3月23日，在雅居樂集團披露的2019年度業績報告中，其房地產項目的預售金額同比增加14.9%至1179.7億元，對應建築面積同比增加11.7%至891.1萬平米，毛利卻同比下跌25.6%至183.58億元，毛利率下跌13.4個百分點至30.5%。“跌跌跌”的消息傳導至資本市場，雅居樂股價跌超13%。
海南調控致毛利率下跌
焦點地產新聞查詢發現，2017年時，雅居樂集團的整體毛利率尚為40.09%，2018年升至43.95%。而在2019年，該公司的毛利率僅為30.5%，創下了近三年來的新低。
雅居樂在財報中表示，由於旗下多個城市受到“因城施策”的影響，導致高毛利率項目的確認銷售收入佔比大幅下降，使得公司的整體毛利率有所下降。
雅居樂所提及的“調控”影響主要是指海南樓市的限購政策。2009年起，老牌粵系房企雅居樂長期重倉海南，在海南海口、文昌、陵水、萬寧、臨高等城市均有不少項目，海南項目為公司所貢獻的營收比例一度高達40%，毛利率達60%。
然而，海南樓市自2018年4月起宣佈全島限購，雅居樂的銷售情況也受到衝擊。再加上，房地產項目通常有1-2年的結算週期，也就是說，雅居樂2018年的銷售業績將會陸續在2019年至2020年期間結算為收入，海南樓市調控政策的影響也將在其近兩年的銷售業績中表現出來。
年度業績發佈會中，雅居樂集團主席兼總裁陳卓林也提及，“海南島是我們多年的重點投資，已經是最好的項目，不是之一，每年的貢獻都是很大的，因為海南島的政策原因，我們在海南區域的收入變小，拉低了整體的毛利潤率”。
“未來還得看海南的政策，我個人認為還是有一天能夠放開。目前我們在海南還有400多萬平米的土地儲備，貨值接近1000億，即使這些土地只能達到20%的毛利潤率，也會是不低的數額，會為我們企業提供利潤支撐”，陳卓林稱。
在其他財務指標方面，去年，雅居樂的淨利潤同比增加10.5%至92.33億元，經營利潤同比下跌18.4%至180.4億元，每股基本盈利為1.935元，期末派息40港仙，按年跌20%。
由於業績表現不及預期，雅居樂股價自財報發佈後一路走低，收報7.89港元，跌13.39%。2019年，雅居樂的營業額同比增加7.3%至602.39億元，而市場對其的預期為648.86億元。股東應占利潤按年升5.4%至75.12億元，而市場對其預期為84.03億元。
不過，在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，除卻業績方面的因素外，雅居樂股價的表現與大盤下挫及市場信心不足也有關係。
他認為，疫情在全球的快速蔓延和持續的長期性打破了市場信心，疫情對消費和貿易的影響是全球性的，對產業鏈和供應鏈的影響也是波及全球的，對於對外貿易佔比很高的中國內地和香港而言影響不言而喻，抗疫的短期刺激政策未必能改變這一長期趨勢，當然也會波及房地產市場和房企。疫情也是導致市場信心不足引發A股和恆生指數大幅低開的原因。
事實上，在新冠肺炎疫情的影響下，雅居樂今年前兩個月房地產項目的銷售金額已有同比近4成的下滑。2月單月，雅居樂房地產項目的銷售額為29.8億元，銷售面積18.5萬平方米，分別按年跌58.32%和60%。
業績會中，陳卓林坦誠，現在疫情對1、2、3月份的影響還是很大，第一季度整個銷售包括雅居樂在內的整個行業都已經是少了很多，所以公司裡面希望能夠快一點復工，或者恢復正常的營銷。
在手現金難以覆蓋有息短債
過去一年，秉承“地產為主，多元化業務並行”運營模式的雅居樂集團積極拓儲，先後在天津、威海、襄陽、鄭州等城市推售產業小鎮項目，全年可售貨值超過2000億元，在售項目達178個，其中，55個是全新推出的項目。
與此同時，雅居樂還通過招標、拍賣、掛牌及股權收購等方式新增42幅地塊，新增總建築面積1090萬平米，總土地金額472億元。截至去年底，雅居樂的總土儲為3970萬平米，涉及全國75個城市，並且，新進入了北海、昆明、清遠、石家莊、渭南、襄陽、宜興及柬埔寨金邊等8個城市。
在多元化業務方面，去年，雅居樂累計投入100億元拓展了34個非房地產項目，完成了人居科技與工程總承包兩大業務體系的搭建，啟用了新的品牌標識“雅城科創集團”，旗下主要業務涉及地產、雅生活（物業管理）、環保、酒店運營、商業管理等。
在雅居樂看來，2019年其多元化業務卓有成效。具體而言，雅居樂來自多元化業務的收入同比增長65.75%至60.62億元，物業發展業務收入與多元化業務收入的貢獻佔比變更為89.9%及10.1%，這也是其非房地產業務營收佔比首次突破10%。
不過，這一業績表現與陳卓林的規劃仍有差距。此前採訪中，陳卓林曾表示，預期雅居樂2019年非房地產業務的營收比例將達15-20%，業務貢獻的營收佔比每年遞增10個百分點，到2022或2023年多元化業務與地產業務的營業額各佔一半。
與多元化業務的大幅增長不同，雅居樂的地產主業卻面臨規模放緩的壓力。去年，雅居樂地產主業的營收同比微增3.2%至541.77億元，而在2016年至2018年間，雅居樂的該項收入增速分別為8.2%、10%和6.5%。
由於公司投資力度的增加，雅居樂2019年的總資產同比增長18.57%至2732.32億元，總負債同比增長18.48%至2078.95億元，淨負債率同比增長3.7個百分點至82.8%。
投資力度的增加也導致了雅居樂在手現金的下滑。2019年，雅居樂的現金及銀行存款同比下降5.56%至425.55億元，現金及現金等價物下降6.21%至335.51億元，受限制資金為90.04億元。
與此同時，雅居樂的借款總額同比增加9.2%至966.7億元。其中，一年內到期的銀行及其他借款為311.8億元，一年內到期的優先票據為62.43億元，其他各類債券為48.74億元，合計422.97億元。若扣除90.04億元的受限制資金，則雅居樂的在手現金並不能夠完全覆蓋短期有息負債。
雅居樂表示，公司目前尚有64.04億元未動用的銀行授信額度，且在通過增加海外融資以優化債務結構，包括髮行擬於2022年到期的總額5億美元、融資成本6.7%的優先票據；發行14億美元優先永續資本證券；分別獲授一項為期24個月的18.54億澳門元的定期貸款和一項為期36個月的11.7億港元及1億美元的定期貸款等。
不過，與融資相伴隨的是雅居樂借款成本的走高。去年底，雅居樂的借款成本同比增加40.0%至70.79億元，忽略匯兌差異後的實際借貸利率同比增加0.61個百分點至7.1%，銀行及其他借款的利息開支同比上升39.08%至49.65億元，優先票據利息開支同比上升115.2%至12.44億元。
此前，雅居樂曾將2019年的銷售目標定為1130億元，僅比2018年高出100億元，在2020年更為艱難的形勢下，陳卓林表示， “今年能夠確保2019年1200億左右的銷售額，我認為都是有收穫的了”。由此來看，相比去年1179.7億元的銷售額，其2020年銷售目標僅微增1.72%。
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