量化寬鬆來了！本輪房價上漲基本邏輯推演

美國的“零利率”與7000億的量化寬鬆（QE）計劃後，又宣佈“無底線”量化寬鬆（QE），同時，歐盟在已經是“負利率”的基礎上也宣佈“量化寬鬆”，這或許才剛剛開始，全球的資本或流動性還會繼續氾濫。

很簡單的道理，在歐美“零利率”或“負利率”的情況下，資本必然會流向投資回報更高的國家和地區。即使按照目前中國2020年銀行基準利率（一年定期利率為1.5%，二年定期利率為2.1%，三年定期利率為2.75%），在不考慮通脹因素情況下僅僅是“利率差”也是有“流動”的價值的。同時，考慮到中國“疫情”率先結束，外資必然把握這個“窗口期”加速投資“抄底”國內，尤其是已經處於週期價格底部的核心一二線城市的優質資產，比如甲級寫字樓、商業綜合體以及中高端豪宅項目。

外資這條路已經比較清楚了，我們再看內資。

數據顯示，2月末，國內廣義貨幣(M2)同比增長至8.8%，社融方面，2月末社會融資規模存量為257.18萬億元，同比增長10.7%。從國內貨幣政策來看，春節後“降準”等措施已經開始釋放流動性，同時，50萬億的投資“救市”計劃已經和盤托出。

其實，從上述幾個核心數據看下來，對於實體經濟而言，國內貨幣已經寬鬆了！

毫無疑問，國內外“量化寬鬆”背景下，市場流動性增加，房價必然會步入上行通道。那麼，未來樓市週期再次步入上行週期，房價如果要再次步入上漲通道的話，會按照什麼樣邏輯發展？這是我們應該探討的問題。

首先看一下樓市現狀。從“疫情”後樓市調控政策走向來看，儘管堅守房地產調控底線“紓困不刺激”成為基本原則，但是，

結合當前樓市調控基調“紓困不刺激”與“穩地價穩房價穩預期”的基調，很顯然，官方還是首先想讓實體經濟好起來。很簡單的道理，要想讓實體經濟好起來，首先要讓實體經濟這些企業有錢。也就是隻有這些企業獲得低成本融資，企業才有可能復工復產，不斷提升它的產能利用效率。

從目前各類補貼及緩交稅費的措施來看，顯然是不夠的，那麼什麼樣的渠道能夠讓企業，或者說讓各行各業代表性上市公司企業有錢或獲得融資？簡單來講，通過股市獲得直接融資！從銀保監會表態來看，目前起碼對股市的態度是正面的、積極的。也就是說，股市“正在築底”過程中，未來一定會“牛”，上市公司也一定會通過股市獲得直接融資，獲得了融資那就會順利復工復產，不斷提升它的產能利用率。

同策集團首席分析師張宏偉認為，從實體經濟來看，由於市場需求並沒有快速增長，也就是說企業不會在這個階段過度擴大產能，從全國的企業產能利用率來看，2019年也只有70%左右。如果企業在此時過度擴大再生產，那麼市場上也就會面臨產能過剩的風險。也就是說，如果資金面的過度寬鬆市場無法消化，伴隨著國內貨幣政策的寬鬆，後期的市場流動性必然會導致上市公司尋求增值保值的渠道。對比各類投資渠道，以及部分金融機構反饋來看，很顯然，房地產投資回報仍然比其他大部分行業穩定且高，尤其是一二線城市的優質資產，比如甲級寫字樓、商業綜合體以及中高端豪宅項目。

由此可見，樓市尤其是一二線城市的優質資產，仍然是上市公司非常重要的增值保值渠道。

綜上所述，就股市樓市兩大“蓄水池”來講，為了首先扶植實體經濟，2020年接下來幾個月股市必然率先上漲起來，股市上漲之後樓市才有可能在2021年步入上漲的通道。也就是說，接下來極有可能還會再複製一輪股市樓市輪動上漲的行情，只不過房價的上漲幅度來講，不一定有2016-2018年這波行情那麼大。

這就是本輪樓市上漲的基本邏輯。

另外，從當前行業資金面來看，房企融資渠道確實寬鬆了一點兒，比如以綠城等為代表的央企背景房企拿到了“百億級”融資，以萬科、融創等為代表的龍頭品牌房企也獲得了資本市場大力支持，但是，行業資金面的緊張狀況並沒有改變，這是我們應該去面對的現實。因此，我們從樓市週期趨勢來看，2020年上半年必然是“以價換量”保流量銷量的階段，三季度大概率延續這樣的趨勢。

不過，預計到四季度，隨著市場流動性的持續寬鬆與房企銷售回款增加，房企的資金面壓力必然得到緩解，屆時，供求壓力不大的核心一二線城市樓市週期開始步入上行週期，房價表現為恢復性上漲，到2021年，在股市資金推動下，樓市週期進入下一輪上漲通道，一二線城市率先進行上漲之後，再帶動核心經濟圈內核心城市周邊的三四線城市進入上行通道。

同策集團首席分析師張宏偉認為，市場流動性注入房地產，必然會導致房價進一步上漲，中國房價也將因為市場流動性寬裕在2021年步入新一輪的上漲趨勢。儘管當前樓市調控的基調堅持“房住不炒”，堅持“紓困不刺激”與“穩地價穩房價穩預期”的基調，短期內調控政策並未出現明顯的寬鬆，但是，美國QE之後帶來的市場流動性寬裕的大勢的變化對於國內樓市影響更大，2021年房價也必然進入新一輪上漲週期。

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