問：十三老師您好，請問前海的招商領璽8-10萬是否值得投資？

答：說到這個盤，順便說說在賣的幾個高端改善盤，相信很多人也在拿來比較。 金眾麒麟做得最為用心精緻，然而其偏居一隅的地理位置，決定了客群窄，投資屬性相對弱些，圈層屬性幾乎沒有，這是這個項目最大的BUG，更適合自己住。 深業中城位於傳統的豪宅區，核心的位置以及便利的配套和深高學位加持，自主投資皆相宜。也許有人說它附近房子老，天驕的熱銷，讓我們不能小看old money的力量，任何一個區域的CEO盤不愁接盤人群，何況該盤坐鎮城央CBD。 招商領璽則在萬眾矚目將熟未熟的前海，有著得天獨厚的區位優勢，戶型針對三房以上的改善人群，時尚的外立面，都優於其對手盤前海時代。至於沒有小區，貨櫃車多之類的，缺點誰都有，供求才是關鍵，深圳位置好的次新物業是非常稀缺的，要不從開盤被人嫌棄到現在的華潤城能夠一直逆市飛揚，可以想見，前海一旦成熟，這幾個樓盤會是一房難求的香餑餑，是否值得投資就不言而喻了，只是真的要有耐心和信心等待蝶變。

問：大神，南山科技園裡的陽光粵海、豪方天際這兩個次新房，目前均價都10、11萬左右，請問哪個更好？我想置換房子，今年最想置換到華潤城四期、半島城邦五期，但這兩個樓盤太熱門，怕搖不到號

答：從你這個提問可以看出來幾點，第一，你有新房偏好，第二，改善型買家，預算不低，所以估計你問的是豪方天際和陽光粵海的新房，這倆目前都是大戶型尾盤在售，我覺得豪方的位置決定了只能做個剛需盤，學校雖然是南山實驗集團，但是麒麟都下降得厲害，遑論其他了，陽光粵海周邊環境不好，得房率一般，但是勝在學校還湊合，哪個更好，大戶型都算不得最優選。 改善買家和剛需買家訴求是不一樣的，剛需房可以不管黑貓白貓，上了車再說，但是改善型是非常挑剔的，所以改善盤分化比剛需盤大得多，旱的旱死澇的澇死。 對於我們的改善客戶，我們一般會了解幾個情況，比如現在住在什麼樣的小區，換房的初衷是什麼再去薦盤。因為人是往上走的，我們置換以後，一定是要比現在的更好才有折騰的意義，或者為了更好的學位，老點破點可以委曲求全，或者為了更好的品質，更好的地段。

問：十三老師好，首房首貸，首付40萬，總價130萬，選擇深圳的小一居還是惠州龍光城的兩居或小三居，現在在北京，打算以後去深圳發展，我程序員，對象學的藥學，現在醫院工作，考慮自住加投資，想聽聽老師的意見。

答：感謝付費諮詢，這是個讓人好焦慮的問題。 我很想說買深圳小一居，但40萬的首付讓我無從選籌；我想說自住就買龍光城，但看你和你對象的專業，工作的地方大概率也是也住不進龍光城的。 惠州房價眼看離深圳越來越遠，第一套買在惠州，第二套想再置換深圳很難了。 如果堅持要上車，如果月供能力OK，試試低首付吧，儘量撬起總價更高一點的深圳房子，具體諮詢白夜和十三。

問：你好，深圳經營貸從申請到貸款下來一般多久？謝謝。

答：分兩種，賣家有欠款和紅本在手 有欠款的一個來月 無欠款的二週樣子

問：您好，我想諮詢一下觀瀾的中森公園華府怎麼樣，看了89平的三房戶型還不錯，帶裝修又是現房，同等價位的有什麼其他更好的推薦嘛？還看了勤成達正大城，在南山科技園上班，首套房不限制區域，請問考慮哪裡會更有價值，不想第一套房買錯，有更好的推薦嘛，感謝.

