本文為“房地產帶鹽人”的第129篇文章，今天我們說一下這兩天的重磅消息：
河北北三縣：三河、大廠、香河三縣獲得與北京通州區協同發展規劃；
北三縣，北京的“七環之歌”
今天我們重點說一說北三縣的事，之所以有北三縣這個說法，正是源於北京居住圈外溢影響力在這麼多年以來的延伸。北京作為首都由更多的就業和發展機會，然而居住門檻、生活門檻都是數一數二的高，然後城市一圈圈的往外擴，六環之歌已經替代了小嶽嶽的五環之歌。
雖然很多人不住在北京，但是在北京工作已經多年，環繞北京的河北甚至天津都是他們的安家落戶之地。這是一個矛盾，大城市的去留變成了交通和政策是否能打通。這其中北三縣一度是香餑餑，外溢的群體無論是租房、買房在這裡都是常態，每天駕車和公共交通往返與北京和大廠、香河、三河的人絡繹不絕。
這其中有很多人在服務業、互聯網等領域就業，可能你身邊的程序員、賣早點、批發水果的都住在北三縣，實際上首都圈的外溢地區承接了很多人的居住和生活，也許只是睡個覺，但是夢在北京。大量的需求導致北三縣曾經一度輝煌，而且由於這些需求，也引來了很多人投資當地的房產。北三縣住宅價格因此輕鬆破萬，並且一度逼近2萬元，個別樓盤甚至能達到2.3~2.6萬元/㎡。
北三縣曾經比後來的固安還要火，不同之處是，固安從一開始就被賦予了清晰的定位，且從一開始就限制了投機性購房。而對北三縣而言，大家一直都懷有強烈的希冀，畢竟，在北面的平谷，距離北京甚至更遠卻擁有不同的政策。
然而現實中的難處是，政策和戶籍的區隔導致無論在配套的教育、醫療、生活方面，還是在就業機會方面，北京就是北京，而北三縣不是。曾經不斷升高的北三縣房價也因為限購、限售等政策在2018年跌入谷底，很多樓盤房價近乎腰斬。許多投資客在湧入北三縣買房之後，被套牢。雖然後來房價止跌，但也是整個市場停滯的狀態。我自己在業內的朋友就有在高峰買入後至今無法出手，而且還要面對年度的業績考核。
可以說許多的在北三縣開發房地產的企業，項目的銷售收入在過去兩年都是谷底。
沉寂之後的變化
在本月17日，國家發改委發佈了《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》。該規劃是指導通州區與北三縣規劃建設的基本依據，規劃範圍包括北京市通州區和河北省廊坊市所轄三河市、大廠回族自治縣、香河縣行政轄區範圍，這片超過兩千平方公里的土地，機會悄悄的打開，我指的不是炒房的機會，北三縣是炒房客的悲傷之地，我說的是人們將迎來分享首都政策的機會。
整個規劃從2025年至2035年，跨度長達十年。北三縣的定位是服務京津冀協同發展大局，以北京城市副中心建設為統領，著力打造國際一流和諧宜居之都示範區、新型城鎮化示範區、京津冀區域協同發展示範區。
我們來看下重點：
環境治理、基礎設施、公共服務這些標準都會統一。這就是硬件的標準化，對居住的便利性會有顯著提升。
軌道交通要取得進展的同時，城鄉空間、功能優化。這個是交通的便利打破了城市之間的藩籬。
非首都功能疏解、產業園區共建。這是解決了就業，產業搬過去人和資金流自然也就過去了。
規劃提到10年之後，要達成生態環境質量根本改善，智能綠色的交通體系基本形成，創新引領的現代經濟體系基本建立，基本公共服務基本實現均等化，綠色城市、森林城市、海綿城市、智慧城市基本建成的目標。
為什麼要發展首都周邊？這是跟買房人一個邏輯——總要有地方承載這麼多人、產業，不能都擠在北京，但是有的確是因為北京才有了這些利好。接下來說說如何將產業搬到這些地方呢，配套如何。
一、副中心的定位是保障
北三縣的短板一直是生態環境，政策裡不僅提到了副中心職能，更是首先改善環境做起。無論是北運河、潮白河的綠洲，還是生態走廊建設，都會對這方面有極大改善。居住生活環境接下來是第一步，也是最讓人期待的。
另一個則是規劃提出的構建“城市副中心—發展組團—特色小城鎮（新市鎮）—美麗鄉村”四級聯動城鄉體系。其中，高水平規劃建設北京城市副中心，依託北京市六環路建設功能融合的活力地區，形成一條清新明亮的創新發展軸；
總體三家還是有些分工上的不同，規劃也包括了燕郊，亦莊的聯動。其中燕郊重點發展科技創新、商務服務、健康養老等功能，補齊公共服務短板，優化提升城市品質，與北京城市副中心形成更加緊密的功能協作關係；三河則是重點發展科技創新和商務服務功能；香河組團重點發展健康養老、智慧物流、科技創新等功能；亦莊新城組團重點發展科技創新功能和城市綜合服務功能。
