本無心風月

大家好，我是勇談。對於未來我國城市的房價走勢其實我已經講了很多了，整體來看還是要維持穩定上漲的趨勢不會變。在我國城鎮化70%的目標沒有達到之前，房價還是有一段時間的上漲週期的。那麼除去北上廣深這些一線城市外，佛山、東莞這些城市房價走勢如何？藉此機會簡單談談我的觀察。

我國房價長期維持上漲的趨勢沒有變，而且短期也很難有所改變，從房企的歷年投資額持續增加都可以看出來

• 從我國商品房房價走勢圖可以大概判斷我國房價沒有下降的趨勢。圖上所示是我國商品房價格走勢圖，可以看到從2009-2018年我國房價走勢一直處於10%以上的平均增速，哪怕是2019年被業界公認為調控最為嚴格的一年，根據公開數據計算後也達到了6.5%的增速。所以，根據這個來看我國房價整體沒有明顯的下降趨勢。持續上漲還是要維持一段時間的。
  

• 我國房地產開發投資額也仍然保持了較高增速，近幾年的增速都維持在10%左右。除去2020年因為疫情影響導致的市場問題外，在2019年12月份以前都保持了10%以上的增速，高增速就意味著房企對於未來市場的判斷還是良好的。
  

那麼除去北上廣深這些一線城市外，佛山、東莞這些二線城市未來的房價走勢會如何？

第一、可以肯定的是對於人口淨流入的城市房價保持堅挺還是很容易的，大家可以把這個作為判斷一個城市房價走勢的依據。從數據來看，佛山、東莞等二線城市的人口流入一直表現不錯，基本上省會及以上二線城市都是維持人口淨流入的情況，當然在東北和西北地區部分城市除外。

第二、未來四五線和部分經濟、產業發展較差的三線城市存在房價下跌的危險，畢竟本身抗風險的能力較差。這次疫情中我們也可以看到這一點，最先出臺放鬆調控政策的城市基本都是屬於非限購城市（三線及以下）。原因就是房地產經濟基本已經綁架了地方經濟，本身也缺乏足夠的支撐能力。

房價長期上漲的趨勢不會變，起碼10年左右是這樣，至於更長時間就很難預測了

• 現階段來說不會允許房價規模下跌，起碼在產業轉型未完成之前，房地產行業還是有其存在的意義的，城鎮化和就業保障是根本，當然消化鋼鐵等工業產品也是原因之一。
  

第一、不同城市經濟和產業發展情況不同，對於房產的依賴度不同，能夠維持房價走勢的能力也不同。早在2018年下半年我就提出過這樣一個觀點“不同城市房產走勢要區別看待”，國家也在2019年就提出了“因城施策”的房地產調控，穩地價、穩房價、穩預期是這幾年調控的主要目標，短時間內不會改變。

第二、一個不得不面對的現實是“房企負債率不斷增高”，未來會不會成為房價下跌的導火索？值得關注。圖上所示是國家統計局公佈的2008-2018年我國房企資產負債率走勢圖，可以看到從2008年的72.3%到2018年的79.1%，這個負債率確實高的嚇人。那麼2019年會不會突破80%？這個留給大家猜測。這麼高的負債率在其他行業是不敢想象的，究竟高負債、高槓杆、高流轉的發展模式還能持續多久？真的很難說。

綜上，根據多數人的判斷來看國內一二線城市的房價保持堅挺或長期基本穩定概率很大，東莞和佛山自然算是其中。對於其他中小城市來說未來能否繼續保持？這個就看地方態度和作為了。只能說不少城市的房價支撐還是靠“刺激”的多，房價走勢會不會迴歸到2015年前後？大家拭目以待。原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

房價，是近十五年以來全民熱議的話題。北京上海從1萬一平開始，很多人都爭議房價太高，肯定會跌，近時間過去了，房價已然已經十多萬一平了，咱們還在議論這個話題。

給大家分享個故事，我一朋友十年前在北京上班，在央企。那時候工資一個月五六千，房價一萬左右，想買房但是看到放假歎為觀止，感覺價格太高，放棄了。十年後，面臨著結婚必須得買房子，這個時候房價已經十一萬左右了，他這個時候年薪四十多萬。沒辦法只能妥協，買了套五十多平的，首付二百多，貸款二百多。

