“在抵押貸款中，抵押人或案外人往往利用虛假租賃合同來對抗銀行抵押權，銀行的優先受償權往往也因虛假租賃合同而懸空或被拖入沒有限期的司法泥沼中。如何在貸前調查環節有效防控虛假租賃合同，為抵押貸款掃清障礙？本文將為銀行支行行長和客戶經理排憂解難。”
一、支行行長的法律煩惱
在信貸實務中，支行行長往往面臨這樣的法律煩惱：當債權人向法院申請強制執行抵押物時，法院為了拍賣工作的順利開展，往往首先應當將此前抵押物負擔的租賃權加以滌除，但承租人知道或經人指點，若租賃合同在抵押合同之前，其租賃權可對抗抵押權，故在法院執行過程中，如執行法院向承租人發出限期騰空通知書後或承租人獲悉法院的拍賣預告後，承租人則以書面的方式告知其租賃時間在抵押之前，並提供租賃合同為證或直接向執行法院提出執行異議以對抗法院執行。當然，客觀事實可能是承租人和出租人兩者“合作”擬造了一份虛假的租賃合同。換言之，此時就出現了“真假”或“陰陽”租賃合同之爭，到底哪份為真，哪份為假，何以還原客觀事實？有何具體的“去偽存真”的判斷標準？
二、法律煩惱的司法解決
司法審判實踐中，有些地方法院就此類問題的解決專門出臺司法解釋，如浙江省高院頒發《關於執行非住宅房屋時案外人主張租賃權的若干問題解答》規定，如果在抵押前，租賃合同的當事人已辦理了租賃登記備案手續的、在抵押前已就相應租賃關係提起訴訟或仲裁的、在抵押前已辦理租賃合同公證的、在抵押前繳納相應租金稅的、在抵押前在案涉房屋所在物業公司已辦理租賃登記的、在抵押前已向抵押權人聲明過租賃情況的等，法院執行機構可認定租賃合同簽訂於抵押前。
實務中“虛實之爭”可能撲朔迷離，因此為避免陷於真假租賃合同之爭的漩渦中，對於銀行信貸人員而言，完全有必要對此類問題採取前置防範。這些前置舉措不難，沒有更多的技術障礙，關鍵在於此類標準化動作是否執行到位。
三、法律煩惱的銀行解決措施
藉助司法審判查明事實雖為難題破解方法之一，但從上策選擇，銀行信貸人員更應選擇在抵押貸款發放之前前置化解，化貸後的被動為貸前的主動。辦法主要如下：
一是對未出租的事實採取聲明化或承諾化。即在貸前調查環節，客戶經理應下戶調查，眼見為實，發現擬抵押物確實處於未出租或無人佔有使用的狀態時，須要求借款人簽署《未出租聲明書》。聲明書形式可多樣化，但核心條款應鎖定為“在訂立抵押合同之前，該抵押財產未以任何形式出租，如有不實或隱瞞，願承擔法律責任並賠償貴行一切損失。在訂立抵押合同之後，如需出租，務必徵得銀行書面同意或同步報備租賃合同”。該核心條款具有兩層目的：第一層目的是為借款人設定誠信義務，明確其隱瞞或者欺騙行為的法律後果，對借款人形成心理約束；第二層目的是關鍵，在抵押期間，尤其是最高額抵押，抵押期間相對較長，借款人為了發揮其物業價值，完全有可能將其出租。鑑於有些地方性行政法規或銀行監管部門規定，是否出租是房屋所有權人的權利和自由，抵押權人無權干涉，因此為了在發生真假租賃合同之爭時抵押權人有更多途徑還原客觀真實，銀行可退而求其次，要求借款人須將租賃合同同步交予銀行報備。
二是對未出租的事實加以固化或證據化。銀行信貸人員可在現場調查通過錄像或拍照並加以保存，影像或照片應加載時間戳記（如使用水印功能）。隨著銀行信貸流程信息化程度的提高，不少銀行已為客戶經理在展業時配備了帶有移動互聯功能的PAD，在現場採集影像信息時，可將此類信息同步傳輸至銀行後臺大數據中心。
上述兩個舉措應該來說是容易落地的，在貸款發放之前，銀行掌握主動權，借款人在主觀上也會給予積極配合。
三是對抵押之後的租賃事實加以固化或證據化。虛實租賃合同之爭的核心在於租賃事實產生的真實時間，因此要求借款人或出租人及時在租賃關係產生後的第一時間將租賃事實加以固化尤為重要。
租賃事實的固化可採取如下三種方式：
一是採取備案制。從實務上看，尤其是大額抵押貸款若出現風險，信貸人員將面臨更大壓力，銀行應當加大對大額抵押貸款貸後檢查的力度。若在例行的貸後檢查時發現出租現象或借款人告知銀行欲將出租時，應要求出租人將租賃合同備案登記。根據《城市房地產管理法》第五十四條的規定，“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向房產管理部門登記備案”和《商品房屋租賃管理辦法》第十四條的規定，“房屋租賃合同訂立後三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案”，因此租賃雙方均有對租賃合同進行備案登記的行政義。但須注意的是，根據最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第四條的規定，當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
由哪個行政職能部門受理備案登記在實務中有較強的地域性，有的在不動產統一登記中心（俗稱房管局或土管局），有的在建設規劃局，還有些地方是在房屋租賃管理所，銀行信貸工作人員應根據屬地原則加以落實。
應當補充注意的是，租賃合同的備案應該理解為是廣義上的或做擴大化解釋。根據《房產稅暫行條例》，營業用途的租賃行為往往需要納稅，因此稅務部門徵稅時所依據的租賃合同也可納入廣義備案的租賃合同範圍；根據《公司登記管理條例》及相關細則，註冊公司時應當提交公司住所證明材料，因此工商管理部門登記公司住所時所依據的租賃合同也可納入廣義備案的租賃合同範圍。若有真假租賃合同爭議時，以備案登記的版本為準。
二是採取公證制。實務中，亦存在出租人租賃合同“登記無門”的現象，尤其在房屋商業化活動不活躍地域，房管部門或土管部門告知說，該行政機構從設立之初到現在，從未受理過租賃備案，無相關的登記系統，也無相應的制度設計和人員配置。在此情形下銀行工作人員可另闢它途，改備案為公證。公證的優勢在於其證據強度大，根據《公證法》第三十六條的規定，“經公證的民事法律行為、有法律意義的事實和文書，應當作為認定事實的根據，但有相反證據足以推翻該項公證的除外”。
三是採取見證制。公證的方式有其利，亦有其弊，其弊端在於會產生相應費用或程序過於繁瑣。由於公證不是必須的，實務中可根據需要採取律師見證或第三方見證。為提高見證證據強度，參與見證的第三方應當為非利害關係人，可以是具有一定公信力的人物，如街道辦、村/居委會主要負責人等。見證的內容應當能體現出租賃合同簽訂的主體、過程、時間等事實。
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