答：你好，中森公園華府對口的學校非常一般，在龍華也屬於第三梯隊學校，沒有學區投資價值。 至於自住，如果你在附近工作，可以考慮，不過離4號線延伸線和10號線平湖站都在一公里以外，同樣的價格在觀瀾地鐵沿線有不少選擇。 至於投資，受地形侷限，南向的山隔絕了坂田，產業帶輻射不到這裡，附近還有一個山水田園旅遊文化園和平湖生態園。跑輸大市，不適合投資。 建議根據自己經濟情況，重新選擇規劃。 正大城，第一沒地鐵，第二假名校，第三，位置在公明，第四，價格2019年初伊始就不便宜。 總之這2個都不算好的選擇 新盤可以關注海岸城

問：十三老師好！工作在龍華基本七八年不會改變，之前買了龍華的壹城中心小房限售中，當初看中的是離上班地點近。目前二胎準備出生，想置換大房改善。現手上200，只有5成名額。 本來，住習慣了所以計劃是在壹城中心買多一套四房用於改善居住。 但是長遠看似乎龍華不及南山 現在是兩難選擇： A：買南山前海附近，龍華小房子出租，另租大房子住。 B：買龍華大房子住，小房子3年後出售再買前海。 簡言之:自住和投資無法同時兼顧，怎麼選擇？

答：問題是好問題，可你沒有考慮過，手頭200，5成名額，總預算400萬，這兩個目標你都達不到。 第一，400萬在前海已經買不到什麼像樣的房子了，尤其這一波追漲後，我已經不建議400萬以下盲目去投前海寶中。 第二，400萬在龍華也買不到有品質的大房子，除非是中心區的老盤，也談不上改善的目的。 既然兩個選擇都不現實，倒不如做減法，放棄自住，在龍華租一套品質好一點的大房，這200萬專心考慮如何做好投資。

問：有270萬現金，已經通過人才落戶在深圳，請問買哪個區哪個地段的房子升值潛力大？目前，老家這兒已經有一套房子在按揭。

答：感謝大額付費提問 首先恭喜成為深圳人，深圳人的福利很少，最大的機會就是買套增值快、金融屬性好的深圳房產。 外地有按揭，首付270w，做按揭要五成首付，算上交易成本，可以買總價500w的，二手房可以考慮南山福田學區兩房或者長持的話選擇一些樓齡新的片區，比如寶中、碧海、紅山、大運等等，不同的板塊有不同的選擇側重點。

問：請老師分析一下，金地上塘道二期，潛龍曼海寧，特發和平里二期，這幾個樓盤選擇哪個好？謝謝

答：金地上塘道 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 價格：單價6萬 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊） 潛龍曼海寧花園 品質過硬，交通和商業配套差，在龍勝地鐵站和上塘地鐵站中間地帶，離兩個地鐵站都有500米距離。 南北兩區共14棟樓，容積率3，戶型基本南北向通透，帶入戶花園 河南煤老闆開發，2010年5月開盤，當時周圍的水榭春天2.1萬，特發和平里1.9萬，該盤2.4萬，2013年交房，仍然有一半未賣完。 時間過去5年，我們用現在的價格總結，不是一手開盤賣的高未來二手市場賣的價格就高，二手市場是一個綜合的較量，環境、容積率、綠化率、戶型、商業配套、交通平均分高者得勝。 特發和平里的戶型佈局和使用率都不太合理，高峰學校的排名還可以，但是排名比較危險，生源不行，沒有繼續保持的基礎。 這幾個盤對比： 金地上塘道>潛龍曼海寧>特發和平里二期

問：十三你好，我發現諾德國際目前80平左右的三房成交單價比48平的一房成交單價便宜7000左右一平，但兩年前三房比一房單價要貴7000一平，現在80平的三房是否會有補漲？個人認為諾德不算頂級學位，而且這幾年學位並未變好，小戶型大多朝月亮灣大道，溢價不應該這麼多。

