2020年的楼市，开局有点让人猝不及防。
拿这个春节来说吧，1-2月份，18个重点城市二手房成交陷入冰点，其中，廊坊、合肥、重庆、长沙、武汉、天津与烟台1～2月成交量同比降幅均超过60%，广州、青岛、深圳成交量受影响相对较小，降幅小于40%。
新房的表现更差劲，由于绝大部分售楼部关停，部分网签中心延迟复工，受其影响，新建商品住宅成交量接近于0，按照中金宏观的统计，30个城市在2月初的成交量每日不足5000平米，按100平米一套房来计算，几十个城市一天只卖了50套房子。
对房地产这个纯粹靠资金驱动的行业来说，房子卖不出去，就意味着开发商还不起贷款，经营无法维持，由于房地产涉及到上下游数十个行业，如果长期停顿下去，所有人的生活都会受影响。
因此，我们看到各个城市开始给楼市送“救生圈”了。
比如，2月中旬开始，河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、无锡、南昌、杭州等10余省市集体出台针对房地产企业的阶段性纾困措施，包括延期或分期缴纳土地出让金，降低土地拍卖保证金比例，放宽预售条件等。
随后，南宁、东莞、钦州、抚州等地继续密集出台政策，从调整公积金贷款、给予购房补贴等方面支持购房需求。
2月24日，有消息称浙商银行调降非“限购”城市首套房贷首付比例最低至20%。
2月25日，又传出绍兴工行也将调降了首付比例。
2月27日，有研究机构数据称“目前已经有8个城市的首套房主流首付比例为二成”。
请注意：这些措施，意味着调控开始从“松绑房企供给端”，到“提振购房需求端”转变了。
根据每日经济新闻的统计，2月以来，国内共有24个省市出台了相应的扶持政策，其中包含浙江、江苏、海南、广西壮族自治区等四省份、天津、上海两直辖市、以及18个地级市。
显然，对年均十几万亿成交的房地产行业来说，一旦出现“降首付”类似抬高购房杠杆的政策，巨量的购房需求可能会迸发出来。
但是，抛给楼市的“救生圈”，房企、购房者真的能接住吗？
央行、央媒已经告诉了我们答案：“救生圈”没了。
1，央行宣布：保持房地产金融政策的“连续性”。
近日，人民银行召开2020年金融市场工作电视电话会议，会议要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。
这句话该怎么理解？
笔者认为，“连续性、一致性、稳定性”的表态非常及时，调控的基调只要没变，各地发布的松绑措施就不会使楼市再度反弹。
举个例子，24个省市发布的涉房政策中，如果是延缓土地出让金之类的措施，对市场的提振作用可以说微乎其微。
如果是库存较高的三四线城市发布类似购房补贴之类的措施，包括适度重启棚改货币化，对整个房地产市场的影响也不大。
但是，期待2020年大量城市出现降首付、降利率之类现象是不可能的，这就是“底线”。
换言之，房价微涨3%-5%以内，微跌3%-5%以内都是可以接受的，但不能出现动辄10%-20%以上的涨幅和跌幅，房价和地价稳住的前提下，各个城市给房地产“开绿灯”的政策才会得以实行。
2，党报紧急6字回应：坚持房住不炒。
经济参考报近日发文指出：在这一特殊时期，要始终坚持“房住不炒”定位，继续“因城施策”落实房地产长效管理机制，保持房地产市场平稳运行。
其中有5点要求值得留意：一是要有序推进复工复产，二是鼓励房地产开发企业积极主动应对，三是需求端政策要保持连续、一致和稳定，四是稳定房地产市场预期，五是完善基本住房保障体系。
《经济参考报》是新华社主管主办的报刊，创刊于1981年，是不折不扣的“央媒”，而经参头版，更是具有“风向标”的意义，这5点要求中，每一条都大有深意。
拿第2条来说，房企要积极主动应对，啥意思？线上卖房、75折促销、降价优惠都是开发商主动的“自救”行为，房企不要老是指望调控会放松，然后就“坐享其成”了。
还有第3条，需求端要保持连续、一致，这句话很值得细品，文章开头笔者提到，2月中旬至今，本来是很多城市都在实行松绑房企供给端，并没有提振购房需求，这对房地产的影响微乎其微。
但是，降首付、降利率这些政策，必然不会成为主流。
也就是说，让购房者用更低成本买房，在个别城市实行是可以的，但是我们看央媒的表态，需求端的政策要连贯，不会大面积普及开来。
综上，从房地产市场走弱、零成交到各地松绑楼市，再到央行、央媒的连续回应，这个过程完全可以用“一波三折”来形容。
笔者认为，这似乎预示着，楼市会重演2年前一样的轨迹。
2年前的2018年，房地产市场发生了什么？
相信很多朋友应该还记得，2016年的2-4月份，西安、成都、杭州等城市出现了“抢房潮”，各个房企争当地王，三四线城市房价还在棚改余温下持续走高，市场情绪一度高涨。
然而，7月份，也是高层提出“坚决遏制房价上涨”的口号，成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”变成“下跌”。
随后，土地流拍成为常态，金九银十泡汤，降价促销不断，各地涉房调控政策达到438次，刷新了历史记录。
两年后的现在，我们再审视2018年的楼市形势，是不是与现在有异曲同工之处？
同样也是各地的房企、购房者“跃跃欲试”，同样是高层连续发生表态，3月份会不会成为2020年楼市的转折点，我们不妨拭目以待。
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