在城市更新项目拓展阶段我们往往要对项目进行经济可行性分析，而经济可行性分析的基础是要了解项目的容积率、建筑面积等各项经济技术指标。城市更新项目不同于招拍挂出让的用地项目，用地指标及各项经济技术指标都已非常明确，城市更新项目在专项规划确定之前各项指标都不明确，而我们在项目拓展、合作洽谈阶段又要求对这些至关重要的经济性指标要有较准确的预测，本文以一个拆除重建类城中村项目为列，详解城市更新项目的经济指标测算方法。
做经济技术指标测算之前需要确定项目的两个分区，一个是项目保障房配建比例分区，二是项目的容积率密度分区，这两个分区分别由《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（简称《配建规定》）和《深圳市城市规划标准与准则条文说明》（2014版，简称《深标》）所确定，具体分析还涉及到《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38号文）》（简称38号文）、《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》（简称《容积率审查指引》）等与城市更新紧密相关的政策文件。
一、保障房配比问题
保障房配建规定明确了拆除重建类城市更新项目中保障性住房的配建比例，配建基准比例根据地区类型不同，分为一类地区12%、二类地区10%、三类地区8%三个档次。具体地区分类如为下图：
根据38号文的规定，保障房配建基准比例需要在《配建规定》的基础上提高，提高后基准比例分别为一类地区20%，二类地区18%，三类地区15%，具体比例再根据《配建规定》进行核增、核减后确定，其中需要明确的一点是根据38号文，保障性住房配建比例提高部分的50%对应的建筑面积在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积，也即提高部分的一半计入容积率，一半不计入容积率，这与之前容积率计算中把保障房面积全部算作奖励面积有点区别，即提高部分只有一半算奖励面积。
二、容积率问题
容积率问题首先要区别几个不同的容积率名词：
基准容积率：《深标》不同用地性地块容积率指引表格中所规定的基准容积率。
规划容积率：地块按《深标》通过基准容积率取值、计算、修正之后的容积率。《容积率审查指引》规定，如果涉及到商业服务业用地在城市主、副中心且位于密度分区三、四、五区时按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值；居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值；普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。
基础容积率：基础建筑面积（开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和）与开发建设用地的比率。
实际容积率：计容建筑面积及不计容建筑面积之和与建设用地面积的比率。
容积率计算主要依据文件是《深标》和《容积率审查指引》，在《深标》中把全市建设用地分为居住、商业服务业、工业和物流、仓储四大类用地，对其及混合使用的地块容积率确定予以指引， 对公共服务设施和交通市政设施等用地块容积率不作特别规定。 把全市建设用地进行密度分区管理，在分区的基础上分别对不同类型用地地块进行容积率指引。
城市总规、法定图则和《深标》是深圳建设用地规划的依据，具有法律效应，轻易不能改变，变更程序也非常复杂，项目的经济指标测算以此为依据才具有较高的可信度。拿到项目资料，如果没有法定图则图纸，到国土规划局（海洋局）的网站下载法定图则，查询用地性质，对照法定图则通过以下公式测算每个地块的规划容积率，
对照下表密度分区、分区指引、修正系数图表，确定项目的密度区、基准容积率及用地规模、周边道路、地铁站点的修正系数。
表1 城市建设用地密度分区
表2 居住用地容积率指引
表3 商业服务业用地容积率指引
表4 居住用地规模修正
表5 商业服务业用地规模修正
居住、商业用地周边道路修正
地铁站点修正
三、案例分析
城中村拆除重建类项目，拆除用地面积132878㎡，现有建筑面积117316平方米，法定图则确定范围内共六个地块和市政道路，六地块分别为06-07二类居住用地11356㎡、06-08二类居住用地7490㎡、06-09二类居住用地10750㎡、06-10医疗用地28527㎡、06-11教育用地31512㎡、06-12商业用地23101㎡，各种配套建筑面积6320平方米，拆除范围内权属清晰的用地面积即五类合法用地面积合计75%，其中有32180平方米为非农建设用地、征地返还用地等城中村用地，剩余25%为未征转用地。项目位于容积率密度三区，保障房配建二类地区，06-07、06-08和06-09三边临路，06-12周边临路，四地块都位于地铁一般站500米范围内。
对项目分析可知，实际能出让的用地为06-07、06-08、06-09、06-12四个地块，需要分析出项目的总建设用地面积、规划容积率、保障房面积、总规划建筑面积、各用地功能分别测算的规划建筑面积、实际容积率等内容，具体分析如下：
1、分析各地块的容积率，06-07、06-08和06-09三地块基准容积率应相同为2.8，用excel表格计算规划容积率（地块容积率）、各地块开发量、深标测算容积率（基础容积率）等各项指标数据如下表6：
表6 各地块容积率与开发量计算
2、可开发建设用地面积为上述四地块，面积合计为52679平方米，贡献用地地约80181平方米，贡献率为60.3%，按《容积率审查指引》产业升级类项目超过30%的土地移交，可以有转移建筑面积，面积为超出15%基准土地贡献的用地面积与基础容积率的乘积。
3、保障房配建基准比例为18%，因在地铁500米范围内核增3%，因土地移交率超过40%核减3%，含有城中村用地的相应核减，核减比例为核减基数与城中村用地面积占项目改造后开发建设用地总面积的比例的乘积，一类地区核减基数为8%，二、三类地区核减基数为5%，则具体核减数值为5%*32180/52679=3.05%，保障房实际配建比例为18%+3%-3%-3.05%=14.95%（约15%）。
用表格表示如下表7：
表7 整体用地指标与容积率
规划建筑面积（实际建筑面积）=基础建筑面积+转移建筑面积+奖励建筑面积，其中基础建筑面积为按《深标》测算结果见表6，转移建筑面积为转移土地面积与基础容积率的乘积，奖励建筑面积为不计容保障房面积与公共配套面积之和。保障房面积配建比例为15%，基数为规划住宅建筑面积，即三块住宅用地基础建筑面积及转移建筑面积中的住宅面积之和。转移建筑面积中商业面积占比为103788/217757*100%=47.7%，住宅占比为
1-47.7%=52.3%。计算表6，三块住宅用地基础建筑面积之和为113969平方米，可转移建设量的用地为合法手续用地扣除15%基准土地贡献部分再减去开发建设用地面积的部分，合法手续用地为75%的合法用地与25%未征转用地中经处理后交给更新单位改造的用地之和，计算出住宅建筑面积为232057平方米，保障房面积为34693平方米,。商业建筑面积为06-12地块的基础建筑面积与转移建筑面积中的商业面积之和，为211328平方米，其中街铺占5%，公寓占30%，办公占65%。公共配套面积根据法定图则中规划的公共配套内容，按照《深标》与38号文中的公共实施标准估算。地下车库建筑面积按照《深标》中交通设施配建标准估算。最终用表格表示该项目的经济技术指标如表8：
表8 项目经济技术指标
至此，项目的经济技术指标分析已有了结果，以此为依据对项目进行动态与静态的经济分析或投资回报分析才有了较为可靠的依据。之后会再出文对此类更新项目进一步的经济分析方法进行剖析。
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