引 言
乍看之下，时代中国 与越秀地产好像并无什么联系，除了都是华南地区的企业外，其他方面好像并无什么共同点，一个先天优势显著，一个仅是民营房企中普通一员，为何要将两者放在同一标准下研究？
我们之所以将两者置于同一纬度比较，首先是因为两者的共同之处：都是来自华南区域的深耕型房企；经过多年发展，至2019年二者逐步进入同一量级，2019年全年销售业绩均在700亿元以上，但时代中国对越秀地产的赶超之势一直延续。
无论是起步时间还是先天基因，时代中国都不占优，同属发展相对稳健的企业，直观印象下，越秀地产只要适度利用好自身优势，不太可能落后于时代中国，那么为何二者差距会逐步扩大？这引起了我们的深深好奇，这也是此篇成文的主因所在。
而通过分析我们发现，二者实则反映了行业内千亿房企发展的两种不同逻辑，这其中不仅仅在于央企（国企）与民企的差异、抢先外拓与大本营持续聚焦的布局思考、多元化前置与坚持地产主业深耕的战略选择。
本文重点如下：
（1）大湾区为重心，时代后来居上
（2）两种不同投资逻辑，致使企业阶段性成果有异
（3）利弊无绝对，长期动态调整或为关键
阶段性的优势并不代表未来的发展和走势，当前的成果也并不能完全预示着未来的结果。我们更应站在更长、更广的维度上探索企业规模之路，最终利用规模，以规模为基础超越规模。
一、聚焦者暂或更优，时代后来居上
从两家房企销售业绩走势来看，整体上，两家企业都属于稳扎稳打型企业，并未在某一时点实现业绩的突然爆发。时代中国后发优势明显，其真正发力起始于2016年，并在2017年反超越秀地产，并持续保持优势，2019年全年业绩超越秀地产62.5亿元。而就越秀地产而言，业绩增长稳健，增速整体下滑。
具体到销售业绩的区域及城市分布，越秀地产的华南区域（主要指广东省）销售金额占比为58.4%，时代中国为93%，越秀地产广州单城市销售业绩达363亿元，时代中国在广州、佛山的销售金额分别达到216亿元、228亿元。单就华南区域或者大湾区而言，时代中国的深耕力度更强，成效更明显。
在华南区域之外，越秀地产的外拓成效相对更加显著，除华南区域之外，华东区域销售金额占比达到23.4%，其中杭州单城市销售业绩为121亿元，时代中国实现业绩贡献的华南外城市仅有长沙、成都两城。
图表：2019年越秀地产销售业绩城市分布
图表：2019年时代中国销售业绩城市分布
所以，仅从销售业绩走势和区域销售占比来看，越秀地产的布局略显分散，且除少数城市外，其他城市均未实现稳定可观的业绩贡献，时代中国则相对聚焦，主要精力置于大本营深耕，单城市的业绩贡献相对可观， 这可能是时代中国目前销售业绩领先越秀地产的主因之一，我们暂且抛开其他方面的差异，从投资端入手找寻销售业绩差异走势的根源。
二、两派逻辑，阶段性成果有异
在深耕与外拓选择上，越秀地产则属于外拓较早的企业，2009年之前主要聚焦于发家地广州，2009年以广州为始点外拓，寻找除广州之外的可能性，2009年进入江门、中山和烟台三城，实现环渤海区域的布点；2010年进一步深耕已有四座城市；2011年环渤海区域再下一城，于沈阳单城获取104万平米土地储备，同年实现长三角区域布局，在杭州获取土地储备21万平米；2012年、2013年外拓步伐未歇，2012年进入青岛、苏州、海口、武汉，2013年进入佛山，至2012年末，越秀地产已基本实现核心城市群站位；2014年至2017年越秀地产扩张步伐暂缓，这与行业内多数企业有明显差异，其他企业多数于2015年至2017年扩张力度较大。
2018年越秀地产再启外拓，进入济南、襄阳，全年新增土地储备192万平米。2019年外拓提速，进入长沙、成都、嘉兴、深圳、郑州五城，全年新增土地储备总量771万平米。越秀地产的投资逻辑实则代表了行业内企业投资的一大典型操作，由于自身的优势，企业有足够底气将布局范围向大本营外扩展，提前在核心城市群实现站位。
