。
未來在虹橋商務區的人氣更加聚集、商務氛圍及租金逐漸提升之後，相信部分核心增值型的外資投資機構，將會逐漸關注該區的資產，但由於政府規劃所賦予的地位及核心價值，相信虹橋商務區會是國內許多企業在長三角的投資首選。
虹口北外灘與虹橋商務區的終級PK除了受到政府對於區域規劃及定位的影響外，將會是資本逐利的體現，未來10年，相信會有更多的國內外資本不斷的湧入上海商用不動產市場，在全球各路資本的助力下，上海將成為世界的經濟及金融之窗。
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