在這個規劃前提下，另一個重點內容則是交界地區不新增建設用地，注意嘍，既然前面提到生態，嚴格控制區域生態環境基礎，因此不再新增建設用地。這一點說明既不要想增加房地產投資，給房企的概念就是不要指望拿地，給投資戶則是兩種結果：未來沒機會炒房，但同時存量項目價值預期上升。
要知道這個政策執行是非常堅決的，對違建拆除，同時已發收回批准了但是沒有建設的用地；這又帶來一個問題，如果之前囤地的，或者因為房價低迷而開發遲緩的土地將面臨不會繼續產生新增潛在供應量的情況。
二、控制中心區域高層住宅
規劃中也鼓勵彰顯現代氣息、東方神韻的建築風貌特色。這個很好解讀，說白了未來規劃的建築設計風格已經有了大方向的指導，如果之前報批的其他風格可能會受到限制或者挑戰規劃的可能性。
再一個就是嚴格控制在城市中心區、鐵路公路幹線和主要街道、濱水地區及城市邊界地帶建設高層住宅。嚴格管控文物保護單位建設控制地帶、傳統風貌協調區的建築高度。我始終認為減少高層、超高層建築是好事，容積率太高，住著不舒服、生活品質難有保障。這是一個很淺顯的道理——一畝地上住十個人額住一百個人能一樣麼？
還將受到控制的是北三縣城市中心區、大型開敞空間周邊及重要景觀廊道兩側天際線，營造疏密有序的城市空間。這一點算是上述內容的延伸，天際線自然由建築構成，控制高層建築，疏密有序則意味著整個城市核心區域規劃不會以擁擠的高密度住宅為主。
三、區域軌道快線：城際鐵路連通京津冀
推進城際鐵路建設。以北京城市副中心為中心，構築通達京津冀各中心城市、樞紐機場的城際鐵路網絡。構建以北京城市副中心站為主，
亦莊站、燕郊站、三河站、香河站為補充的客運樞紐體系，實現對外交通與城市交通的順暢銜接。一言蔽之，軌道交通來了，這幾個站可以大幅提升到首都的交通效率，通勤時間一直是北三縣的難點，可以說很多人往返於工作地和“睡城”是過去多年的常態。如今軌道交通必然讓更多人有時間享受充足的睡眠。不過值得注意的是這幾個站點接下來的運營和承載能力。
規劃還提到了區域軌道快線服務北三縣與北京城市副中心、北京中心城區的中長距離軌道聯繫；在北三縣各發展組團研究現代有軌電車等形式的局域軌道線佈局，與區域軌道快線、軌道普線相銜接；可見無論是長距離交通還是三縣內部的交通連接都將升級，交通這事以點帶面很難，必須要形成網絡化。
剛才說了運營能力和承載力，之前去北京堵在路上，還有一個問題就是缺乏智能化和公共交通出行方式。接下來制定分區差別化的交通需求管理政策，分區完善擁車、用車管理策略，引導小汽車合理使用。一方面給便利，一方面強調控制路內停車位的供給，建設有序停車環境。建立停車資源信息管理系統，推進停車設施社會共享。
交通管理的協調統籌也是重頭戲：創新跨區域交通建設組織模式，建立城際軌道、公交運營補貼分擔等運營機制，推動北京市與北三縣公交“一卡通”互聯互通。率先推進汽車電子標識試點工作，採取智能化手段提高車輛進京的便利性。建立交通執法區域聯動機制，實現區域交通統一執法。
四、配套提升價值
北京優質教育資源向通州區與北三縣佈局。說白了接下來放開了
合作辦學、建立分校區等方式，推動師資共享，大力促進師資在北三縣地區流動。說白了本校搬遷很難，但是分校則要容易得多。同時還提出了鼓勵成立運營集團。過去在教育資源的限制方面還是很明顯的，很多房企花大代價引入名校資源，除了借牌子，還是想把教育配套的價值體現在項目上。但是往往學校是缺乏動力的，而且費用不菲，如今引入市場機制對教育資源傾斜是很有好處的。而且隨著上學變得容易，對區域內的住宅的確是一個重大利好。
說完了教育再說說醫療，這是人們關注的另一個方面。
前面也提到了三地的各自定位，無論是養老、醫療，北三縣廉價的土地給這些服務設施提供了機會。養老醫療產業需要覆蓋更多人群必然得先把成本將下列。好的養老一年二三十萬並非常人負擔得起，而今後鼓勵北三縣建設醫療衛生與養老相結合的服務設施，全面提升在健康養老領域服務北京市及京津冀地區的能力。研究制訂鼓勵政策，引導北京優質健康養老資源向北三縣延伸。
以後北三縣隨著環境提升，說不定真的能成為首都養老需求的一個外溢選擇。
不過最後必須要強調一點，也是我跟很多同行在消息出來後第一時間聯繫就問到的：目前北三縣在戶籍方面肯定有統一管控要求，對房地產也堅持房住不炒，所以短期內不會有放鬆樓市政策的機會。所以無論是房企從業者、投資客，目前並不能直接從中受益。
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