答：首先，諾德48平是小兩房不是一房。 兩年前80平比48平單價貴不假，可現在情勢已經變了，前海越來越貴，投資客越來越多，48平小兩房因為稀缺和低總價，輕鬆跑贏80平三房。 至於你認為的80平補漲，有點想當然了。 目前48平掛盤價已衝到530，明顯炒作過度已經飄了，加上南山490的豪宅生死線，在我看來，短期內不是80平補漲的問題，而是48平回調的問題。

問：老師你好，我在塘朗上班，剛需，深圳首套，想買5號線沿線二手房，最近五和萬科四季花城比較中意，想一步到位買4房的戶型，總價600W以內，有一些疑問想請教老師您： 1. 疫情對二手房樓市有影響嗎？近兩個月內考慮出手是否是一個好的選擇，是否需要觀望看看有沒有筍盤或者降價的情況出現，即需要等等看嗎？ 2. 四季花城值得下手嗎？核心優缺點老師你怎麼看？ 3. 四季花城的小學和初中學位究竟如何，似乎各種聲音都有，有些蒙圈，想知道老師你怎麼解讀的 4. 向我這樣的需求還有什麼更合適的推薦嗎？ 謝謝

答：1.疫情會壓制短期行情，但是購買力不會消失，只會被積聚。就好像限購一樣，今天買不了，再過個幾天一樣會爆發。 我的看法還是比較樂觀的，疫情對樓市會有二、三個月的負面影響，然後就沒有了。但至於2020年樓市好不好，接下來還是看每個城市的基本面。對於買房子這種人生重大決策，永遠不被情緒左右，要有長期性， 房子說到底看的是經濟。 舉個例子，2003年非典的時候，樓市低迷，但是隨後房地產就走出了轟轟烈烈的十多年大牛市。回過頭來看當時的樓市價格、成交量都是歷史低谷。你那個時候如果足夠堅定，買了房子，一定是抄到底的，而且是歷史大底。 因為2003年的時候中國經濟正處於騰飛階段，任何東西都擋不住火車頭向前。這一次疫情雖然看似猛烈，傳播範圍比起當年非典有過之而無不及，不過致死率危害要小很多。 之所以現在大家那麼狼狽，和我們之前準備不足有關係。現在全國大部分地區都啟動了一級防備，疫情也慢慢好轉。真正要關注的是，各個城市樓市自身的週期。 其實在這次疫情之前，2020年已經是近3年裡，最寬鬆的一年，很多放鬆限購和寬鬆貨幣政策出臺，全國樓市穩定下來。因此，我們繼續保持對深圳、上海、北京率先回暖的樂觀，二線城市裡也會因為領先城市的好表現而被帶動起來。總結成一句話，全國樓市回暖走勢不會變，但會因為疫情的原因，而晚來二、三個月。 對實體經濟的驚擾大概有兩三個月。但其實人們的信心恢復的更快，也就幾周左右。 所以如果價格有劇烈下跌，是可以買入白馬股和大城市房產，特別是一二線城市。 當然這個節奏要把握好，不要去接下落的刀子，等到利空釋放完畢，價格真的跌了再動手。 房地產體現更慢一些，需要幾周甚至上月，大家盯緊成交量就行了。 2.萬科四季花城，好多做地產的朋友都住這裡，買得很早了，後面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城確實是一個很經典的地產項目，在樓梯房時代的尾聲、用傳統歐洲街區的尺度和設計做出的大社區、小花園樓盤。 這個項目成交非常活躍、在樓梯房裡比較反常，這個跟萬科品牌和樓盤品質有強關聯，確實是品質有保證、地段位置也足夠好，戶型實用性很高。 樓梯房較多，小區體量大，房齡和周圍小區相比較老，周圍農民較多，舊改進度緩慢，車位嚴重不足，深圳的人口年輕人佔比重較大，這類小區不被年輕人所接受，接盤群少，種種跡象和時間考證，跑輸大盤。 喜歡安靜小花園、鄰里氛圍的可以選擇這裡自住。但投資確實不建議，現在購房者的居住習慣和審美取向已經發生了變化，長期這裡可以跑平大市，僅此而已。 3.如果從投資的角度看，600萬以內想一步到位的房子，基本都是漲幅不大的樓盤，更建議上塘和寶安。 兼顧自住和投資可以關注松坪村

