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我有很多做餐飲的朋友最近都很慘，生意做得越大越慘，原因很簡單，同樣是開不了門沒收入，生意做得越大固定成本越高，錢流水一樣出去，第一是人工，第二是房租。小老闆還可以選擇做不下去就關門，大老闆怎麼辦？
這些大老闆還都是有點良心的，都想就算減薪也儘量不裁員。但房租問題就是頭上一座大山。萬達算是好的物業，1月28號就宣佈了33天對全國各地所有萬達廣場商戶租金和物業費全免。後面也有很多大公司比如華潤、龍湖、新城控股、凱德陸續跟進。
但實際作用大不大呢？我問了周圍一圈老闆，普遍反映減房租只是杯水車薪，免房租才是有力支持，現在購物中心大多是減半，像萬達這樣免的很少，更別說個體房東了，連減的都很少。
“現在這情況，小老闆們和大老闆們一起扛一扛，也真能扛過去，但好多物業老闆說地主家也沒有餘糧。”
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有個著名餐飲人說過一句話，現在商業物業和承租方之間，就像地主和佃戶。
什麼叫地主？歷史上的地主是佔有土地然後通過地租來剝削農民。話不好聽，但從這個角度看我們國家目前的商業物業租賃關係，的確可以發現很多亂象：
比如大物業話語權非常強，看萬達減免的金額就可以發現，商場的租金是極其高昂的，這就好比擁有肥沃土地的地主，地租肯定要高；
再比如，很多物業在招商階段條件都談得很好，然後實際經營中租金步步漲，或者一拍腦門隨時漲，或者合同規定租金今年是這樣，然後每年以多少幅度按照年度定期漲，而且從來只有漲，沒有跌。事實上只漲不跌在任何行業都不正常。
我們以餐飲業為例。2019年餐飲業的人員、房租成本已經到了極限值，大環境不好，2019年整個行業只有20%的餐飲人能掙錢，利潤空間低到5%—8%，連銀行貸款利息都可能還不上。
恐怖的是這座大山不僅壓在餐飲行業頭上，而是壓住整個線下商業體。這次疫情作為不可抗力的極端事件，只是把以前線下老闆們敢怒不敢言的問題暴露出來了。
像萬達這樣算是有遠見的地主。
它們知道商家沒有收入就交不起房租，如果商家連續幾個月沒有收入，損失超過了違約成本，結果很可能是棄租走人。購物中心的商家由於環境又很容易聚合、團結，很可能大批棄租走人。到時候物業空置，在當前經濟狀況下不好招租，就算招來新商家，還要給免租期，說不定經濟不好租金比以前還低。
既然現在大家都是一條繩上的螞蚱，乾脆減免租金，幫助商家活下去，也是幫助自己活下去。
但是更多的物業主呢？其他大部分私有物業該不該減免？
03
有人說這是道德綁架。說實在的，這次政府真的出了政策掏了錢，租國有物業的直接免租金，租私有物業的協商減免，政府給補貼。
我們再以史為鑑。
中國是一個有5000年智慧的國家。歷史上，乾隆時代，自然災害頻繁，農業生產受到很大影響，當遇到水災與旱災，糧食產量減少，佃農不能按照約定繳納地租，就會要求地主減租，開始在減租中，地主與佃農都追求自身利益的最大化，相沖突，經常引發爭訴。
當時有人認為如果遇到災年，佃農不能減租，生活將非常困苦，因此應允許佃農減租，維護佃農生計；也有人反對減租，提出租佃是地主與佃農的經濟關係，應由雙方自行協商，官府不應該干預民間經濟關係。
乾隆採納了後者意見，實施勸減而不是強制減租政策。但在實際操作上又是怎麼平衡的呢？通過民間習慣來維護社會公平，習慣規定當佃農因災歉收，可以減租。
政策是國家法律的象徵，而習慣代表了社會情理。
古時候中國社會的基層是鄉土性的。血緣、人倫、宗法，決定了維持秩序的力量是傳統和習慣，也就決定了遭遇重大不可抗力情況下，地主和佃戶關係的調節。
這種人情調節非常重要。
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另一方面，本質上現在物業和商戶就是博弈關係，而且商戶是相對弱勢的一方，那長期看是不是可以引入第三方制約？
我們可以參考德國在住房租賃市場上的經驗，比如房東要上調租金，必須滿足租金15個月未變，且目標租金不超過市政當局或其他城市的大小、設施、質量、位置等條件相當的同類型住房的租金標準，比如租金在3年內漲幅不得超過20%，新簽訂租賃合同的租金不得超過租金標準的1.1倍，又比如日本的《借地借家法》，韓國的《商鋪租賃保護法》，等等。
這是新商業文明的解法。
房租該不該減免，這個問題的實質，在當下，是維繫中小微企業生存的問題，在未來，是激活線下商業活性的問題，是保證線下商業鏈條動力的問題。
如果當下大量的企業主資金鍊斷裂，走向真正的破產，賴以生存的人成批量地失業，喪失收入來源，會帶來非常嚴峻的社會問題，沒有人可以倖免。
如果未來資源還無限聚合在地主手中而沒有制約，對廣大線下商業體來說，到最後都難免遭遇盤剝。如果這個環節不處理好，那麼願意在線下創業創富的人會越來越少。
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往大了說，現代商業社會還需要培養地主嗎？
做蛋糕和分蛋糕，從人性的角度，如果我們大家現在只有這一塊蛋糕，你想多分一塊蛋糕，對方就要少拿一塊蛋糕，對方幹不幹？看得到未來更大蛋糕的人可能願意，看不到的多半就不願意。這就好比當下商戶想要減免租金，有些房東就覺得你動了我的蛋糕。
但是不要忘記，不做蛋糕大家都沒得分了。
這不是道德綁架的問題，這是現實路徑的問題。現代社會應該鼓勵創富，而不是鼓勵地主式的商業思維。共克時艱應當成為共識，共同創富更應當成為共識。
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