而且从企业布局城市的选择上看，企业在外拓时，主要聚焦于二线城市，这与央企中国海外发展相似。但在城市的可持续来看，除广州、杭州、武汉、青岛、苏州五城的布局相对稳定持续外，其他城市深耕的决心略显不足。
在城市进行深耕无可厚非，但就其在各个城市的深耕力度上而言，除广州、杭州力度相对较大外，其他城市深耕成效平平，入驻近8年的青岛2019年业绩贡献尚不足10亿元，同样布局8年的苏州（含昆山），2019年销售业绩未达50亿元。
图表：2009-2019年越秀地产新增土地建筑面积分布（万平米）
备注：1、2011年部分其他项目未计入，建筑面积约3.94万平米；
2、标红表示当年实现城市新进（下同）。
企业外拓成效迟迟未能显现的主要原因可能在于：
第一、主观上， 企业自身经验、实力等等并不能很快适应华南区域之外城市，或有一定的水土不服；
第二、客观上，外部区域竞争激烈，土地市场封闭，外来房企入驻难度较大，以至于企业在土地储备获取上收获甚微。
时代中国的布局则属于截然相反的一种逻辑：持续聚焦大本营，致力于将华南区域做深做透。
从时代中国的布局变化来看，2018年之前时代中国将企业发展的重心都置于华南区域，此区域外仅布局长沙一城，企业对于华南区域的布局也是稳健为上，并未一次性多城市全覆盖，2015年之前企业土地储备分布于广州、佛山、清远、中山、长沙、珠海6城，并持续聚焦，2016年进入东莞和惠州，分别获取土地储备42万平米、63万平米，2017年在原有城市保持深耕的同时进入江门，一次性收获土地储备100万平米；
2018年进一步夯实华南区域实力，成功进入肇庆，并将业务范围扩张成都；2019年新进入武汉、汕头、汕尾、河源、杭州五座城市，2019年新增土地储备492万平米，至2019年12月31日，时代中国共拥有土地储备总建筑面积2300万平米，业务范围实现华南区域、中西部、长三角全覆盖。从时代中国自身而言，企业从2016年开始显现增长潜质与其在华南区域的持续深化布局密不可分，除了广州之外，其他均为三四线城市，恰逢2016年三四线城市回暖机遇，因此，企业业绩增长提速。
图表:2013-2019年时代中国新增土地储备建筑面积城市分布（万平米）
图表：2013-2019年时代中国土地储备总建筑面积城市分布（万平米）
通过对越秀地产与时代中国布局逻辑的分析，我们发现二者在布局上大异虽有，小同仍存在，正是企业布局逻辑上的差异最终致使当前企业销售业绩的变化趋势。
大异在于两点：
第一、外拓时间选择。越秀地产凭借自身先发优势，2009年已然开始外拓，并早先于核心区域形成站位；时代中国则始终坚持华南区域深耕，2018年开始逐步将业务范围扩大到华南之外；
第二、深耕持续性。越秀地产外部拓展范围较广，环渤海、中西部、长三角均有涉足，但论深耕，除华南区域深耕卓有成效外，其他区域的深耕成效尚处偏弱状态；时代中国外拓时间尚短，是否会深耕，是否有能力深耕暂可能无法评说，单就其在大本营华南区域的深耕而言，企业的布局之道无疑是成果卓著。
小同在于：
其一、外拓区域及城市选择。在外部拓展城市选择上，时代中国与越秀地产具有一致性，均将布局焦点放置于核心城市群内基本面较优的二线城市，时代中国布局的长沙、武汉、成都、杭州均为此类；
其二、发展均偏稳健性。从历年企业土地投资的力度上来看你，两者可能都属于偏稳健型房企，越秀地产的稳健或源于国企、央企的共性；时代中国的稳健或受制于其自身客观原因，尚未完全强大之前，积极或者说激进发展所将带来的风险尚不在企业所能承受边界之内。
影响企业规模增长的因素众多，融资、投资都是其中最关键因素之一。而在融资层面，越秀地产毫无疑问是比时代中国更有优势，这不予赘述。
