本无心风月

大家好，我是勇谈。对于未来我国城市的房价走势其实我已经讲了很多了，整体来看还是要维持稳定上涨的趋势不会变。在我国城镇化70%的目标没有达到之前，房价还是有一段时间的上涨周期的。那么除去北上广深这些一线城市外，佛山、东莞这些城市房价走势如何？借此机会简单谈谈我的观察。

我国房价长期维持上涨的趋势没有变，而且短期也很难有所改变，从房企的历年投资额持续增加都可以看出来

• 从我国商品房房价走势图可以大概判断我国房价没有下降的趋势。图上所示是我国商品房价格走势图，可以看到从2009-2018年我国房价走势一直处于10%以上的平均增速，哪怕是2019年被业界公认为调控最为严格的一年，根据公开数据计算后也达到了6.5%的增速。所以，根据这个来看我国房价整体没有明显的下降趋势。持续上涨还是要维持一段时间的。
  

• 我国房地产开发投资额也仍然保持了较高增速，近几年的增速都维持在10%左右。除去2020年因为疫情影响导致的市场问题外，在2019年12月份以前都保持了10%以上的增速，高增速就意味着房企对于未来市场的判断还是良好的。
  

那么除去北上广深这些一线城市外，佛山、东莞这些二线城市未来的房价走势会如何？

第一、可以肯定的是对于人口净流入的城市房价保持坚挺还是很容易的，大家可以把这个作为判断一个城市房价走势的依据。从数据来看，佛山、东莞等二线城市的人口流入一直表现不错，基本上省会及以上二线城市都是维持人口净流入的情况，当然在东北和西北地区部分城市除外。

第二、未来四五线和部分经济、产业发展较差的三线城市存在房价下跌的危险，毕竟本身抗风险的能力较差。这次疫情中我们也可以看到这一点，最先出台放松调控政策的城市基本都是属于非限购城市（三线及以下）。原因就是房地产经济基本已经绑架了地方经济，本身也缺乏足够的支撑能力。

房价长期上涨的趋势不会变，起码10年左右是这样，至于更长时间就很难预测了

• 现阶段来说不会允许房价规模下跌，起码在产业转型未完成之前，房地产行业还是有其存在的意义的，城镇化和就业保障是根本，当然消化钢铁等工业产品也是原因之一。
  

第一、不同城市经济和产业发展情况不同，对于房产的依赖度不同，能够维持房价走势的能力也不同。早在2018年下半年我就提出过这样一个观点“不同城市房产走势要区别看待”，国家也在2019年就提出了“因城施策”的房地产调控，稳地价、稳房价、稳预期是这几年调控的主要目标，短时间内不会改变。

第二、一个不得不面对的现实是“房企负债率不断增高”，未来会不会成为房价下跌的导火索？值得关注。图上所示是国家统计局公布的2008-2018年我国房企资产负债率走势图，可以看到从2008年的72.3%到2018年的79.1%，这个负债率确实高的吓人。那么2019年会不会突破80%？这个留给大家猜测。这么高的负债率在其他行业是不敢想象的，究竟高负债、高杠杆、高流转的发展模式还能持续多久？真的很难说。

综上，根据多数人的判断来看国内一二线城市的房价保持坚挺或长期基本稳定概率很大，东莞和佛山自然算是其中。对于其他中小城市来说未来能否继续保持？这个就看地方态度和作为了。只能说不少城市的房价支撑还是靠“刺激”的多，房价走势会不会回归到2015年前后？大家拭目以待。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

勇谈房产壹贰叁

房价，是近十五年以来全民热议的话题。北京上海从1万一平开始，很多人都争议房价太高，肯定会跌，近时间过去了，房价已然已经十多万一平了，咱们还在议论这个话题。

给大家分享个故事，我一朋友十年前在北京上班，在央企。那时候工资一个月五六千，房价一万左右，想买房但是看到放假叹为观止，感觉价格太高，放弃了。十年后，面临着结婚必须得买房子，这个时候房价已经十一万左右了，他这个时候年薪四十多万。没办法只能妥协，买了套五十多平的，首付二百多，贷款二百多。