問：你好，純投資，首付200萬，首套資格，想在寶安區投資，請問有什麼樓盤推薦？是買新房還是二手房合適。

答：有個新盤適合但是不知道您月供能力能否跟得上，請加我們私聊。買二手還是買新房，從來沒有定論，有人覺得新房不能立馬出租，可是二手稅費折算成租金不也是一樣，有人覺得新房省稅，可是買的沒有賣的精，開發商往往會把競爭盤的交易成本算進去，所以怎麼買，關鍵看價格。

問：老師您好 剛加入星球 現在有四套房 a 套 碧海片區富通城100平 消費貸抵押在銀行 b 套 碧海片區幸福港灣尚品居133平 有貸款 c d兩套在老家 打算置換到華僑城 看中了波託菲諾 打算贖樓後賣a套 市價700左右 再掏點錢 入手波託菲諾200平左右做養老房 請評價是否合理 有什麼推薦的地方 有合適的籌也可以再推薦 難處是華僑城中學學位一般 但喜歡那邊的環境 多謝！

答：你好，自住跟投資的選籌邏輯不一樣，自住重點看自己的喜好。 新興的富豪們往往喜歡霸道視野的海景大平層，而老一代富人則喜歡鬧中取靜的洋房別墅；而華僑城就符合了第二類需求，對於上一個世紀的富豪們來說，華僑城就是他們的首選； 因此，作為一個老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上學區、交通、商業配套的缺位，導致華僑城盡顯頹勢，中長期看跑輸大勢； 事實上波託菲諾在往年的升值潛力上也越來越跑熟大盤。 波託菲諾的組團名很多，很容易把人搞暈菜，有天鵝堡系列，有純水岸系列，有香山美墅系列，有香山裡系列，還有新天鵝堡系列，每個系列有N期，譬如純水岸系列就有16期。到了香山裡、新天鵝堡，畫風大變，原本的意大利風情小鎮沒了蹤影，變成了現代風格。 目前來看，流通性最好的就屬香山裡了。 但是要提醒下，波託菲諾有部分房源都是雙證。 “雙證”是開發商為了應對“7090“政策涉及出來的畸形產品，在限購如此嚴的時代是要謹慎選擇的。在什麼時候選擇雙證: 1、價格嚴重低於單證戶型 2、有長期自住需求 3、有拆分價值的雙拼 至於遇到的問題，你可以從選擇的價值去倒推。 如果是純自住，支持買買買，既然是養老的終極職業，千金難買你喜歡。

問：十三你好，外省體制內工作人員，通過招工落戶深圳（不用調檔），戶籍卡上有“招工”二字。1.這種落戶方式對體制內的工作是否有影響？2.如果有影響，如何規避？

答：招工和調幹的區別在於，如果在深圳工作，會退休年齡會延遲五年，退休待遇也會稍有不同，如果一直在外地，並無影響，體制內也無法調檔。

問：您好之前我買了滿京華雲曉公館97平，我在南山工作，女朋友在羅湖工作，她天天跑寶安太遠了，我們還沒結婚，女朋友也有深圳購房資格，三成首付，我們手裡還有大概400萬現金，能否在羅湖與南山中間再買一個超小戶型？滿京華一個月還貸2w，這個還貸壓力我們也是需要考慮的，我們倆一年收入35w。

答：你們原本可以強強聯合買個大婚房把家還的，不知道哪個中介拉你們往雲曉這個坑裡跳了，關鍵還限售4年+，不得不痛心疾首的說，一手好牌打得稀爛。 第二套3成+高首付是你們的優勢（可以避稅），不要再往市區500以內湊熱鬧了，這個價位段的房子因為稅少，稍微好點的盤都漲得爹孃都不認識了，看看漲幅沒有那麼誇張的550左右三房或者帶學位的兩房，至於房貸壓力，可以先出租，待到雲曉收房後外加收入上漲，就可以把這部分填平再來考慮自住。至於具體樓盤，要結合她的上班地點以及職業穩定性來綜合考慮。

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