所以企业销售业绩差距变大的原因或主要在于投资层面，时代中国的阶段性超越就在于其未快速进行外部区域的拓展，而是集企业所有精力于华南区域，从城市能级层面来看，华南区域三四线城市众多，逢2016年三四线城市回暖启动，时代中国销售业绩增长加快，并在2017年反超越秀地产。
越秀地产2009年开始从广州向外扩张，迅速形成全国核心城市群全布局，且进驻城市均属于城市群内基本面有优势的二线城市，但单个区域并未形成一定的规模优势，除部分城市，如杭州的销售业绩相对可观外，其他外拓城市业绩贡献均相对微薄。我们且不论其外部拓展是否成功，但外部拓展对于企业精力和资源的分散是必然的，这就必将导致企业在华南区域的投资铺排受到制约。
三、千亿是确定的，千亿之后呢？
千亿似乎成为行业竞争的焦点之一，千亿之下的企业也将此作为阶段性目标。我们认为对于多数房企而言，千亿或是一道隐形门槛，跨越过去，千亿带来的利好反馈能为企业带来众多快速发展的能量。
据我们了解，由于受新冠肺炎疫情影响，企业的销售或多或少均受到一定影响，因此在业绩目标的设定上均相对稳健。越秀地产与时代中国2020年也相对趋于保守，越秀地产2020年销售业绩目标802亿元，较2019年全年销售业绩增长11%，时代中国2020年业绩目标823亿元，较2019年全年业绩微增5%，我们认为两家企业2020年均能实现大概率实现预设销售目标，我们以20%的业绩增速测算，2021年两家企业的全年销售业绩均能超越1000亿。
无论企业的增速如何，我们认为在不出现巨大不确定性冲击的前提下，越秀地产与时代中国在未来3年内实现千亿都相对确定。千亿既定，那么千亿之后呢？千亿或只是阶段性考验，千亿之后企业发展才将面临更严峻的挑战。
房企再大，大不过行业，行业再大，大不过宇宙，宇宙再大，大不过时间。在历史的长河中，房企只是一粒尘埃。我们在观察企业时或不能只单单着眼当下，着眼于短期，当前不能代表企业，更不能代表企业的未来，我们更应站在历史的更长期化的角度上去探索企业持续性发展的可能性。
若一定要去评定二者的战略谁者更胜一筹，可能无人能够给出绝对答案。就当前时点来看，时代中国的发展模式和逻辑确使得企业的销售业绩实现了对于越秀地产的赶超，单单看当前的销售业绩，时代中国模式或是成功的，但更长期来看，可能也正因其持续聚焦于单一区域，单一区域的发展经验丰富，面对不同的区域、不同的市场时，华南区域的经验和方法未必能够同样行之有效，而且以企业当前的和资源是否能够保证其外部拓展持续性，企业的外部拓展是否能够顺利推进，企业华南区域三四线城市布局较多，在行业去化率普遍下滑的背景下，企业是否尚存一定的待消化且难消化库存，而这些库存是否会成为企业未来发展的制约等等，还需留待后观。
越秀地产销售业绩放缓除了背景导致的稳健之外，其略显散乱的布局打法和外拓城市的微薄储备或才是其阶段性掉队的主因，由此造成资源和精力分散，进而对于大本营华南区域的经营略显疏忽，而且当前来看，外部区域拓展的成效还未显现。但以更长角度来看，企业的布局策略或为企业的长期化发展蓄力。前期的铺排和沉淀给了企业足够时间去学习当地的风土人情，了解不同区域或城市的消费习惯等等，相较于迟到的企业或具有一定的先发优势，当其他企业处于探索初期时，提前深入的企业或已经可以考虑结构的优化和模式的进阶。
规模或是企业阶段性发展的必然追求，但是对于规模追逐的最终目的绝不在于规模本身，而是附着于规模之上的一切附加值及规模所能够给企业带来的发展正向力，懂得利用好规模优势创造更大价值的企业或能在未来的长期化发展中寻得企业长青之路。
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