今天北上廣的房價已經上去了，想著讓他跌下來概率不大，17年北京有史以來最嚴格的調控，317新政出臺，成家量幾乎打挺。價格有所下調，但是降幅度不大。現在成交量也上去了。

對於二手房房價，政策調控有一定比重的影響。但作為產權人，價格低了他可以不賣。

一二線城市，剛需客戶多。房價大的跌幅是不可能會出現的。一產權人不希望他出現，二銀行不希望他出現。舉個例子，房子一百萬買的，貸款七十萬。房子跌倒七十萬以內的話，產權人直接不供樓了，銀行查封，銀行面臨大量違約，這個經濟不就亂了嗎？

zf一直強調維穩維穩，穩重有小的波動正常。大的波動只能上行，不可能出現大跌的。

以上只是個人觀點，謝謝

重拾筆頭YZ

先說說佛山

目前佛山的新房均價在15000元左右，其地理位置地處廣佛經濟圈，珠三角重要城市之一，地區GDP總額達到了萬億級別，其人口700多萬人，可以說是一座名副其實的二線城市，與廣州這座大城市聯繫緊密，有直達的地鐵等多種交通方式，距離廣州市區也僅僅只有一二十公里而已，其地區在燈具、瓷磚、傢俱、家電等產業在全國範圍內屬於領先地位。

現在很多廣州溢出的購房者向佛山遷移，畢竟佛山和廣州的房價還是存在一定的差值的，而且距離又非常的近，讓很在廣州工作的人願意將房子買在佛山，無論是產業、人口、房價、需求等方面來看佛山都不可能出現大跌的情況，畢竟現在的房價也才1.5-2萬元左右，筆者認為後期還有一定的增長空間。

再說說東莞

東莞這座城市更佛山有相似之處，有一定的文化歷史，在地圖上看佛山在廣州的左邊，東莞則在廣州的右邊，勢有一種廣州左右二元大將的形式，而東莞的地理位置更是好於佛山，要知道東莞是地處廣州和深圳兩座一線城市之間，這兩年對於深圳產業的吸引非常強，此前可是有世界工廠之稱，現在也是中國的新一線城市，其地區GDP8000多億元，其地區人口800多萬，這些數據相對於佛山來說稍遜，但是東莞的後驅力卻很強。

最近幾年松山湖科技園吸收了深圳華為等知名公司的進駐，其房價這幾年也是水漲船高，其均價在1.5-2萬元左右，諸如南城、松山湖這樣的區域房價甚至突破了3萬元大關，但是相對於深圳而言，這樣的房價就顯得不高了，筆者此前有一些同事就是從深圳過來東莞買房的。東莞很好地吸納了從深圳流出來的購房者，也吸收了深圳溢出來的產業，所以東莞目前的房價雖然高但有一定的支撐力，後期房價下跌的可能性不大。

樓盤網

像佛山、東莞這樣的城市，即便是在中央“房住不炒”的調控政策下，房價也會持續小幅上漲，不會下跌的！

為什麼這樣說呢，原因如下：

1，兩城正好處於中國經濟發動機之一的珠三角城市群，而且兩城也同是珠三角城市群的成員。

珠三角地區是中國經濟最發達、最活躍的地區之一，而處於珠三角城市群的兩城近幾年經濟發展迅速，2018年佛山GDP9935億元，東莞GDP8278億元，廣東省內GDP排名第3、4位，可謂廣深之外的雙雄！

兩城的GDP即便在2018年的國內城市排名中，也可謂皎皎者，分列第17位和21位，經濟發展勢頭非常強勁！

2，廣佛一體化：

廣佛同城就是兩市打破行政壁壘，進行區域一體化建設！廣佛同城一體化發展由廣東省主導，並由國家批准實施！廣州做為省會、副中心城市的地位，並與佛山強強聯合，這對雙方都是非常利好的事情！

特別需要說明的是，廣佛同城實際也是粵港澳大灣區的一部分，所以，我們也可以說廣佛同城一體化發展也是國家戰略實施的一部分，在這樣的大背景下，佛山的房價會下降嗎？

3，粵港澳大灣區：

粵港澳大灣區包含港澳2個特別行政區及廣州、深圳、佛山、東莞、中山、珠海等9個城市，以港澳廣深為中心，總面積5.6萬平方公里，人口7000萬，旨在深化內地與港澳的經濟交流與合作，提升綜合競爭力，保持長期的繁榮穩定，打造世界級城市群！

