2020年的樓市，開局有點讓人猝不及防。
拿這個春節來說吧，1-2月份，18個重點城市二手房成交陷入冰點，其中，廊坊、合肥、重慶、長沙、武漢、天津與煙臺1～2月成交量同比降幅均超過60%，廣州、青島、深圳成交量受影響相對較小，降幅小於40%。
新房的表現更差勁，由於絕大部分售樓部關停，部分網籤中心延遲復工，受其影響，新建商品住宅成交量接近於0，按照中金宏觀的統計，30個城市在2月初的成交量每日不足5000平米，按100平米一套房來計算，幾十個城市一天只賣了50套房子。
對房地產這個純粹靠資金驅動的行業來說，房子賣不出去，就意味著開發商還不起貸款，經營無法維持，由於房地產涉及到上下游數十個行業，如果長期停頓下去，所有人的生活都會受影響。
因此，我們看到各個城市開始給樓市送“救生圈”了。
比如，2月中旬開始，河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、無錫、南昌、杭州等10餘省市集體出臺針對房地產企業的階段性紓困措施，包括延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預售條件等。
隨後，南寧、東莞、欽州、撫州等地繼續密集出臺政策，從調整公積金貸款、給予購房補貼等方面支持購房需求。
2月24日，有消息稱浙商銀行調降非“限購”城市首套房貸首付比例最低至20%。
2月25日，又傳出紹興工行也將調降了首付比例。
2月27日，有研究機構數據稱“目前已經有8個城市的首套房主流首付比例為二成”。
請注意：這些措施，意味著調控開始從“鬆綁房企供給端”，到“提振購房需求端”轉變了。
根據每日經濟新聞的統計，2月以來，國內共有24個省市出臺了相應的扶持政策，其中包含浙江、江蘇、海南、廣西壯族自治區等四省份、天津、上海兩直轄市、以及18個地級市。
顯然，對年均十幾萬億成交的房地產行業來說，一旦出現“降首付”類似抬高購房槓桿的政策，巨量的購房需求可能會迸發出來。
但是，拋給樓市的“救生圈”，房企、購房者真的能接住嗎？
央行、央媒已經告訴了我們答案：“救生圈”沒了。
1，央行宣佈：保持房地產金融政策的“連續性”。
近日，人民銀行召開2020年金融市場工作電視電話會議，會議要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。
這句話該怎麼理解？
筆者認為，“連續性、一致性、穩定性”的表態非常及時，調控的基調只要沒變，各地發佈的鬆綁措施就不會使樓市再度反彈。
舉個例子，24個省市發佈的涉房政策中，如果是延緩土地出讓金之類的措施，對市場的提振作用可以說微乎其微。
如果是庫存較高的三四線城市發佈類似購房補貼之類的措施，包括適度重啟棚改貨幣化，對整個房地產市場的影響也不大。
但是，期待2020年大量城市出現降首付、降利率之類現象是不可能的，這就是“底線”。
換言之，房價微漲3%-5%以內，微跌3%-5%以內都是可以接受的，但不能出現動輒10%-20%以上的漲幅和跌幅，房價和地價穩住的前提下，各個城市給房地產“開綠燈”的政策才會得以實行。
2，黨報緊急6字回應：堅持房住不炒。
經濟參考報近日發文指出：在這一特殊時期，要始終堅持“房住不炒”定位，繼續“因城施策”落實房地產長效管理機制，保持房地產市場平穩運行。
其中有5點要求值得留意：一是要有序推進復工復產，二是鼓勵房地產開發企業積極主動應對，三是需求端政策要保持連續、一致和穩定，四是穩定房地產市場預期，五是完善基本住房保障體系。
《經濟參考報》是新華社主管主辦的報刊，創刊於1981年，是不折不扣的“央媒”，而經參頭版，更是具有“風向標”的意義，這5點要求中，每一條都大有深意。
拿第2條來說，房企要積極主動應對，啥意思？線上賣房、75折促銷、降價優惠都是開發商主動的“自救”行為，房企不要老是指望調控會放鬆，然後就“坐享其成”了。
還有第3條，需求端要保持連續、一致，這句話很值得細品，文章開頭筆者提到，2月中旬至今，本來是很多城市都在實行鬆綁房企供給端，並沒有提振購房需求，這對房地產的影響微乎其微。
但是，降首付、降利率這些政策，必然不會成為主流。
也就是說，讓購房者用更低成本買房，在個別城市實行是可以的，但是我們看央媒的表態，需求端的政策要連貫，不會大面積普及開來。
綜上，從房地產市場走弱、零成交到各地鬆綁樓市，再到央行、央媒的連續回應，這個過程完全可以用“一波三折”來形容。
筆者認為，這似乎預示著，樓市會重演2年前一樣的軌跡。
2年前的2018年，房地產市場發生了什麼？
相信很多朋友應該還記得，2016年的2-4月份，西安、成都、杭州等城市出現了“搶房潮”，各個房企爭當地王，三四線城市房價還在棚改餘溫下持續走高，市場情緒一度高漲。
然而，7月份，也是高層提出“堅決遏制房價上漲”的口號，成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，市場預期由“慢漲”變成“下跌”。
隨後，土地流拍成為常態，金九銀十泡湯，降價促銷不斷，各地涉房調控政策達到438次，刷新了歷史記錄。
兩年後的現在，我們再審視2018年的樓市形勢，是不是與現在有異曲同工之處？
同樣也是各地的房企、購房者“躍躍欲試”，同樣是高層連續發生表態，3月份會不會成為2020年樓市的轉折點，我們不妨拭目以待。
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