引 言
乍看之下，時代中國 與越秀地產好像並無什麼聯繫，除了都是華南地區的企業外，其他方面好像並無什麼共同點，一個先天優勢顯著，一個僅是民營房企中普通一員，為何要將兩者放在同一標準下研究？
我們之所以將兩者置於同一緯度比較，首先是因為兩者的共同之處：都是來自華南區域的深耕型房企；經過多年發展，至2019年二者逐步進入同一量級，2019年全年銷售業績均在700億元以上，但時代中國對越秀地產的趕超之勢一直延續。
無論是起步時間還是先天基因，時代中國都不佔優，同屬發展相對穩健的企業，直觀印象下，越秀地產只要適度利用好自身優勢，不太可能落後於時代中國，那麼為何二者差距會逐步擴大？這引起了我們的深深好奇，這也是此篇成文的主因所在。
而通過分析我們發現，二者實則反映了行業內千億房企發展的兩種不同邏輯，這其中不僅僅在於央企（國企）與民企的差異、搶先外拓與大本營持續聚焦的佈局思考、多元化前置與堅持地產主業深耕的戰略選擇。
本文重點如下：
（1）大灣區為重心，時代後來居上
（2）兩種不同投資邏輯，致使企業階段性成果有異
（3）利弊無絕對，長期動態調整或為關鍵
階段性的優勢並不代表未來的發展和走勢，當前的成果也並不能完全預示著未來的結果。我們更應站在更長、更廣的維度上探索企業規模之路，最終利用規模，以規模為基礎超越規模。
一、聚焦者暫或更優，時代後來居上
從兩家房企銷售業績走勢來看，整體上，兩家企業都屬於穩紮穩打型企業，並未在某一時點實現業績的突然爆發。時代中國後發優勢明顯，其真正發力起始於2016年，並在2017年反超越秀地產，並持續保持優勢，2019年全年業績超越秀地產62.5億元。而就越秀地產而言，業績增長穩健，增速整體下滑。
具體到銷售業績的區域及城市分佈，越秀地產的華南區域（主要指廣東省）銷售金額佔比為58.4%，時代中國為93%，越秀地產廣州單城市銷售業績達363億元，時代中國在廣州、佛山的銷售金額分別達到216億元、228億元。單就華南區域或者大灣區而言，時代中國的深耕力度更強，成效更明顯。
在華南區域之外，越秀地產的外拓成效相對更加顯著，除華南區域之外，華東區域銷售金額佔比達到23.4%，其中杭州單城市銷售業績為121億元，時代中國實現業績貢獻的華南外城市僅有長沙、成都兩城。
圖表：2019年越秀地產銷售業績城市分佈
圖表：2019年時代中國銷售業績城市分佈
所以，僅從銷售業績走勢和區域銷售佔比來看，越秀地產的佈局略顯分散，且除少數城市外，其他城市均未實現穩定可觀的業績貢獻，時代中國則相對聚焦，主要精力置於大本營深耕，單城市的業績貢獻相對可觀， 這可能是時代中國目前銷售業績領先越秀地產的主因之一，我們暫且拋開其他方面的差異，從投資端入手找尋銷售業績差異走勢的根源。
二、兩派邏輯，階段性成果有異
在深耕與外拓選擇上，越秀地產則屬於外拓較早的企業，2009年之前主要聚焦於發家地廣州，2009年以廣州為始點外拓，尋找除廣州之外的可能性，2009年進入江門、中山和煙臺三城，實現環渤海區域的布點；2010年進一步深耕已有四座城市；2011年環渤海區域再下一城，於瀋陽單城獲取104萬平米土地儲備，同年實現長三角區域佈局，在杭州獲取土地儲備21萬平米；2012年、2013年外拓步伐未歇，2012年進入青島、蘇州、海口、武漢，2013年進入佛山，至2012年末，越秀地產已基本實現核心城市群站位；2014年至2017年越秀地產擴張步伐暫緩，這與行業內多數企業有明顯差異，其他企業多數於2015年至2017年擴張力度較大。
2018年越秀地產再啟外拓，進入濟南、襄陽，全年新增土地儲備192萬平米。2019年外拓提速，進入長沙、成都、嘉興、深圳、鄭州五城，全年新增土地儲備總量771萬平米。越秀地產的投資邏輯實則代表了行業內企業投資的一大典型操作，由於自身的優勢，企業有足夠底氣將佈局範圍向大本營外擴展，提前在核心城市群實現站位。