從以上定義中，我們可以看出粵港澳大灣區在中國當前的戰略規劃中的重要性，而處於粵港澳大灣區的佛山、東莞兩城，正是抓住機遇，做大做強的有利時機！

回到房價問題上，你認為正處於經濟發展上升級的兩城，他們的房價會下降嗎？答案自然不言自明！

4，未來城市的發展，資源會越來越向城市集中，自然會造成城市人口的居高不下，越來越多的人口最終會更大的刺激消費，也會刺激房地產市場的發展，造成房價上揚！

受房產調控政策的影響，佛山、東莞兩座城市的房價出現正常的波動都是正常的，但從長期發展來看，在粵港澳一體化上升到國家戰略發展的大背景下，兩城的房價後期還會持續上漲！

溫馨提示：房市有風險，投資需謹慎！

感悟社會人生

看了各位大佬的回答，都非常認同，這裡簡單發表點自己意見，供各位參考。

一、首先要知道前期房價瘋漲的原因：

前幾天看了馬光遠老師的報道，其中是這樣形容的。

就未來十幾年的房價情況來講，肯定會在合理的區間範圍之波動，但像之前高速增長的情況肯定不會再次發生了，畢竟目前供大於求，而且是在需求減少和國家宏觀調控的情況下；

二、目前經濟形勢

前期房價飛漲，都知道樓盤是買漲不買跌，所以除了炒房的以外剛需買的也非常多，這就導致了目前市場上剩下的基本上是買不起或者不需要的。拿答主所在的濟南為例，平均工資5000（稅前），房價15000-30000，平均一個季度的工資能買一個平方，說實在的也沒啥必要了。

三、降價問題

要知道目前購房絕大部分都是銀行貸款買房，全款買的非常少，這也就說明了銀行積壓了大部分的債務問題，如果房價下跌到一定程度那大部分債務收不回銀行破產，對國家經濟是重大沖擊，所以房價會有小幅度的波動，但肯定不會大幅度下跌，這點可以放心。當然，如果貨幣貶值的話從某種意義上來講房價也是下跌了。

eocoo

我在珠三角呆了二十年了。到今天為止，包括東莞佛山珠海在內的珠三角整體城市房價都是呈上漲的大趨勢。

下面說說具體的情況：

1. 未來幾十年，大概率房價會是整體溫和上漲。

改革開放40年，中國的經濟向前發展了40年。

現在，中國的改革開放不但沒有停止，反而是加大了開放的力度。與之對應的我們有充分的能力和自信中國經濟還是會不斷向前發展，而且是質量會更高，更有可持續性的經濟發展。

只要，中國經濟總體在增長，房價總體也會隨著上漲。

不同於以前, 只要國家堅持房住不炒的政策，今後房價也不太可能會再次暴漲。

2. 各個不同城市會進一步出現分化現象。

國家提出要求進一步加快城市化進程。

相比發達國家75%的城市化比率，我國目前城市化比率雖然達到了59.58%，但還有不小的空間，這還會進一步加大人口向城市集中。對於經濟活力強，教育醫療等資源配套好，人口淨流入大的城市，其房價還會上漲。相反，人口吸引力小的城市會下跌。

3. 東莞，佛山和珠海房價不可能大跌。

東莞佛山珠海都擁有個自的優勢產業，經濟發展活力非常大，個城市GDP 一直都是穩步上漲，都位於廣東省的前列。、

區位政策優勢大，都是位於是國家發展大戰略粵港澳大灣區內。

相比一線的深廣，這三個城市房價還相對不高，對人口的吸引力還是很強的。

只要有人源源不斷的進來，就會有住房的剛性需求，這些城市的房價就不會有大的下跌。

理查德頻道

東莞市人口結構不同其他城市，常住人口是800多萬，可是本地戶籍人口才200萬，其中600萬是外地人，而且這些外地人口以中低收入為多。東莞的產業主要是勞動力密集型的行業，最近幾年這些行業不景氣倒閉很多，產業面臨轉型，產業工人流失嚴重。東莞市直接下轄20多個鎮，基本沒有中心城區，這種行政格局也造就了東莞的房價。所以個人認為東莞房價上漲空間有限！

