彌補區域“有業無城”“有城無業”的尷尬現狀成為許多板塊面臨的問題，規劃先行的今天，區域發展規劃發展進入了精細化階段。伴隨著首鋼新規劃的出臺，新首鋼高端產業綜合服務區、新首鋼商務居住區、新首鋼休閒娛樂居住區三大功能區規劃初現端倪，悄然間，京西板塊“產住娛”三位一體區域微循環的“金三角”已經成型。
城市區域輪動發展
一條玉泉路成為了京西石景山、門頭溝與北京城的天然分界線，在老北京人的印象中，北京城的擁鬧彷彿與這裡天生絕緣，明清時這裡是皇家園林的謐靜，建國後這裡是軍隊大院的肅靜，在過去十幾年裡，北京城的大發展似乎在這裡也沒有留下更多的痕跡。
得益於1990年的亞運會和2008年的奧運會，京北的發展最先啟動，成為了北京最早的高端居住生活區，亞奧板塊也成為了北京樓市的風向標。出現了紫玉山莊、盤古大觀、奧東18號、潤澤莊園等等一批經典項目。
1992年北京中央商務區（CBD）的戰略構想首次提出，隨後的幾年間CBD區域板塊界限不斷明確，直到2000年，CBD建設列入了北京“十五”計劃，區域發展進入了高速通道。2012年，在北京市第十一次黨代會上，北京市委、市政府明確提出“聚焦通州戰略，打造功能完備的城市副中心”。京東的發展在兩次大規劃背景下進入了高速發展期，區域生活居住品質不斷提升，在過去的多年間一直北京樓市的核心板塊。
歷史的時針再次輪轉，2009年，北京市出臺《促進城市南部地區加快發展行動計劃》（簡稱“城南行動計劃”），將北京城市南部地區作為本市未來發展的重要空間和京津冀區域合作的門戶通道。2014年，國家發展改革委下發《關於北京新機場工程可行性研究報告的批覆》，同意建設北京新機場。京南板塊也開始發力，亦莊西區、槐房、瀛海、西紅門、石榴莊等等區域也相繼發力，成為最近幾年樓市發展高地。
城市發展的順時轉動，京西再次佔在了歷史的舞臺上。2019年初，《加快新首鋼高端產業綜合服務區發展建設打造新時代首都城市復興新地標行動計劃（2019年—2021年）》重磅推出，描繪了新首鋼地區未來三年的發展藍圖。隨著新首鋼新時代首都復興地標的建設推進，及2022北京冬奧會資源聚集，兩股國家力量強勢主導，一個融合5G科技、人工智能示範區、文化藝術、體育創新產業園等於一體的新首鋼冬奧板塊，成為北京新一輪發展週期的城市增長極，未來的幾年間也必然成為置業的新熱土。
後發優勢的爆發
誠然間，北京區域發展史也給我們勾畫出了城市的肌理，在大的城市板塊發展之下是細分區域的不同發展脈絡，出現了一些值得吸取的經驗教訓，為未來的板塊打造提供了更多的寶貴經驗。
比如早期的通州，由於受到CBD區域的帶動，樓市在2000年之後出現了爆炸式的發展，CBD後花園成為了當時的經典標語，“有城無業”意味著區域內只提供了居住而沒有產業支撐，隨後發展的北三縣更是加劇了這種狀況，職住分離導致了東部的京通快速路堵車成為了CBD的一大“特色”。同樣的問題也存在於望京天通苑等主要發展居住功能的板塊。而亦莊在過去幾年間則恰恰相反，作為北京經濟技術開發區，產業發展強勁，但是居住功能偏弱，導致了區域在過去的幾年間一直是“有業無城”的狀態。直到近年還在一直“補課”。
產城融合發展是近年來城市規劃的主流，達到真正意義的安居樂業。按照規劃，首鋼北區將打造成“新首鋼高端綜合產業服務區”，重點發展電子信息、新能源等高技術產業，商務、金融等生產性服務業，數字娛樂等文化創意產業；吸引國內外大中型製造企業總部入駐，打造全國首個“製造業總部集聚區”；鼓勵設計機構入駐，打造“設計之都”核心區。未來首鋼工業區將建設成為高端要素聚集、創新創意活躍、總部特徵明顯、生態環境優美的高端產業綜合服務區。也就是說這裡未來可能就是中關村+798的混合體。
東南區域，伴隨著華潤電建、融創、中海等品牌房企密集拿地，未來將成“新首鋼商務居住區”。使得京西區域真正成為產城融合的樣本，後發優勢集中爆發。
產城融合的升級
至此京西板塊崛起的基底已經鑄就，後發優勢的區域規劃已近成熟。但鼠年初的疫情，讓我們對於區域的發展有了更多的思考，城市配套功能的豐富無疑是未來發展的一個方向，“產住娛”金三角概念的提出無疑讓京西的區域功能再次提升，也是產城融合的升級。
未來的新首鋼，將成為北京無人駕駛車輛最為集中的區域，三高爐將成為全球重要企業的新品發佈平臺，這裡也將是北京體育產品公共保稅倉庫，冬奧的滑雪大跳臺將成為新的打卡勝地。因此未來區域的配套服務仍需進階。
沿著新首鋼大橋向西，進入京西門頭溝，沉寂的山城正在發生著新的變化，為了新首鋼區域的配套更加豐富，中駿決定將“世界城”正式落戶中駿·天峰項目，打造8萬平方米的自持購物中心，未來由機器人出菜上菜的海底撈智慧餐廳、能擼串的西貝酸奶屋、為一顆豆子跑遍全球的COFFii&JOY（肯德基精品咖啡）等潮牌將有可能亮相京西，新首鋼的產城融合樣本也將升級為“產住娛”的金三角。
區域的發展升級意味著價值的提升。今年初樓市的熱情率先在京西燃起，成交的融創757地塊，樓面價突破5.2萬元/平方米，隔壁中海759地塊樓面價也近5萬元/平方米，同時近期入市的華潤長安九里項目，銷售價突破7萬元/平方米。
正如CBD的發展成就通州樓市一樣，未來的門頭溝將是新首鋼的後花園。以目前入市的中駿·天峰項目而言，價格僅為5.3萬元/平方米，與新首鋼核心區僅一橋之隔，這裡不僅世界城的商業配套，同時還是地鐵綜合體，9條公交的始發站，交通便捷通達。同時最為難得是背靠西山前擁永定河，自然環境與區域配套相得益彰。
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