而且從企業佈局城市的選擇上看，企業在外拓時，主要聚焦於二線城市，這與央企中國海外發展相似。但在城市的可持續來看，除廣州、杭州、武漢、青島、蘇州五城的佈局相對穩定持續外，其他城市深耕的決心略顯不足。
在城市進行深耕無可厚非，但就其在各個城市的深耕力度上而言，除廣州、杭州力度相對較大外，其他城市深耕成效平平，入駐近8年的青島2019年業績貢獻尚不足10億元，同樣佈局8年的蘇州（含崑山），2019年銷售業績未達50億元。
圖表：2009-2019年越秀地產新增土地建築面積分佈（萬平米）
備註：1、2011年部分其他項目未計入，建築面積約3.94萬平米；
2、標紅表示當年實現城市新進（下同）。
企業外拓成效遲遲未能顯現的主要原因可能在於：
第一、主觀上， 企業自身經驗、實力等等並不能很快適應華南區域之外城市，或有一定的水土不服；
第二、客觀上，外部區域競爭激烈，土地市場封閉，外來房企入駐難度較大，以至於企業在土地儲備獲取上收穫甚微。
時代中國的佈局則屬於截然相反的一種邏輯：持續聚焦大本營，致力於將華南區域做深做透。
從時代中國的佈局變化來看，2018年之前時代中國將企業發展的重心都置於華南區域，此區域外僅佈局長沙一城，企業對於華南區域的佈局也是穩健為上，並未一次性多城市全覆蓋，2015年之前企業土地儲備分佈於廣州、佛山、清遠、中山、長沙、珠海6城，並持續聚焦，2016年進入東莞和惠州，分別獲取土地儲備42萬平米、63萬平米，2017年在原有城市保持深耕的同時進入江門，一次性收穫土地儲備100萬平米；
2018年進一步夯實華南區域實力，成功進入肇慶，並將業務範圍擴張成都；2019年新進入武漢、汕頭、汕尾、河源、杭州五座城市，2019年新增土地儲備492萬平米，至2019年12月31日，時代中國共擁有土地儲備總建築面積2300萬平米，業務範圍實現華南區域、中西部、長三角全覆蓋。從時代中國自身而言，企業從2016年開始顯現增長潛質與其在華南區域的持續深化佈局密不可分，除了廣州之外，其他均為三四線城市，恰逢2016年三四線城市回暖機遇，因此，企業業績增長提速。
圖表:2013-2019年時代中國新增土地儲備建築面積城市分佈（萬平米）
圖表：2013-2019年時代中國土地儲備總建築面積城市分佈（萬平米）
通過對越秀地產與時代中國佈局邏輯的分析，我們發現二者在佈局上大異雖有，小同仍存在，正是企業佈局邏輯上的差異最終致使當前企業銷售業績的變化趨勢。
大異在於兩點：
第一、外拓時間選擇。越秀地產憑藉自身先發優勢，2009年已然開始外拓，並早先於核心區域形成站位；時代中國則始終堅持華南區域深耕，2018年開始逐步將業務範圍擴大到華南之外；
第二、深耕持續性。越秀地產外部拓展範圍較廣，環渤海、中西部、長三角均有涉足，但論深耕，除華南區域深耕卓有成效外，其他區域的深耕成效尚處偏弱狀態；時代中國外拓時間尚短，是否會深耕，是否有能力深耕暫可能無法評說，單就其在大本營華南區域的深耕而言，企業的佈局之道無疑是成果卓著。
小同在於：
其一、外拓區域及城市選擇。在外部拓展城市選擇上，時代中國與越秀地產具有一致性，均將佈局焦點放置於核心城市群內基本面較優的二線城市，時代中國佈局的長沙、武漢、成都、杭州均為此類；
其二、發展均偏穩健性。從歷年企業土地投資的力度上來看你，兩者可能都屬於偏穩健型房企，越秀地產的穩健或源於國企、央企的共性；時代中國的穩健或受制於其自身客觀原因，尚未完全強大之前，積極或者說激進發展所將帶來的風險尚不在企業所能承受邊界之內。
影響企業規模增長的因素眾多，融資、投資都是其中最關鍵因素之一。而在融資層面，越秀地產毫無疑問是比時代中國更有優勢，這不予贅述。