用戶6042299949

東莞突破4萬元了，你是還沒買房嗎？不知行情，東莞是廣東除深圳廣州珠海之後房價最高的，有些超過廣州珠海！

快樂n心

大跌不會的，國家維穩，既不會讓房價大跌，也不會讓房價大漲。調控過緊會微跌，調控寬鬆則會微漲。我們看一下2018年主要城市房價變動。

2018年是我國調控房價最嚴的一年，即使如此，也沒有出現大跌，大部分城市都是微跌在2.0%以內，部分城市還微漲了。

但是2018年一過，各大城市房價都開始上漲，央視財經頻道還播報了。其中一線城市同比上漲3.3%，二線城市同比上漲11.6%，三線城市同比上漲11%。（注：央視以及重要媒體仍然按一二三線城市劃分，沒有新一線城市之說）

同時我們看下題主所關注的東莞佛山的2018年房價情況。

2018年廣東省主要城市房價

2018年東莞房價均價14813元/m²，跌幅0.95%，佛山房價均價10908元/m²，漲幅1.19%。即使在調控最嚴的2018年，東莞也只是微跌，而且沒有超過1%，佛山竟然還漲了，說明潛力很大。

其實作者不太喜歡討論房價，喜歡討論城市發展。除了全國的房價上漲的大環境外，我們從一個城市的硬性指標——人口來看下未來佛山與東莞的發展潛力（房價）。

就在前兩天各大城市剛剛公佈了2018年人口變化，大灣區（珠三角）表現最為亮眼，其中深圳、廣州皆超過40萬，深圳更達到49.83萬，將近50萬，此外佛山也增加了24.9萬，位於第8名，超過很多強省會城市，東莞增加了4.97萬。隨著北京上海限制人口發展，廣深還有其他二線強城市對人口有了更大的吸引力，中國兩大城市群當中珠三角更加有競爭力，省會及計劃單列市廣州、深圳好於杭州、南京、寧波，普通地級市佛山、東莞好於蘇州、無錫。當然了長三角城市也表現不俗，供外來人口選擇的城市更多一點。

2018年各主要城市人口變化

所以無論從全國的大環境來看，還是從城市人口變化來看，未來佛山、東莞的房價都不會跌，更不會大跌。

（關注區域城市發展，取長補短，共同進步）

城市觀察員Real陳

1短期看政策調整，住房不炒

廣佛，廣佛，深莞，深莞，都是一線城市的周邊輻射城市。房價自然也跟著帶起來，甚至一度出現依託一線城市，建立輕軌鏈接周邊城市，搭建小鎮經濟模式的一股風口。目前的政策是一二線維穩，具備優化，房價已經到了天花板，局部優化，抑制投機炒作，三四線繼續推進城市化，完善商業基礎設施。農村搞旅遊發展。逐步縮小城市化進程的區域差距。形成一個整體。在佛山短暫待過，唸書那會，學校對面的樓盤就開始蹭蹭的漲，跟著廣州帶起來。東莞也是深圳周邊城市，2016辭職創業那會，在東莞和深圳交界的地方東莞鳳崗，2016年過去房價已經2萬，之前才幾千塊一平，可以想漲的有多猛。現在的房價維穩第一，打擊投機炒作，大漲大跌不存在。也不應許。

2長期看人口流入和商業配套

政策上維穩第一，對於房子變現和持有都做了很多的規定，現在頻繁房產交易，影響房地產市場的穩定。中期來看，現在是一個低利率的投資環境，不搞大水漫灌式的刺激，嚴格限制各類資金炒作房地產，同時也需要時不時的放水來維持流動性的穩定持續。只要你不高槓杆炒房，就沒有什麼大問題。剛需的早買早好，第二套的投資考慮好自己的收入預期能否持續跑贏自己的負債，逐步減壓，房子當下的出租租金能否覆蓋你的貸款債務，給你帶來正向現金流。一個城市房價的持續平穩和穩健上漲看的是一個城市人口的持續流入和商業配套的成熟度。

關鍵字: 佛山 房產 廣深