今天北上广的房价已经上去了，想着让他跌下来概率不大，17年北京有史以来最严格的调控，317新政出台，成家量几乎打挺。价格有所下调，但是降幅度不大。现在成交量也上去了。

对于二手房房价，政策调控有一定比重的影响。但作为产权人，价格低了他可以不卖。

一二线城市，刚需客户多。房价大的跌幅是不可能会出现的。一产权人不希望他出现，二银行不希望他出现。举个例子，房子一百万买的，贷款七十万。房子跌倒七十万以内的话，产权人直接不供楼了，银行查封，银行面临大量违约，这个经济不就乱了吗？

zf一直强调维稳维稳，稳重有小的波动正常。大的波动只能上行，不可能出现大跌的。

以上只是个人观点，谢谢

重拾笔头YZ

先说说佛山

目前佛山的新房均价在15000元左右，其地理位置地处广佛经济圈，珠三角重要城市之一，地区GDP总额达到了万亿级别，其人口700多万人，可以说是一座名副其实的二线城市，与广州这座大城市联系紧密，有直达的地铁等多种交通方式，距离广州市区也仅仅只有一二十公里而已，其地区在灯具、瓷砖、家具、家电等产业在全国范围内属于领先地位。

现在很多广州溢出的购房者向佛山迁移，毕竟佛山和广州的房价还是存在一定的差值的，而且距离又非常的近，让很在广州工作的人愿意将房子买在佛山，无论是产业、人口、房价、需求等方面来看佛山都不可能出现大跌的情况，毕竟现在的房价也才1.5-2万元左右，笔者认为后期还有一定的增长空间。

再说说东莞

东莞这座城市更佛山有相似之处，有一定的文化历史，在地图上看佛山在广州的左边，东莞则在广州的右边，势有一种广州左右二元大将的形式，而东莞的地理位置更是好于佛山，要知道东莞是地处广州和深圳两座一线城市之间，这两年对于深圳产业的吸引非常强，此前可是有世界工厂之称，现在也是中国的新一线城市，其地区GDP8000多亿元，其地区人口800多万，这些数据相对于佛山来说稍逊，但是东莞的后驱力却很强。

最近几年松山湖科技园吸收了深圳华为等知名公司的进驻，其房价这几年也是水涨船高，其均价在1.5-2万元左右，诸如南城、松山湖这样的区域房价甚至突破了3万元大关，但是相对于深圳而言，这样的房价就显得不高了，笔者此前有一些同事就是从深圳过来东莞买房的。东莞很好地吸纳了从深圳流出来的购房者，也吸收了深圳溢出来的产业，所以东莞目前的房价虽然高但有一定的支撑力，后期房价下跌的可能性不大。

楼盘网

像佛山、东莞这样的城市，即便是在中央“房住不炒”的调控政策下，房价也会持续小幅上涨，不会下跌的！

为什么这样说呢，原因如下：

1，两城正好处于中国经济发动机之一的珠三角城市群，而且两城也同是珠三角城市群的成员。

珠三角地区是中国经济最发达、最活跃的地区之一，而处于珠三角城市群的两城近几年经济发展迅速，2018年佛山GDP9935亿元，东莞GDP8278亿元，广东省内GDP排名第3、4位，可谓广深之外的双雄！

两城的GDP即便在2018年的国内城市排名中，也可谓皎皎者，分列第17位和21位，经济发展势头非常强劲！

2，广佛一体化：

广佛同城就是两市打破行政壁垒，进行区域一体化建设！广佛同城一体化发展由广东省主导，并由国家批准实施！广州做为省会、副中心城市的地位，并与佛山强强联合，这对双方都是非常利好的事情！

特别需要说明的是，广佛同城实际也是粤港澳大湾区的一部分，所以，我们也可以说广佛同城一体化发展也是国家战略实施的一部分，在这样的大背景下，佛山的房价会下降吗？

3，粤港澳大湾区：

粤港澳大湾区包含港澳2个特别行政区及广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海等9个城市，以港澳广深为中心，总面积5.6万平方公里，人口7000万，旨在深化内地与港澳的经济交流与合作，提升综合竞争力，保持长期的繁荣稳定，打造世界级城市群！

