3月春暖花開，全民經濟開始復甦。
上週，全國24個省市發佈了投資計劃，總額高達48.6萬億。
另外，全國60個城市發佈了房地產調控政策。
目前，毫無疑問全國樓市幾乎都在經歷至暗時刻。
然而隨著48萬億大基建的城市投入政策的到來，地產銷售沸騰了，所有人說是“新四萬億”到來，樓市即將騰飛？
其他城市怎麼樣我們先不管，今天我們要重點關心重慶樓市會不會被刺激…
01
48萬億是“四萬億計劃”的翻版…
08年的四萬億投資讓房價翻了一番，很多人大賺，更多人很受傷，如今的48萬億會重蹈四萬億的覆轍嗎？
所謂48萬億，是21世紀經濟報道梳理統計，截至3月5日，24個省市區公佈的未來投資規劃——2.2萬個項目總投資額達48.6萬億元。
實際48萬億是未來3-5年的投資計劃，2020年是8萬億。
回顧近五年全國固定資產投資，每年均在50萬以上。
2008年的4萬億屬於增量，是在常規投資之上額外增加的定向投資,是伴隨著貨幣空前寬鬆，全方位的刺激，08年的房價還處於低位，3000元的房子到處都是，房地產也是起步階段，而現在房價已經漲到一定高位，2019年全國平均房價每平米9287元。
前100名城市平均房價更是高達每平方米15168元，要再短時間大幅提升已經很難。
02
那麼，重慶公佈的投資力度如何呢？
2020年重慶市級重大建設項目924個，估算總投資約2.72萬億元。
2020年度計劃完成投資3445億元。
2.72萬億是近幾年最高的嗎？
其實不是最高的，年度計劃是最近幾年最低的。
2019年，2.2萬億，年度完成3459億。
2018年，2萬億，年度完成4000億。
2017年，2.8萬億，年度完成4700億。
2016年，2.93萬億，年度完成4500億。
2015年，2.64萬億，年度完成4000億。
2020年投資計劃實際應該在2019年底已經做完，疫情的突然發生並未改變原有投資計劃。
分析以上重大投資與經濟增速和房價水平的關係，有一定相關性：大力度投資可以大力度帶動經濟增速。
2015年至2017年重慶GDP增速在全國名列前茅，2018年至2019年投資降速，經濟增速也直線下降。
2017年之前的經濟快速增長奠定之後幾年重慶房價的快速提升。
03
2020年924個項目
與地產相關的有多少呢？
924個市級重大項目中地產相關項目218個，佔比23.6%。
61個房地產項目
34個園區開發項目
47個商貿物流項目
13個鄉村振興一二三產融合項目
60個旅遊度假類項目
2個醫療健康項目
1個文化體育類項目
與地產直接項目的61個房地產直接項目中主城有41個項目，基本各個區均有涉及。
各種類型的項目都有，包括住宅、商業、商務辦公、旅居度假，有購房需求客戶可重點關注，文章後附錄這些項目。
與地產間接相關的34個園區開發類項目，作為專業地產，除了廠房，一定會配比一定比例的辦公物業，此類具有辦公功能的物業又是對目前水深火熱的商務辦公市場的衝擊。比如：重慶光大新科技城，就包含總部經濟辦公。
與地產間接相關的47個商貿物流類項目，主要為專業市場及商貿零售市場，低價商鋪供應，會對商業市場形成衝擊。比如：華南城、佛羅倫薩小鎮奧特萊斯。
與非城市地產相關的13個鄉村振興類項目和60個旅遊度假類項目，將會配備大量包括度假、養老、鄉村民宿、文旅商業等旅居康養類產品。比如：魯能美麗鄉村、協信多利健康田園小鎮、藍城水土項目、恆大長壽湖特色小鎮、武隆仙女山懶壩度假項目等。
除了以上項目，還有以其他名義涉及的地產項目。
所謂醫療養老類項目：恆大養生谷和仙女山國際康養小鎮，其實就是度假康養地產。
所謂文化體育項目：恆大國際溫泉旅遊健康城，其本質也為度假地產。
以上218個項目，增加了市場中地產項目的供應，加劇了市場的競爭。
尤其是，我們看到，很多開發企業在城市地產越來越不易開發到時候，已經開始在重慶各區縣開始開發旅居康養類地產。
04
這924項目中有直接利好房地產的嗎？
答案是—有！
2018年至2020年重慶要實施棚戶區改造13.7萬戶。
2020年要實施3.3萬戶棚戶區改造，這會直接產生購買需求的，直接利好地產市場。
但另一面也有利空的的信息：
2020-2022年，重慶要實施2275萬平米的老舊小區舊改。舊改會壓制一定的購房需求，讓原本打算換房的客戶因為舊房改造後又能繼續居住而放棄換房。
另外704個項目，一方面改善居住環境，配套更全，道路更通暢，尤其是軌道交通，對沿線項目利好最直接。
另一方面，投資直接帶動產業增量，產業增量帶動一個個參與人員的收入提升，收入提升可部分帶動置業需求，但都不直接。
所以，重慶樓市要真正回暖，還需求其他刺激到來：
放鬆限價、限購、限貸；
降息、降低收入；
稅費減免；
疫情結束；
這些才是肯定的樓市復甦信號。
附錄：61個房地產重大投資項目
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