弥补区域“有业无城”“有城无业”的尴尬现状成为许多板块面临的问题，规划先行的今天，区域发展规划发展进入了精细化阶段。伴随着首钢新规划的出台，新首钢高端产业综合服务区、新首钢商务居住区、新首钢休闲娱乐居住区三大功能区规划初现端倪，悄然间，京西板块“产住娱”三位一体区域微循环的“金三角”已经成型。
城市区域轮动发展
一条玉泉路成为了京西石景山、门头沟与北京城的天然分界线，在老北京人的印象中，北京城的拥闹仿佛与这里天生绝缘，明清时这里是皇家园林的谧静，建国后这里是军队大院的肃静，在过去十几年里，北京城的大发展似乎在这里也没有留下更多的痕迹。
得益于1990年的亚运会和2008年的奥运会，京北的发展最先启动，成为了北京最早的高端居住生活区，亚奥板块也成为了北京楼市的风向标。出现了紫玉山庄、盘古大观、奥东18号、润泽庄园等等一批经典项目。
1992年北京中央商务区（CBD）的战略构想首次提出，随后的几年间CBD区域板块界限不断明确，直到2000年，CBD建设列入了北京“十五”计划，区域发展进入了高速通道。2012年，在北京市第十一次党代会上，北京市委、市政府明确提出“聚焦通州战略，打造功能完备的城市副中心”。京东的发展在两次大规划背景下进入了高速发展期，区域生活居住品质不断提升，在过去的多年间一直北京楼市的核心板块。
历史的时针再次轮转，2009年，北京市出台《促进城市南部地区加快发展行动计划》（简称“城南行动计划”），将北京城市南部地区作为本市未来发展的重要空间和京津冀区域合作的门户通道。2014年，国家发展改革委下发《关于北京新机场工程可行性研究报告的批复》，同意建设北京新机场。京南板块也开始发力，亦庄西区、槐房、瀛海、西红门、石榴庄等等区域也相继发力，成为最近几年楼市发展高地。
城市发展的顺时转动，京西再次占在了历史的舞台上。2019年初，《加快新首钢高端产业综合服务区发展建设打造新时代首都城市复兴新地标行动计划（2019年—2021年）》重磅推出，描绘了新首钢地区未来三年的发展蓝图。随着新首钢新时代首都复兴地标的建设推进，及2022北京冬奥会资源聚集，两股国家力量强势主导，一个融合5G科技、人工智能示范区、文化艺术、体育创新产业园等于一体的新首钢冬奥板块，成为北京新一轮发展周期的城市增长极，未来的几年间也必然成为置业的新热土。
后发优势的爆发
诚然间，北京区域发展史也给我们勾画出了城市的肌理，在大的城市板块发展之下是细分区域的不同发展脉络，出现了一些值得吸取的经验教训，为未来的板块打造提供了更多的宝贵经验。
比如早期的通州，由于受到CBD区域的带动，楼市在2000年之后出现了爆炸式的发展，CBD后花园成为了当时的经典标语，“有城无业”意味着区域内只提供了居住而没有产业支撑，随后发展的北三县更是加剧了这种状况，职住分离导致了东部的京通快速路堵车成为了CBD的一大“特色”。同样的问题也存在于望京天通苑等主要发展居住功能的板块。而亦庄在过去几年间则恰恰相反，作为北京经济技术开发区，产业发展强劲，但是居住功能偏弱，导致了区域在过去的几年间一直是“有业无城”的状态。直到近年还在一直“补课”。
产城融合发展是近年来城市规划的主流，达到真正意义的安居乐业。按照规划，首钢北区将打造成“新首钢高端综合产业服务区”，重点发展电子信息、新能源等高技术产业，商务、金融等生产性服务业，数字娱乐等文化创意产业；吸引国内外大中型制造企业总部入驻，打造全国首个“制造业总部集聚区”；鼓励设计机构入驻，打造“设计之都”核心区。未来首钢工业区将建设成为高端要素聚集、创新创意活跃、总部特征明显、生态环境优美的高端产业综合服务区。也就是说这里未来可能就是中关村+798的混合体。
东南区域，伴随着华润电建、融创、中海等品牌房企密集拿地，未来将成“新首钢商务居住区”。使得京西区域真正成为产城融合的样本，后发优势集中爆发。
产城融合的升级
至此京西板块崛起的基底已经铸就，后发优势的区域规划已近成熟。但鼠年初的疫情，让我们对于区域的发展有了更多的思考，城市配套功能的丰富无疑是未来发展的一个方向，“产住娱”金三角概念的提出无疑让京西的区域功能再次提升，也是产城融合的升级。
未来的新首钢，将成为北京无人驾驶车辆最为集中的区域，三高炉将成为全球重要企业的新品发布平台，这里也将是北京体育产品公共保税仓库，冬奥的滑雪大跳台将成为新的打卡胜地。因此未来区域的配套服务仍需进阶。
沿着新首钢大桥向西，进入京西门头沟，沉寂的山城正在发生着新的变化，为了新首钢区域的配套更加丰富，中骏决定将“世界城”正式落户中骏·天峰项目，打造8万平方米的自持购物中心，未来由机器人出菜上菜的海底捞智慧餐厅、能撸串的西贝酸奶屋、为一颗豆子跑遍全球的COFFii&JOY（肯德基精品咖啡）等潮牌将有可能亮相京西，新首钢的产城融合样本也将升级为“产住娱”的金三角。
区域的发展升级意味着价值的提升。今年初楼市的热情率先在京西燃起，成交的融创757地块，楼面价突破5.2万元/平方米，隔壁中海759地块楼面价也近5万元/平方米，同时近期入市的华润长安九里项目，销售价突破7万元/平方米。
正如CBD的发展成就通州楼市一样，未来的门头沟将是新首钢的后花园。以目前入市的中骏·天峰项目而言，价格仅为5.3万元/平方米，与新首钢核心区仅一桥之隔，这里不仅世界城的商业配套，同时还是地铁综合体，9条公交的始发站，交通便捷通达。同时最为难得是背靠西山前拥永定河，自然环境与区域配套相得益彰。
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