樓市“貶值潮”降臨？國家出臺新政，20天后或有“徵兆”出現
俗話說產能和價格成正比關係，在市場規模縮緊的基調下，產能越高商品價格往往成下行趨勢，這一道理似乎亙古不變。但如果放在房地產行業中，卻站不住腳，自從98年房改以來，在過去二十多年時間裡，我國商品房銷售面積高達177億平方米，以一套100平方米來算，也就是1.7億套，再加上小產權房、農村建房，核算下來我國房子接近7億套。以人均套來算，我國房子明顯是夠用的，其次開發商拿地建房速度日益見漲，在產能增速的背後下房價卻一路走高，本質來講，這的確不符合基礎經濟的邏輯。
從政策上來看，國家並沒有放棄調控，其深度和廣度依次加深，例如最初的四限政策到限制企業購房，央行有意限制資金流入樓市，最重要的一點就是供地結構開始改革。僅從這一系列信號來看，我們可以得出一個結論，這一次調控很關鍵，也許是最後一次。在長達4年且如此規模的調控下，如果依然擋不住房價的上漲，我只能說以後買房賺錢的觀念會深入骨髓，或者說在市場只剩下買不起房的人背景下，買房更多的是呈現投機改變命運的方式。
也許真的是水能載舟亦能覆舟，最近幾年樓市風向發生翻天覆地的變化。從數量上來看，去年調控次數高達620次，在城鎮化接近60%的基調下，經濟會議明確表示加快更新城市存量市場，推動城市改造，簡而言之棚改正式宣告結束。從市場行情來看，超400家開發商接連倒閉，其主要原因都是現金流斷開，這一點足以證明央行的確是動真格了。其次二手房市場出現激增的現象，持房者開始焦慮，降價拋房的案例層出不窮，即使是老百姓，此時都知道房價下跌要來了，觀望氛圍早已充斥整個市場。
針對以上樓市背景，難道這一次樓市“貶值潮”要降臨了？首先我們需要對貶值這個定義有一定認知，無非就是由房價下跌導致的財富蒸發和市場低迷被迫降價退場。對於前者，我只能說早已發生，僅在去年就有13個城市房價回到一年前，幾乎80%的城市處於漲幅回落的狀態。至於後者，今年恐怕要實現了，在本身房子賣不出去的背景下，一場外界因素接踵而至，幾乎99%的人一致看低房價。與其說賣房還不如說是狠心拋房，對於這一點，不少中介工作人員都勸誡賣房的人降價掛牌，以往的吹捧此時卻成了“良心建議”。
事實上對於這一點，最近國家出臺新政佈局，直接影響未來3年內的市場輪廓，主要有以下內容：一是土地市場迎來重組，在本身今年生效的《土地管理法》背景下，高層首次將農用地轉為建設用地審批事項授權各省市，也就是說城市的基礎建設今年迎來拐點，投資性群體可以重點關注；二是全力推進舊改，近期監管部門下發文件，明確表示2020年全年專項債不得用於土地儲備、棚改等相關領域，簡單來說今年舊改是重中之重，這對於一二線城市來說，是利好消息，只要有改造，就意味周邊房價有了上漲的潛質。
看到這裡，其實大家都心知肚明，在房價下跌趨勢下，房子貶值首當其衝，通貨膨脹和自身折舊率核算下來接近9%，今年買房虧錢也許是常態。對於這一點20天后或有徵兆出現：一是一二線城市房價由跌變為漲，跌是因為開發商求生存，急需現金流來支撐，漲是因為舊改助推當地市場，房價水漲船高，但其效應屬於小範圍；二是人口紅利分流延緩，年初的落戶限制取消恐怕會擱置一段時間，對於這一類城市來說，考驗的是開發商抗資金風險的能力，市場已放開，卻無人入場，不知道又有多少開發商能堅持下來？
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