一、案情簡介
2018年3月份，王女士找到陳旺律師團隊，說出了她的困擾。她與楊女士在2017年5月15日簽訂了房屋買賣合同，楊女士將其位於中山市東鳳鎮的一套房屋以53萬元出售給王女士，合同簽訂時王女士就支付了5萬元的定金，因該房屋尚未辦理房產證，所以後續手續要待賣方取得房產證後再繼續辦理。
合同約定：辦理過戶手續時支付首期款15萬元，剩餘的33萬元王女士通過按揭貸款的方式支付房款。合同及附件約定因賣方資金不足，需買方提供首付款協助還款贖樓，買方願意在該房地產所在抵押按揭銀行通知還款時提供首期款協助賣方還款贖樓。雙方還約定，任何一方違約，違約方應向守約方支付轉讓總價款的20%的違約金。
合同簽訂後，過了大半年，到了2017年11月26日，楊女士要求提高房價，無奈之下，王女士在中介公司的見證下與楊女士簽訂《補充協議》，同意將房屋轉讓總價變更為54萬元。
而後因該區域房價出現上漲，楊女士多次口頭要求解除房屋買賣合同。並於2017年11月9日私自辦理了不動產登記，王女士對此毫不知情。直至2018年3月5日，雙方在中介公司的組織下又一次進行了磋商調解，期間楊女士仍堅持要求解除合同。
而王女士打聽到房屋所在小區都陸續在辦理房產證，已經可以具備繼續交易的條件。萬般無奈，王女士通過朋友找到了陳旺律師團隊，希望可以幫她儘快解決這件麻煩事。
二、辦案過程
經過對上述案情的瞭解，本律師立即提出以下分析和應對方案：
1、王女士首選方案是繼續購買，但如果要繼續購買，必須要取得楊女士的配合，因為王女士需要辦理按揭貸款來支付房款。如果不配合，就會造成買賣合同事實上無法履行。
因此，團隊律師決定先發律師函，告知楊女士如果不履行合同，可能需承擔違約賠償責任共計31萬元的嚴重後果，敦促楊女士儘快配合完成房屋買賣交易手續，儘量促成楊女士自覺繼續履行合同。
2、考慮到房屋所在區域的利好和房屋上漲趨勢，楊女士應該會接受賠償的方式來解決，同時會堅持最多隻賠合同約定的違約金即成交價的20%。
但是根據法律規定，我方損失超出違約金限額的，可以要求追加賠償房價上漲的損失。要楊女士賠償超過違約金限額的損失，難度很大，必須讓其充分認識到一旦通過法律途徑解決，王女士的訴求能得到支持。
因此團隊律師決定在發出敦促繼續履行合同的律師函時，一併告知堅持不履行合同，導致合同事實上無法履行的具體違約賠償責任，並附相關法律規定。如此既可以給楊女士施加壓力，讓其充分認識到不履行合同的違約後果，又可以為接下來的賠償談判奠定心理基礎。
3、如果楊女士既不繼續合同，又不積極賠償，那麼律師就可以立即起訴，查封楊女士的房屋，王女士的訴求事實和法律依據充分，權益有保障，而楊女士如果拒不主動承擔責任，其將遭受更大的經濟損失，並經歷訴訟成本和結果不確定性的心理折磨。
通過以上分析，團隊律師精心擬寫了一份律師催告函，特快專遞給了楊女士。2018年3月18日，楊女士收到律師函後通過短信聯繫本律師，欺騙本律師其房產證還沒有拿到，一旦拿到房產證會通知王女士，並沒有明確表態是否繼續履行合同。
無奈之下，王女士在律師的建議下到法院提起了訴訟，同時申請法院查封了楊女士的此套房產、凍結了王女士銀行存款。隨後在本律師的努力協調下，王女士與楊女士在開庭前達成調解，由楊女士退還5萬元定金，再一次性賠償王女士20萬元，並即時履行。王女士表示雖然沒能買房有點遺憾，但可這麼快速又低成本的解決這麼棘手的事情，還是很滿意的。
三、律師建議
因房屋買賣交易時間長、交易價格高、市場波動大，越來越多的房屋買賣交易糾紛因此產生。受一、二線城市房價飆升的影響，目前三、四的房產市場也日漸火爆，眼看著一天一個價的房屋價格，賣方似乎有些坐不住，捂房不賣、坐地起價等違約行為時有發生。
但無規矩不成方圓，根據真實意思簽訂房屋買賣合同後，就應該嚴格按照合同約定履行合同。賣方無故毀約可能不僅需賠償違約金，若買方的損失高於約定的違約金，賣方還需賠償相應的損失。陳旺律師團隊建議賣方決定賣方時要慎重，綜合考慮，避免不必要的損失。
另一方面，面對賣房方的不誠信，買房方無需著急，也不要坐等時間流逝，應及時與律師溝通聯繫，儘快委託律師介入，及時固定有利證據，尋求最快最好的解決辦法。
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