从以上定义中，我们可以看出粤港澳大湾区在中国当前的战略规划中的重要性，而处于粤港澳大湾区的佛山、东莞两城，正是抓住机遇，做大做强的有利时机！

回到房价问题上，你认为正处于经济发展上升级的两城，他们的房价会下降吗？答案自然不言自明！

4，未来城市的发展，资源会越来越向城市集中，自然会造成城市人口的居高不下，越来越多的人口最终会更大的刺激消费，也会刺激房地产市场的发展，造成房价上扬！

受房产调控政策的影响，佛山、东莞两座城市的房价出现正常的波动都是正常的，但从长期发展来看，在粤港澳一体化上升到国家战略发展的大背景下，两城的房价后期还会持续上涨！

温馨提示：房市有风险，投资需谨慎！

感悟社会人生

看了各位大佬的回答，都非常认同，这里简单发表点自己意见，供各位参考。

一、首先要知道前期房价疯涨的原因：

前几天看了马光远老师的报道，其中是这样形容的。

就未来十几年的房价情况来讲，肯定会在合理的区间范围之波动，但像之前高速增长的情况肯定不会再次发生了，毕竟目前供大于求，而且是在需求减少和国家宏观调控的情况下；

二、目前经济形势

前期房价飞涨，都知道楼盘是买涨不买跌，所以除了炒房的以外刚需买的也非常多，这就导致了目前市场上剩下的基本上是买不起或者不需要的。拿答主所在的济南为例，平均工资5000（税前），房价15000-30000，平均一个季度的工资能买一个平方，说实在的也没啥必要了。

三、降价问题

要知道目前购房绝大部分都是银行贷款买房，全款买的非常少，这也就说明了银行积压了大部分的债务问题，如果房价下跌到一定程度那大部分债务收不回银行破产，对国家经济是重大冲击，所以房价会有小幅度的波动，但肯定不会大幅度下跌，这点可以放心。当然，如果货币贬值的话从某种意义上来讲房价也是下跌了。

eocoo

我在珠三角呆了二十年了。到今天为止，包括东莞佛山珠海在内的珠三角整体城市房价都是呈上涨的大趋势。

下面说说具体的情况：

1. 未来几十年，大概率房价会是整体温和上涨。

改革开放40年，中国的经济向前发展了40年。

现在，中国的改革开放不但没有停止，反而是加大了开放的力度。与之对应的我们有充分的能力和自信中国经济还是会不断向前发展，而且是质量会更高，更有可持续性的经济发展。

只要，中国经济总体在增长，房价总体也会随着上涨。

不同于以前, 只要国家坚持房住不炒的政策，今后房价也不太可能会再次暴涨。

2. 各个不同城市会进一步出现分化现象。

国家提出要求进一步加快城市化进程。

相比发达国家75%的城市化比率，我国目前城市化比率虽然达到了59.58%，但还有不小的空间，这还会进一步加大人口向城市集中。对于经济活力强，教育医疗等资源配套好，人口净流入大的城市，其房价还会上涨。相反，人口吸引力小的城市会下跌。

3. 东莞，佛山和珠海房价不可能大跌。

东莞佛山珠海都拥有个自的优势产业，经济发展活力非常大，个城市GDP 一直都是稳步上涨，都位于广东省的前列。、

区位政策优势大，都是位于是国家发展大战略粤港澳大湾区内。

相比一线的深广，这三个城市房价还相对不高，对人口的吸引力还是很强的。

只要有人源源不断的进来，就会有住房的刚性需求，这些城市的房价就不会有大的下跌。

理查德频道

东莞市人口结构不同其他城市，常住人口是800多万，可是本地户籍人口才200万，其中600万是外地人，而且这些外地人口以中低收入为多。东莞的产业主要是劳动力密集型的行业，最近几年这些行业不景气倒闭很多，产业面临转型，产业工人流失严重。东莞市直接下辖20多个镇，基本没有中心城区，这种行政格局也造就了东莞的房价。所以个人认为东莞房价上涨空间有限！