所以企業銷售業績差距變大的原因或主要在於投資層面，時代中國的階段性超越就在於其未快速進行外部區域的拓展，而是集企業所有精力於華南區域，從城市能級層面來看，華南區域三四線城市眾多，逢2016年三四線城市回暖啟動，時代中國銷售業績增長加快，並在2017年反超越秀地產。
越秀地產2009年開始從廣州向外擴張，迅速形成全國核心城市群全佈局，且進駐城市均屬於城市群內基本面有優勢的二線城市，但單個區域並未形成一定的規模優勢，除部分城市，如杭州的銷售業績相對可觀外，其他外拓城市業績貢獻均相對微薄。我們且不論其外部拓展是否成功，但外部拓展對於企業精力和資源的分散是必然的，這就必將導致企業在華南區域的投資鋪排受到制約。
三、千億是確定的，千億之後呢？
千億似乎成為行業競爭的焦點之一，千億之下的企業也將此作為階段性目標。我們認為對於多數房企而言，千億或是一道隱形門檻，跨越過去，千億帶來的利好反饋能為企業帶來眾多快速發展的能量。
據我們瞭解，由於受新冠肺炎疫情影響，企業的銷售或多或少均受到一定影響，因此在業績目標的設定上均相對穩健。越秀地產與時代中國2020年也相對趨於保守，越秀地產2020年銷售業績目標802億元，較2019年全年銷售業績增長11%，時代中國2020年業績目標823億元，較2019年全年業績微增5%，我們認為兩家企業2020年均能實現大概率實現預設銷售目標，我們以20%的業績增速測算，2021年兩家企業的全年銷售業績均能超越1000億。
無論企業的增速如何，我們認為在不出現巨大不確定性衝擊的前提下，越秀地產與時代中國在未來3年內實現千億都相對確定。千億既定，那麼千億之後呢？千億或只是階段性考驗，千億之後企業發展才將面臨更嚴峻的挑戰。
房企再大，大不過行業，行業再大，大不過宇宙，宇宙再大，大不過時間。在歷史的長河中，房企只是一粒塵埃。我們在觀察企業時或不能只單單著眼當下，著眼於短期，當前不能代表企業，更不能代表企業的未來，我們更應站在歷史的更長期化的角度上去探索企業持續性發展的可能性。
若一定要去評定二者的戰略誰者更勝一籌，可能無人能夠給出絕對答案。就當前時點來看，時代中國的發展模式和邏輯確使得企業的銷售業績實現了對於越秀地產的趕超，單單看當前的銷售業績，時代中國模式或是成功的，但更長期來看，可能也正因其持續聚焦於單一區域，單一區域的發展經驗豐富，面對不同的區域、不同的市場時，華南區域的經驗和方法未必能夠同樣行之有效，而且以企業當前的和資源是否能夠保證其外部拓展持續性，企業的外部拓展是否能夠順利推進，企業華南區域三四線城市佈局較多，在行業去化率普遍下滑的背景下，企業是否尚存一定的待消化且難消化庫存，而這些庫存是否會成為企業未來發展的制約等等，還需留待後觀。
越秀地產銷售業績放緩除了背景導致的穩健之外，其略顯散亂的佈局打法和外拓城市的微薄儲備或才是其階段性掉隊的主因，由此造成資源和精力分散，進而對於大本營華南區域的經營略顯疏忽，而且當前來看，外部區域拓展的成效還未顯現。但以更長角度來看，企業的佈局策略或為企業的長期化發展蓄力。前期的鋪排和沉澱給了企業足夠時間去學習當地的風土人情，瞭解不同區域或城市的消費習慣等等，相較於遲到的企業或具有一定的先發優勢，當其他企業處於探索初期時，提前深入的企業或已經可以考慮結構的優化和模式的進階。
規模或是企業階段性發展的必然追求，但是對於規模追逐的最終目的絕不在於規模本身，而是附著於規模之上的一切附加值及規模所能夠給企業帶來的發展正向力，懂得利用好規模優勢創造更大價值的企業或能在未來的長期化發展中尋得企業長青之路。
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