用户6042299949

东莞突破4万元了，你是还没买房吗？不知行情，东莞是广东除深圳广州珠海之后房价最高的，有些超过广州珠海！

快乐n心

大跌不会的，国家维稳，既不会让房价大跌，也不会让房价大涨。调控过紧会微跌，调控宽松则会微涨。我们看一下2018年主要城市房价变动。

2018年是我国调控房价最严的一年，即使如此，也没有出现大跌，大部分城市都是微跌在2.0%以内，部分城市还微涨了。

但是2018年一过，各大城市房价都开始上涨，央视财经频道还播报了。其中一线城市同比上涨3.3%，二线城市同比上涨11.6%，三线城市同比上涨11%。（注：央视以及重要媒体仍然按一二三线城市划分，没有新一线城市之说）

同时我们看下题主所关注的东莞佛山的2018年房价情况。

2018年广东省主要城市房价

2018年东莞房价均价14813元/m²，跌幅0.95%，佛山房价均价10908元/m²，涨幅1.19%。即使在调控最严的2018年，东莞也只是微跌，而且没有超过1%，佛山竟然还涨了，说明潜力很大。

其实作者不太喜欢讨论房价，喜欢讨论城市发展。除了全国的房价上涨的大环境外，我们从一个城市的硬性指标——人口来看下未来佛山与东莞的发展潜力（房价）。

就在前两天各大城市刚刚公布了2018年人口变化，大湾区（珠三角）表现最为亮眼，其中深圳、广州皆超过40万，深圳更达到49.83万，将近50万，此外佛山也增加了24.9万，位于第8名，超过很多强省会城市，东莞增加了4.97万。随着北京上海限制人口发展，广深还有其他二线强城市对人口有了更大的吸引力，中国两大城市群当中珠三角更加有竞争力，省会及计划单列市广州、深圳好于杭州、南京、宁波，普通地级市佛山、东莞好于苏州、无锡。当然了长三角城市也表现不俗，供外来人口选择的城市更多一点。

2018年各主要城市人口变化

所以无论从全国的大环境来看，还是从城市人口变化来看，未来佛山、东莞的房价都不会跌，更不会大跌。

（关注区域城市发展，取长补短，共同进步）

城市观察员Real陈

1短期看政策调整，住房不炒

广佛，广佛，深莞，深莞，都是一线城市的周边辐射城市。房价自然也跟着带起来，甚至一度出现依托一线城市，建立轻轨链接周边城市，搭建小镇经济模式的一股风口。目前的政策是一二线维稳，具备优化，房价已经到了天花板，局部优化，抑制投机炒作，三四线继续推进城市化，完善商业基础设施。农村搞旅游发展。逐步缩小城市化进程的区域差距。形成一个整体。在佛山短暂待过，念书那会，学校对面的楼盘就开始蹭蹭的涨，跟着广州带起来。东莞也是深圳周边城市，2016辞职创业那会，在东莞和深圳交界的地方东莞凤岗，2016年过去房价已经2万，之前才几千块一平，可以想涨的有多猛。现在的房价维稳第一，打击投机炒作，大涨大跌不存在。也不应许。

2长期看人口流入和商业配套

政策上维稳第一，对于房子变现和持有都做了很多的规定，现在频繁房产交易，影响房地产市场的稳定。中期来看，现在是一个低利率的投资环境，不搞大水漫灌式的刺激，严格限制各类资金炒作房地产，同时也需要时不时的放水来维持流动性的稳定持续。只要你不高杠杆炒房，就没有什么大问题。刚需的早买早好，第二套的投资考虑好自己的收入预期能否持续跑赢自己的负债，逐步减压，房子当下的出租租金能否覆盖你的贷款债务，给你带来正向现金流。一个城市房价的持续平稳和稳健上涨看的是一个城市人口的持续流入和商业配套的成熟度。

關鍵字: 佛山 房产 广深